שכר דירה שלא שולמו: מה לעשות?

כאשר בבעלותך יחידת שכירות בודדת, עם הלוואה להחזר בכל חודש, ההשפעה של שכר דירה שלא שולמו היא רבה. מה ניתן לעשות כדי לתקן את זה?

במעלה הזרם: מניעת מחלוקות

תהיה ללא רבב

שמירה על יחסי אדיבות עם דייר היא חיונית. גם כשאתה בזכויות שלך, תמיד הישאר מעודכן. אל תתנו לבעיה להיגרר ותתנו "שירות טוב": קבלת שכר דירה, אחזקת הנכס, ניהול קשרים עם דיירים אחרים וכו'.

כל מה שאתה אומר ב-SMS, מייל, פוסט, כל מה שאתה עושה (או שאתה לא עושה...) יכול לשמש את הדייר שלך במקרה של מחלוקת.

במקרה של הליכים משפטיים בעקבות שטר שטרם שולמה, תישמע בשלב מסוים על ידי השופט.

יש לנו 2 סוגי דיירים:

  1. זה בתום לב שמודה בחובו אך מבקש עיכוב הסדר/יציאה מהמקום לפי התפתחות מצבו.
  2. זה שמסביר שהוא לא שילם כלום כי הלינה לא תברואתית, שכל הכסף הלך לחימום ושהוא היה קורבן של הפרעות בשכונה.

הדיירים מהסוג השני לא יהסס לחפש כל תירוץ לא לשלם לכם ולהפיק את כל האלמנטים העומדים לרשותו בפני השופט. הוא ייהנה מסיוע משפטי חינם ולא יקמצן בתהליך.

זו הסיבה שאני מתעקש על הצורך להיות גם תובעני מהדיירים שלך ומעל לכל את עצמך.

מה אם הנוטריון שלך ערך את חוזה השכירות?

ישנם 2 סוגי שכירות:

  1. מתחת לחזה פרטי: זה שאתה כותב בעצמך ישירות עם השוכר (או זה שנכתב על ידי משרד התיווך.
  2. חוזה השכירות הנוטריוני: הוא מהווה בעלות אכיפה; יש לה אותו תוקף של החלטת בית משפט. המשכיר יכול אפוא ישירות להשיג ביצוע כפוי של התחייבויות השוכר מבלי לפנות לבית המשפט.

בהינתן חוזה שכירות נוטריוני, המשכיר יכול לבקש ישירות עיקול שכר / חשבונות בנק. אבל זה מניח שהשוכר או הערב שלו הם סולבנטיים.

שימו לב: עדיין יהיה צורך לפתוח בהליכים משפטיים להשגת פינוי השוכר. ברוב המקרים, זו לא תהיה אפוא תרופת פלא.

מצד שני, העלות נשארת סבירה למדי: חצי חודש שכר דירה + רשמיות + מע"מ; למשל בסביבות 1 אירו כולל מס עבור סטודיו השוכר 2 אירו.

צעדים במקרה של שכר דירה שלא שולמו

נסה פשרה ידידותית

המטרה שלך היא:

  1. חידוש תשלום דמי השכירות.
  2. גביית הסכומים המגיעים כולם או חלקם.

להלן השלבים שאני מבצע כשאני רואה שכר דירה שלא שולמו:

- כוון מחדש את החשבונות שלי. קורה שכמה דיירים קנאים משלמים ב-30 או 31. בזמן הזה אני מדלגת מהר על תשלום.

- בצע שיחת טלפון כדי לשמוע מהם. זה מאפשר לך לעשות חשבון נפש על המצב ולראות אם הפיקוח הוא מקרי. ולעתים קרובות זה המצב; ב-80% מהמצבים מדובר ב"השמטה" ותזכורת פשוטה מבטלת את החסימה של המצב.

– השוכר יכול גם לדווח על קשיים: העסקה, פרידה, קצבאות מותרות... אם הכל עבר כשורה כבר שנים, כמובן שאתן לשוכר קצת קרדיט ואפייס במועדים. בדרך כלל, אני סומך כל עוד המילה הנתונה נשמרת. לאחר מכן קבענו יחד תוכנית פיוס; מכתב לבבי מאוד יכול להופיע על ידי התייחסות לנקודות המשא ומתן "תודה על ההסכם שנמצא, אני רואה היטב את רצונך להסדיר את XXX למשך 6 חודשים".

– אם לאחר שיחת הטלפון התשלום לא מגיע, אני עובר למייל המעקב. בהתחלה, שבוע או שבועיים אחרי השיחה, מכתב פשוט נראה לי מספיק. המכתב הרשום עשוי להיראות מעט אגרסיבי לדייר המוסח או בתום לב. אתה צריך לחשוב "לקוח" ולחסוך רגישויות.

- אם חודש או יותר לאחר השיחה, עדיין לא מגיע כלום, מכתב רשום מנומס הוא בסדר. הוא יציין את מועד שיחת הטלפון, את מועד המייל הראשון, ויבקש תשלום תוך חודש.

– אם בעיית התשלום קשורה לקצבאות מסוג CAF או MSA, הדרך הקלה ביותר היא לראות ישירות מולם איזה נייר חסר. לפעמים אני אפילו מדפיסה את הטופס ישירות ונותנת אותו ביד לדיירים לא מודעים.

- אם כל הניירות תקינים עם ה-CAF או ה-MSA, אך השוכר שומר על הקצבה, יש לך אפשרות לבקש תשלום ישיר. אני לא משתמש בו כברירת מחדל כדי לפשט את החשבונאות שלי, רק במקרה של קשיים.

בקש את הערב וביטוח שכר דירה ללא תשלום

אם שלב החברות עם השוכר לא מניב תוצאות, יש ליידע את הערב. האידיאל הוא להתקשר אליו קודם אם יש לך את מספר הטלפון שלו או לשלוח לו מייל.

אם לא יהיו אלמנטים אלה או קבלת תשובה, בחרו במכתב רשום עם אישור קבלה.

עשה את אותו הדבר עם המבטח שלך אם עשיתם ביטוח שכר דירה שלא שולמו. הקפידו להיות מודעים לתנאים הכלליים ולתנאים המיוחדים: על השוכר לעמוד בקריטריונים מסוימים (הכנסה, תעסוקה וכו') והפיצוי עשוי להיות כפוף לתקופת המתנה (כלום לפני 6 חודשים למשל) ולהיות מוגבל בזמן ( כלום אחרי שנתיים למשל).

במהלך סכסוך זה עם השוכר שלך תוכל לשפוט את איכות הביטוח שלך...

שימו לב: רפורמה בפיקדון 2022

מאז 1 בינואר 2022 וה- שכתוב של סעיף 2288 של הקוד האזרחי :

  1. הערב אינו נדרש עוד להעתיק הצהרה המוטלת בקפדנות.
  2. הסנקציה במקרה של ערבות לא מידתית מצטמצמת.

ערבויות שנסגרו לפני החוק הישן נשארות בתוקף; אלה שנחתמו מאז 1 בינואר 2022 הם מעט יותר נוחים לבעלים על ידי פישוט תהליך הערבות ומחלוקות פוטנציאליות.

לפתוח בהליכים משפטיים

במקרה של כישלון בצעדיכם בידידות ותפיסת הפיקדון, כאשר האמון נשבר, יש צורך בהליך שנוי במחלוקת. בית הדין הוא בעל ברית יקר בתהליך זה.

זה מתחיל בהוצאת צו תשלום, בסביבות €157:

זה יכול להספיק כדי לבטל את חסימת המצב, ב-50% מהמקרים ממה שחוויתי. עבור 50% הנוספים, זה מגיע לבית המשפט. הפקיד דואג לזימון; הזמנה כלולה, כל העלויות מסתכמות בכ-350 אירו.

במהלך הניסיון האחרון שלי, זומנתי בוקר אחד ל-BREST. נשיאת בית המשפט המחוזי בוחנת את התיקים השונים שיטופלו ורואה האם עורך דין מייצג את אחד הצדדים. תיקים שבהם מעורב עורך דין הולכים קודם כל על מנת לשחרר אותם. כל עורך דין מתחנן בדקה אחת: הוא מבקש את הפסקת חוזה השכירות (התובע) או ביטול התיק מחוסר מסמכים (הנתבע). ואז כולם בורחים והנשיא קורא לנאשמים האחרים.

הוא בוחן את המסמכים שמסר עורך הדין, יכול להתלות את הסעיף הפסק ולתת מועד לשוכר; שלי קיבלו חודשיים. ברור שזה היה חסר תועלת... לאחר שהתקבלה ההחלטה, הבעלים מבקש מהפקיד צו לעזוב את המקום. לדייר יש חודשיים לארוז את המזוודות. אם הוא מסרב, עורך עורך הדין דוח קשיים ומבקש את סיוע המשטרה בשם המשכיר... בתנאי שלא בתקופת החורף.

לא הייתי צריך ללכת כל כך רחוק מאחר שהדייר עזב בעצמו אחר כך. מילה על עבודתו של עורך הדין: התעריף מוסדר על כל מעשיו ובסופו של דבר, לעומת מקרה קלאסי בו מעורב עורך דין, העלות צנועה בכל הנוגע למעקב ולייעוץ הניתן.

תיאורטית, העלויות הקשורות לפינוי מחויבות על החייב אך עדיין יש צורך בכך שהוא סולבנטי ולא זכאי להליך של חבות יתר. זה בדרך כלל די הזוי לצפות להחזר את העלויות שהוקדמו בהיעדר פיקדון.

אבל העדיפות שלך בשלב זה היא שונה: לקחת בחזרה את החזקה בדירה ולהשכיר אותה בהקדם האפשרי. קדימה, הישארו חיוביים והביעו נקודה בעוד 15/20 שנה ;).

הרווחתי את ההכנסה הראשונה שלי באינטרנט בשנת 2012 על ידי פיתוח וייצור רווחים מהתנועה של האתרים שלי (AdSense...).


מאז 2013 והשירותים המקצועיים הראשונים שלי, הייתה לי ההזדמנות להשתתף בהתקדמות של יותר מ-450 אתרים ביותר מ-+20 מדינות.

קראו גם בבלוג

ראה את כל המאמרים
תגובות 2
    • ססיליה
    • 26 décembre 2016
    Répondre

    אני מאוד אוהב את דרך ההתנהלות שלך מול השוכר, במקרה של אי תשלום. אני רואה שאתה די סבלני בתור משכיר. אתה עושה דברים כמו שהם צריכים. אני שם לב היטב לשלבים האלה. 🙂

      • להשקיע
      • 10 ספטמבר 2018
      Répondre

      עדיף עסקה גרועה מאשר תביעה טובה :).

      זה לא תמיד עובד! לפעמים, הדייר מתקשה לממש את עצמו וננעל על בחירות רעות.

      יש לי 3 דיירים בפני בית המשפט המחוזי מאז 2009... לפחות 15 שבהם מצאנו הסכם ידידותי עם ויתורים והפסדים מגוחכים.

      הדבר החשוב ביותר הוא לשחזר את הדירה במהירות במקרה של אי תשלום ולמנוע כל נזק...

תגובה ?