Første leieinvestering – 2007 til 2022

Leiekjøp

På slutten av 2007 gjorde jeg mitt første leiekjøp med en T1 i BREST. Nesten 3 år etter studiene mine ble den første faste jobben validert... i Irland. Umiddelbart kommer jeg tilbake til landet for noen dager for å "investere". Siden min 3. syklus og oppgaven min "Å vinne med eiendom" har jeg vært klar. Spesielt siden jeg under et internship i Private Management hadde muligheten til å diskutere med klienter mens jeg fylte ut IRPP- eller ISF-skjemaene deres. Dommen er enkel: bedriftsledere, eiendomsinvestorer, ofte begge samtidig... og svært, svært få ansatte.

På den tiden så jeg på Paris og Finistère. Paris for sitt drømmemarked: demografi, høy inntekt derav markedslikviditet, sterk leieetterspørsel, etc. På den tiden var et studio på rundt €100 000, et beløp som fikk publikum til å skrike.

I Finistère kjenner jeg markedet bedre (i teorien), familien min er tilstede når det trengs, akkurat som meg noen ganger. Til stede i Frankrike i bare noen få dager, velger jeg det "lokale" markedet, som dessuten er rimeligere.

I Paris: 20 m² studio til € 100 000, € 110 000 notarius og byråavgifter inkludert; leid €500/måned eller €6/år eller en avkastning på 000 % + arbeid som skal planlegges, ikke beregnet fordi prosjektet ikke ble studert til slutten.

I Brest: T1 bis på 27m² for €45 med parkeringsplass og boks, €000 byrågebyr, €4 notaravgift; leide for €500 på det tidspunktet, dvs. €4/år, det vil si en avkastning på 400 %. Arbeid er også å forvente.

Etterpåklokskapskommentarer:

– På papiret virker Brest som et mer lønnsomt valg; men pass på, markedet er også mindre spent og mindre likvid: utsiktene for kapitalgevinster er mer begrenset; byen stagnerer i befolkning, nybygg bygges og inntektene er begrenset.

– Eiendomsmegleren anbefaler det til meg på grunn av beliggenheten, nær den fremtidige trikkestasjonen, betonggulvet og det gode vedlikeholdet av copro. Det er et stort flertall av eiere som okkuperer boligen.

– Med denne berømte etterpåklokskapen, innser jeg at: €4 i handelsgebyr er enormt; Jeg kunne nok ha forhandlet dem bedre. Spesielt siden jeg er en enkel kunde: Jeg går rundt på 500 minutter og signerer.

– På den tiden oppdaget jeg forskjellen mellom betonggulv og tregulv, et spørsmål som aldri hadde falt meg inn. Det er sant at for å velge i dag, vil jeg heller være en fan av betong. Men tregulvet, nedverdiget og neglisjert, gir ofte uslåelig lønnsomhet.

– En nikkel co-pro er bra... men det er dyrt. Rundt 50€ per måned for denne T1. Det er her vi måler interessen for å eie hele bygget og definerer vedlikehold og arbeid som skal utføres.

– Den gang ble leiligheten administrert av byrået, og jeg fortsatte med denne forvaltningsformen, mot 6 % av leieinntektene (godt forhandlet spesialpris, ganske vanlig i praksis). Fremkomsten av "Bon Coin" og internettannonser vil sette en stopper for byråledelsen i BREST.

Utleiehistorikk:

100_0328.JPG

– Leietaker på plass forlater lokalene etter noen måneder; en ung sykepleier erstatter henne, men krever utskifting av vinduene (hei, det er sant at du kan føle et trekk...). Jeg klarer meg på 2€ fra minnet for et vindu og en terrassedør.

– Leiligheten står så ubebodd i noen måneder... umulig å leie den igjen. Byrået solgte sin utleieadministrasjonsfil til et annet byrå... som ikke administrerer noe. For eksempel inneholder ikke annonsen for eiendommen noe bilde. Og det vises bare på nettstedet deres eller en mindre logg. Det gode hjørnet? Vet ikke.

– Sommeren 2010, da jeg kom tilbake fra Irland, samlet jeg nøklene og fikk gjort om interiøret for €2 (gulv, vegger osv.). Jeg øker husleien til 500€ inkludert gebyrer (+350€/mnd) og leiligheten leies ut på nytt i løpet av dagene etter. I dag er det 25€ CC.

Endelig utbytte:

Den totale kostnaden for leiligheten er for tiden € 58 900, for en leie på € 310 per måned eksklusiv gebyrer, dvs. 3 720/58 900 = 6,31 % lønnsomhet.

For en klar avkastning bør det bemerkes at eiendomsskatt + eiendomsskatt + CSG-CRDS + boligforsikring kommer til rundt €500 per år. Det bringer oss tilbake til 5,46 %.

Låne:

Uaktsom når det gjelder forhandlingskostnadene, er jeg uforsonlig på banklånet og skytteltransporten mellom CMB og Banque Populaire, inntil jeg oppnår 4,72 % over 15 år. Det ser ut til at det var bra den gangen :).

I tillegg til ikke-beboer-huseierforsikringen nøyer jeg meg med dødsfallsforsikring. Ingen "jobbtap" eller uføreforsikring da leietaker betaler tilbake størstedelen av lånet.

Til slutt, med bankgarantien og deres kostnader, gir dette:

Tabell T1

Hver måned betaler jeg derfor 441 – 310 = 131€ av egen lomme. Til slutt vil jeg ha betalt rundt €23 580 over 15 år. Hvis jeg hadde investert disse pengene hver måned, ville det gitt meg €27 479 til 2 % netto over 15 år.

Riktignok vil det ha vært noen måneder ikke leid osv, men jeg "risikerer" å øke husleien de neste årene.

Kan jeg få tilbake denne summen ved å regne med en salgsgevinst? Grunnprisen på leiligheten var 45€ ved utgangen av 000 + 2007€ for arbeid, dvs. 5€; tar man en inflasjon/økning i byggekostnadene på 000 % per år over 50 år, gir dette en pris på ca €000 2 i 15, ganske konsekvent etter min mening gitt det gode vedlikeholdet av eiendommen og bygningen.

Konklusjon 2010:

Leiligheten vil derfor ha brakt meg:

€67 – €300 i kontanter for lånet – €23 for skatter og forsikringer – €580 for arbeid = €7.

Dette beløpet er bare litt høyere enn summen plassert strengt i en passbook ville ha gitt meg (€27 479) fordi:

– Eiendom var på topp og avkastningen var beskjeden.

– avkastningen på leiligheten er neppe høyere enn lånerenten.

– Leiligheten koster meg dyrt i kontanter. Delen finansiert av leietaker er ikke stor nok og giringseffekten av lånet reduseres derfor.

– avkastningen er begrenset av copro-avgifter.

– kjøpesummen og gebyrene kunne vært bedre forhandlet.

Et reforhandlet lån på rundt 3 % vil til syvende og sist gjøre driften mer positiv. Det gjenstår da å se om det er bedre å selge og trolig betale gevinstskatt eller beholde eiendommen utleid.

Fordi, hvis over 15 år driften er vesentlig hvit, over 20 eller 25 år, eiendommen blir finansiert fra 15 år, er kontantstrømmen til operasjonen og derfor dens fortjeneste mer sympatisk.

Epilog 2020 – 2022:

I 2020 mangler jeg kontanter sammenlignet med arbeidet til 3 andre bygninger kjøpt senere. Etter den første fengslingen planlegger jeg å selge leiligheten for rundt €1 56 (da leid). Jeg legger ut en annonse på Le Bon Coin og mottar 000 meldinger i løpet av dagen. Ok, jeg har nok feilvurdert det, jeg trekker annonsen!

Faktisk er markedet rett og slett i ferd med å eksplodere, og ingen er klar over det ennå. Finistère tok for eksempel rundt 30 % i perioden 2020 – 2022:

Mens jeg hadde kjøpt "på det høyeste" i 2008, har jeg muligheten til ikke bare å selge videre til samme pris + mine kostnader men også å håpe på en salgsgevinst.

Til slutt går jeg på ideen om å vente på leietakers avgang og å friske opp leiligheten for å sette den tilbake i verdi, etter 15 års utleie.

Jeg tenker på enten å heve husleien litt og nyte husleiene når lånet avsluttes eller selge det videre for å reinvestere i mine andre eiendommer eller en ny.

Til slutt kommer jeg over et godt team med håndverkere som pusser opp alt med smak, samtidig som det begrenser kostnadene. Jeg annonserer for € 85 000 og eiendommen finner en kjøper for € 83 000.

Jeg husker fortsatt presentasjonsvideoen som jeg viste til potensielle kunder:

Helt konkret var jeg heldig til slutt med denne merverdien. Takk ; renter på bunnen, Bac gitt til nesten alle og et økende antall studenter, inflasjon og fryktelig avkastning på sparekontoer som oppmuntrer nye investorer til å komme i gang.

Men jeg ser for mange som regner med en automatisk verdivurdering av eiendommen sin etter X år. Alle investorene som gjorde det nye skattefritaket i 2008 og solgte det 9 år senere gråt blodtårer. I Limoges tjente et par €175 på en leilighet kjøpt i 000, bare €2008 i 83, ikke kan leie den.

Kjøp en eiendom fordi beliggenheten er god, fordi den tilbyr en god kapitaliseringsrate ... og fordi du liker den. Ja, selv for en kynisk investor er det siste kriteriet viktig: det hjelper å holde moralen mellom 2 leietakere eller når uventet arbeid inntreffer;).

Kjøp aldri en eiendom for ytelsen alene, spesielt når den er kunstig støttet av et skattesystem. All min empati ofre for Girardin-enheten, av Pierre & Vacances (les forumene om emnet med Pop Corn),

Jeg tjente min første inntekt på nettet i 2012 ved å utvikle og tjene penger på trafikken på nettstedene mine (AdSense...).


Siden 2013 og mine første profesjonelle tjenester, har jeg hatt muligheten til å delta i utviklingen av mer enn 450 nettsteder i mer enn +20 land.

Les også på bloggen

Se alle artiklene
2 Kommentarer
    • Guillaume
    • August 3 2016
    Svar

    Interessant artikkel, jeg er meg selv i din situasjon i 2007, og jeg begynner å seuter for en investering i Frankrike. Uansett, artiklene dine er veldig interessante.

      • investering
      • 10 september 2018
      Svar

      Takk for denne oppmuntrende kommentaren.

      De fleste artiklene deler en personlig opplevelse, andre er der for å hjelpe venner ;).

      Jeg vil prøve å redesigne og utdype visse temaer for 2019.

En kommentar ?