Hvordan posisjonere deg i eiendomsmarkedet i 2019?

Le Monde har nettopp publisert en artikkel som potensielt kan bekymre alle de som har et eiendomsprosjekt.

Kjøpere og selgere synes mindre selvsikker for 2019 !

Eiendomskjøpere mindre trygge selgere

 

La oss roe ned akkurat nå fordi hvis 36 eller 37 % av de spurte frykter en forverring i markedet eiendom, betyr dette fremfor alt det 63 eller 64 % av de spurte mener det motsatte.

Hvilke rasjonelle argumenter har vi for å løse disse følelsene?

 

1/ Et rekordår 2018.

2018 markerer et høydepunkt når det gjelder transaksjonsvolum: 970 000!

Dette er betydelig høyere enn forrige "rekord"-år i 2006:Evolusjonsvolum eiendomstransaksjoner Frankrike

 

Spørsmålet er: hva har skjedd siden det kan forklare det? Er dette transaksjonsvolumet berettiget? Hva gjør prisene samtidig?

 

2/ Et ugunstig politisk miljø.

Siden 2006 har det politiske miljøet blitt dårligere. Presidentene CHIRAC og SARKOZY var absolutt mer gunstige for eiendom enn president MACRON.

Så snart han tiltrådte, kritiserte han "eiendomsleien", mens i populært bildespråk er renterne ofte eiere av aksjer.

Nylig har ISF (formuesskatt) blitt omgjort til en IFI (eiendomsformuesskatt): det sier alt. Fra nå av, for å begrense beskatningen, er det nødvendig å begrense eiendomsarven.

Dessuten får den planlagte avskaffelsen av boligskatten oss til å tenke at en økning i eiendomsskatten vil følge for å kompensere for det. Utleier vil betale mer til fordel for leietakerne.

Og det mangler ikke på andre middelmådige nyheter ifølge avisene:

Macron eiendomslivrente

 

Vær spesielt oppmerksom på eiendomsgevinster, allerede beskattet, fordi "eierne ikke jobbet for det". Det virker for meg som om en eier som tilbyr en eiendom til utleie alltid vil jobbe mer (vedlikehold, forvaltning, arbeid osv.) enn en som åpner en PEA, men det er nok subjektivt:].

Men andre grunner må oppmuntre til forsiktighet, spesielt makroøkonomiske.

 

3/ Makroøkonomiske utsikter for eiendomsmarkedet for 2019.

For å være sunt, må et marked forbli koblet til dets grunnleggende:

  • Medianinntekt per husholdning.
  • Lånekapasitet knyttet til denne inntekten.
  • Medianpriser i sektoren, ofte korrelert.

Så snart prisene i en by beveger seg bort fra lønnen til innbyggerne og fra hva de kan tjene, betyr det at eiendomsmarkedet er på drypp:

  • Å hente inn utenlandske kunder til PARIS, for eksempel; som kan desertere før eller siden (utrygghetsfølelse, gatevedlikehold osv.).
  • Høyt personlig bidrag fra noen av prospektene etter en salgsgevinst ved salg av en eiendom. Prospekter som selger i ILE-DE-FRANCE er komfortable med å angripe markedet i provinsene.
  • Høyt personlig bidrag etter arv, donasjon, gevinst etc.

Konkret er tilførslene, det vil si bidragene av "kontanter" utenfor arbeidsøkonomien, minoriteter eller til og med tilfeldige.

Så snart den "lokale" ikke lenger kan erverve, er det fare i et eiendomsmarked.

 

4/ Eksempelet på BORDEAUX eiendomsmarkedet: mot overoppheting?

Noen ledere unner seg selv med en medianlønn på €4 eller €000. De er veldig i mindretall.

Den gjennomsnittlige husholdningsinntekten er bare € 21 404, eller omtrent € 1 784 / måned (2015).

Dette tillater lån i henhold til MeilleurTaux ca € 133 233 over 25 år:

Mulig lån BORDEAUX beste rente

 

Men hva er gjennomsnittsprisen i byen?

I følge notarius eiendomsbarometer, €445 000 for et hus og €4/m² for en leilighet:

Eiendomsbarometer notarer BORDEAUX

 

Uten bidrag er selv en husholdning med høy inntekt i vanskeligheter med å kjøpe.

Bør vi derfor forlate ethvert eiendomsprosjekt i en storby eller i FRANKRIKE?

 

5/ Den beste tiden å kjøpe avhenger av deg!

I 2016 stilte jeg allerede spørsmålet " er det riktig å kjøpe eller selge en eiendom?".

Og svaret er alltid det samme: på kort sikt, med det eneste målet å spekulere i en rask kapitalgevinst, går du inn i en vegg.

Ikke kjøp bare for å tjene penger, men fordi eiendommen oppfyller livsprosjektet ditt.

Satsene forblir moderate og det er mulig å finne leilighetsbygg med attraktiv avkastning (8 – 10 %) avhengig av tilstanden i sekundære byer.

Målet er da å beholde dem i 15-20 år, tiden for leietakerne til å finansiere dem, for så å dra nytte av nettoavkastningen når lånet er avsluttet. Det er en uslåelig investering på grunn av løftestangseffekten av kreditten dersom hendelsene er små på lang sikt (ubetalte regninger, degraderinger, arbeider osv.).

På den annen side, å kjøpe en leilighet i en storby for å leie den ut betyr å anta lav avkastning og middelmådige avkastningsutsikter. Risikoen for en markedsvending er større.

Avkastningen vil være mellom 3 og 5 % avhengig av by, men det er umulig å avgjøre om inflasjonen vil absorbere anskaffelseskostnadene (forhandling + notaravgift og overføringsavgifter) den dagen du ønsker å reise.

Lykke vellykket prosjekt

Hvis prosjektet ditt gjelder kjøp av en hovedbolig for å bo der i 20 eller 30 år, oppstår ikke spørsmålet: det spiller ingen rolle om du legger igjen noen euro hvis du nyter et liv som oppfyller dine forventninger :).

 

Råd likevel: ingenting hindrer deg i å ha eiendommen som interesserer deg anslått eller fra å bli ledsaget av en ekspert på eiendomsvurdering.

Jeg tjente min første inntekt på nettet i 2012 ved å utvikle og tjene penger på trafikken på nettstedene mine (AdSense...).


Siden 2013 og mine første profesjonelle tjenester, har jeg hatt muligheten til å delta i utviklingen av mer enn 450 nettsteder i mer enn +20 land.

Les også på bloggen

Se alle artiklene
Ingen kommentarer

En kommentar ?