Comment se positionner sur le marché immobilier en 2019 ?

Accueil » Comment se positionner sur le marché immobilier en 2019 ?

Le Monde vient de publier un article potentiellement inquiétant pour tous ceux qui ont un projet immobilier.

Les acheteurs et vendeurs semblent moins confiants pour 2019 !

Acheteurs vendeurs moins confiants immobilier

 

Calmons nous tout de suite car si 36 ou 37% des personnes interrogées craignent une dégradation du marché immobilier, cela signifie surtout que 63 ou 64% des sondés pensent le contraire.

Quels arguments rationnels avons-nous pour démêler ces sentiments ?

 

1/ Une année 2018 record.

2018 marque un plus haut en terme de volume de transactions : 970 000 !

C'est nettement plus élevé que la précédente année "record" de 2006 :Evolution volume transactions immobilières France

 

La question est : que s'est-il passé depuis qui puisse l'expliquer ? Ce volume de transaction est-il justifié ? Que font les prix dans le même temps ?

 

2/ Un environnement politique défavorable.

Depuis 2006, l'environnement politique s'est dégradé. Les Présidents CHIRAC et SARKOZY étaient certainement plus favorables à l'immobilier que le Président MACRON.

Dès sa prise de fonction, celui-ci a critiqué la "rente immobilière" alors que dans l'imagerie populaire les rentiers sont souvent des détenteurs d'actions.

Depuis peu, l'ISF (impôt sur la Fortune) s'est transformé en IFI (impôt sur la Fortune immobilière) : tout est dit. Désormais, pour limiter son imposition, il faut limiter son patrimoine immobilier.

Par ailleurs, la suppression programmée de la taxe d'habitation incite à penser qu'une hausse des taxes foncières suivra pour la compenser. Le propriétaire paiera plus au profit des locataires.

Et les autres nouvelles médiocres ne manquent pas d'après les journaux :

Macron rente immobilière

 

Attention notamment aux plus-values immobilières, déjà taxées, car "les propriétaires n'ont pas travaillé pour ça". Il me semble qu'un propriétaire qui propose un bien en location travaillera toujours plus (entretien, gestion, travaux...) que celui qui ouvre un PEA mais c'est sans doute subjectif :].

Mais d'autres raisons doivent inciter à la prudence, notamment macro-économiques.

 

3/ Perspectives macro-économiques du marché immobilier pour 2019.

Pour être sain, un marché doit rester connecté à ses fondamentaux :

  • Revenus médians par ménage.
  • Capacité d'emprunt liée à ces revenus.
  • Prix médians sur le secteur, souvent corrélés.

Dès lors que les prix dans une ville s'éloignent du salaire des habitants et de ce qu'ils peuvent gagner, c'est que le marché immobilier est sous perfusion :

  • Apport d'une clientèle étrangère pour PARIS par exemple ; qui peut déserter tôt ou tard (sentiment d'insécurité, entretien des rues...).
  • Apport personnel élevé d'une partie des prospects suite à plus-value sur vente d'un bien. Les prospects qui vendent en ILE-DE-FRANCE sont confortables pour attaquer le marché en Province.
  • Apport personnel élevé suite à héritage, donation, gain etc.

Concrètement, les perfusions, c'est-à-dire les apports de "cash" hors économie du travail, sont minoritaires voir aléatoires.

Dès que le "local" ne peut plus acquérir, il y a danger sur un marché immobilier.

 

4/ L'exemple du marché immobilier de BORDEAUX : vers la surchauffe ?

Certains cadres se font plaisir avec un salaire médian de 4 000 ou 5 000€. Ils sont très minoritaires.

Le revenu moyen des ménages n'est que de 21 404€, soit 1 784€/mois environ (2015).

Cela permet d'emprunter d'après MeilleurTaux environ 133 233€ sur 25 ans :

Emprunt possible BORDEAUX meilleur taux

 

Or quel est le prix moyen sur la ville ?

D'après le baromètre immobilier des notaires, 445 000€ pour une maison et 4 170€/m² pour un appartement :

Baromètre immobilier notaires BORDEAUX

 

Sans apport, même un ménage à haut revenus est en difficulté pour acheter.

Faut-il pour autant abandonner tout projet immobilier dans une grande ville ou en FRANCE ?

 

5/ Le meilleur timing pour acheter dépend de vous !

En 2016 déjà je posais la question "est-ce le bon pour acheter ou vendre un bien ?".

Et la réponse est toujours la même : à court terme, dans la seule optique de spéculer sur une plus-value rapide, vous allez dans le mur.

N'achetez pas pour gagner de l'argent seulement mais parce que le bien répond à votre projet de vie.

Les taux restent modérés et il est possible de trouver des immeubles de rapports à rendement intéressant (8 - 10%) selon l'état dans des villes secondaires.

L'objectif est alors de les garder 15-20 ans, le temps que les locataires les financent, puis de profiter du rendement net une fois le prêt terminé. C'est un placement imbattable du fait de l'effet de levier du crédit si les incidents sont mineurs à terme (impayés, dégradations, travaux...).

Par contre, acheter un appartement dans une métropole pour le mettre en location c'est assumer un faible rendement et des perspectives de rendement médiocre. Les risques de retournement du marché sont plus forts.

Le rendement sera compris entre 3 et 5% selon la ville mais impossible de déterminer si l'inflation aura absorber les frais d'acquisition (négociation + frais de notaire et droits de mutation) le jour où vous voudrez sortir.

Bonheur projet réussi

Si votre projet concerne l'achat d'une résidence principale pour y vivre 20 ou 30 ans, la question se pose peu : peu importe d'y laisser quelques euros si vous profitez d'une vie conforme à vos attentes :).

 

Conseil quand même : rien ne vous empêche de faire estimer le bien qui vous intéresse ou d'être accompagné dans vos démarches par un expert en estimation immobilière.

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Besoin d'aide pour développer votre business en ligne ?