איך למקם את עצמך בשוק הנדל"ן ב-2019?

לה מונד פרסמה זה עתה מאמר שעלול להדאיג את כל אלה שיש להם פרויקט נדל"ן.

נראה שקונים ומוכרים פחות בטוח ב-2019 !

רוכשי נדל"ן מוכרים פחות בטוחים בעצמם

 

בואו נרגע עכשיו כי אם 36 או 37% מהנשאלים חוששים מהידרדרות בשוק נדל"ן, זה אומר מעל הכל 63 או 64% מהנשאלים חושבים ההיפך.

אילו טיעונים רציונליים יש לנו כדי לנתק את הרגשות הללו?

 

1/ שנת שיא 2018.

2018 מסמנת שיא מבחינת היקף העסקאות: 970!

זה גבוה משמעותית משנת ה"שיא" הקודמת של 2006:היקף עסקאות נדל"ן אבולוציה צרפת

 

השאלה היא: מה קרה מאז זה יכול להסביר את זה? האם היקף העסקה הזה מוצדק? מה המחירים עושים במקביל?

 

2/ סביבה פוליטית לא טובה.

מאז 2006, הסביבה הפוליטית הידרדרה. הנשיאים CHIRAC ו-SARKOZY היו בהחלט נוחים יותר לנדל"ן מהנשיא MACRON.

מיד עם כניסתו לתפקיד הוא מתח ביקורת על "שכירות הנדל"ן" בעוד שבדימויים הפופולריים השוכרים הם לרוב בעלי מניות.

לאחרונה, ה-ISF (מס העושר) הפך ל-IFI (מס עושר מקרקעין): זה אומר הכל. מעתה, כדי להגביל את המיסוי שלה, יש צורך להגביל את מורשת הנדל"ן שלה.

יתרה מכך, הביטול המתוכנן של מס הדיור מוביל אותנו לחשוב שבהמשך תבוא עלייה בארנונה כדי לפצות על כך. המשכיר ישלם יותר לטובת השוכרים.

ולא חסרות ידיעות בינוניות אחרות לפי העיתונים:

קצבת נדל"ן של מקרון

 

שימו לב במיוחד לרווחי הון מנדל"ן, שכבר מחויבים במס, כי "הבעלים לא עבדו בשביל זה". נראה לי שבעל שמציע נכס להשכרה תמיד יעבוד יותר (אחזקה, ניהול, עבודה וכו') ממי שפותח PEA, אבל זה כנראה סובייקטיבי:].

אבל סיבות אחרות חייבות לעודד זהירות, במיוחד מאקרו-כלכליות.

 

3/ תחזית מקרו-כלכלית לשוק הנדל"ן לשנת 2019.

כדי להיות בריא, שוק חייב להישאר מחובר ליסודות שלו:

  • הכנסה חציונית למשק בית.
  • כושר הלוואה צמוד להכנסה זו.
  • מחירים חציוניים במגזר, לרוב בקורלציה.

ברגע שהמחירים בעיר מתרחקים ממשכורת התושבים וממה שהם יכולים להרוויח, זה אומר ששוק הנדל"ן נמצא בטפטוף:

  • הבאת לקוחות זרים לפאריס, למשל; שעלולים לעזוב במוקדם או במאוחר (תחושת חוסר ביטחון, תחזוקת רחובות וכו').
  • תרומה אישית גבוהה של חלק מהסיכויים בעקבות רווח הון במכירת נכס. לקוחות פוטנציאליים שמוכרים ב-ILE-DE-FRANCE מרגישים בנוח לתקוף את השוק במחוזות.
  • תרומה אישית גבוהה בעקבות ירושה, תרומה, רווח וכו'.

באופן קונקרטי, ההזלפות, כלומר התרומות של "מזומן" מחוץ לכלכלת העבודה, הן מיעוט או אפילו אקראי.

ברגע שה"מקומי" כבר לא יכול לרכוש, יש סכנה בשוק נדל"ן.

 

4/ הדוגמה של שוק הנדל"ן BORDEAUX: לקראת התחממות יתר?

חלק מהמנהלים מפנקים את עצמם עם שכר חציוני של 4 אירו או 000 אירו. הם מאוד במיעוט.

ההכנסה הממוצעת למשק בית היא רק 21 אירו, או כ-404 אירו לחודש (1).

זה מאפשר ללוות לפי MeilleurTaux כ-133 אירו במשך 233 שנים:

הלוואה אפשרית BORDEAUX התעריף הטוב ביותר

 

אבל מה המחיר הממוצע בעיר?

לפי ברומטר הנדל"ן של נוטריונים, 445 אירו לבית ו-000 אירו למ"ר לדירה:

ברומטר נדל"ן נוטריונים BORDEAUX

 

ללא תרומה, גם משק בית בעל הכנסה גבוהה מתקשה לקנות.

האם לכן עלינו לנטוש כל פרויקט נדל"ן בעיר גדולה או בצרפת?

 

5/ הזמן הטוב ביותר לקנות תלוי בך!

בשנת 2016 כבר שאלתי את השאלה " האם זה הנכון לקנות או למכור נכס?".

והתשובה תמיד זהה: בטווח הקצר, במטרה היחידה לשער על רווח הון מהיר, אתה נכנס לקיר.

אל תקנו רק כדי להרוויח כסף אלא בגלל שהנכס עומד בפרויקט החיים שלכם.

התעריפים נשארים מתונים וניתן למצוא בנייני דירות עם תשואה אטרקטיבית (8 – 10%) בהתאם למצב בישובים משניים.

המטרה היא לשמור אותם למשך 15-20 שנה, הזמן שבו השוכרים יממנו אותם, ואז ליהנות מהתשואה נטו לאחר סיום ההלוואה. מדובר בהשקעה ללא תחרות בשל השפעת המינוף של האשראי במידה והתקלות הן מינוריות בטווח הארוך (חשבונות שלא שולמו, השפלות, עבודות וכו').

מצד שני, רכישת דירה במטרופולין כדי להשכיר אותה פירושה הנחה של תשואה נמוכה וסיכויי תשואה בינוניים. הסיכונים של היפוך שוק גדולים יותר.

התשואה תהיה בין 3 ל-5% בהתאם לעיר אך אי אפשר לקבוע אם האינפלציה תספוג את עלויות הרכישה (משא ומתן + דמי נוטריון וחובות העברה) ביום בו תרצו לעזוב.

אושר פרויקט מוצלח

אם הפרויקט שלך נוגע לרכישת בית מגורים ראשי לגור בו במשך 20 או 30 שנה, השאלה לא מתעוררת: זה לא משנה אם תשאיר כמה יורו אם אתה נהנה מחיים שעונה על הציפיות שלך :).

 

בכל זאת עצה: שום דבר לא מונע ממך להחזיק את הנכס שמעניין אותך להעריך או מלהיות מלווה בצעדיך ב- מומחה להערכת שווי מקרקעין.

הרווחתי את ההכנסה הראשונה שלי באינטרנט בשנת 2012 על ידי פיתוח וייצור רווחים מהתנועה של האתרים שלי (AdSense...).


מאז 2013 והשירותים המקצועיים הראשונים שלי, הייתה לי ההזדמנות להשתתף בהתקדמות של יותר מ-450 אתרים ביותר מ-+20 מדינות.

קראו גם בבלוג

ראה את כל המאמרים
אין תגובה

תגובה ?