Boliglån: over hvilken varighet (logisk) å låne?

Lånetiden for kjøp av eiendom er ikke alltid et valg. Verden er delt inn i 2 kategorier, de som har en travel PEL og de som graver ;).

Hvis du har en situasjon som er komfortabel nok til at banken kan gi deg et valg for lånet ditt, her er parametrene du bør ta hensyn til:

  1. Satsene som ble brukt og deres forekomst.
  2. Prosjektets art (hovedbolig, sekundær, leieinvestering, etc.).
  3. Dine økonomiske evner.
  4. Din personlige situasjon.

1/ Gjeldende priser og konsekvenser for deg.

Jeg skrev den første versjonen av denne artikkelen i 2010; priser og forsikringer var mindre gunstige for låntakeren på det tidspunktet:

RATE.jpg

Her er gjeldende priser (juli 2022) ifølge CAFPI; Jeg er fortsatt forsiktig med disse tallene fordi trenden er tydelig på vei opp og det er fremfor alt et spørsmål om å tiltrekke seg potensielle kunder:

Noen få (grunnleggende) observasjoner å huske på:

  1. Jo lengre lånetid, desto høyere er gjennomsnittsrenten.
  2. Jo kortere løpetid, desto høyere månedlige utbetalinger.
  3. Jo lengre løpetid, jo lavere månedlige utbetalinger.
  4. Jo lengre varighet, jo større blir totalkostnaden.

Disse elementene vil påvirke den ideelle varigheten i henhold til prosjektet ditt.

2/ Hva slags prosjekt låner du til?

a/ Hovedbolig.

Du må være eier snarere enn leietaker så snart som mulig.

Eneste unntak: du er sikker på å måtte selge videre innen 2 til 3 år for eksempel.

I 80 % av tilfellene, anskaffe en eiendom i stedet for å betale leie så snart som mulig.

Det kan imidlertid være en debatt om et annet punkt: bør du kjøpe det vakreste huset mulig eller leve mer beskjedent?

Robert T. Kyosaki i "Rik pappa, fattig pappa" forkynner den andre løsningen:

Han anser hovedboligen som en dødvekt. Det bringer ikke inn penger, det koster penger.

Målet er derfor å begrense utgiftene knyttet til dette habitatet for å investere så mye penger som er tilgjengelig i en eiendom som innbringer mer.

Hans ganske sammenhengende resonnement; sin grense: den tar ikke hensyn til en mulig langsiktig kapitalgevinst på en eiendom med en sjelden beliggenhet.

Motsatt er det mulig å prioritere kvaliteten på dagliglivet og kjøpe den vakreste eiendommen som er mulig. Det er ganske respektabelt også, spesielt hvis du allerede har investert andre steder og pensjonisttilværelsen din er sikret.

Sammenlignet med lånet ditt på den annen side, da et lån over en lang periode er dyrt, det vil være viktig å begrense varigheten.

Det ideelle ville til og med være å kjøpe uten å låne hovedboligen, som da antar at den er ganske beskjeden.

Hvorfor ikke velge en bolig som er vagt beboelig som den er, men som krever litt arbeid du kan gjøre?

Du har også YouTube-veiledninger tilgjengelig for å komme i gang. Hvilken altmuligmann har aldri sett en Robert Longechal-video? ;).

Tenk også på Leroy Merlins fysiske klasser, for eksempel:

Siden hovedboligen er unntatt kapitalgevinster i Frankrike, kan målretting mot eiendommer med potensial være en god strategi på lang sikt.

b/ Utleieinvestering.

Strategien for en leieinvestering er forskjellig fra den for hovedboligen din.

Målet ditt er å hold varigheten.

La oss ta tilfellet med en leilighet som du kjøper for €100 000 alle kostnader inkludert ("skjøte i hånden"), med en husleie på €700/måned og en eiendomsskatt på samme beløp.

Over 15 år vil den månedlige betalingen være €661/måned:

Dette gir en årlig inntekt på 700 * 12 = € 8 400/mnd – € 700 eiendomsskatt = € 7 700 eller € 641/mnd.

Du er bare balansert.

Ved siden av dette, med ikke-beboer-eierforsikring (PNO) og kanskje utleieforvaltning og ubetalt husleie/skadeforsikring, må du justere noen euro fra din kjære hver måned i 15 år.

Det er fortsatt utholdelig... forutsatt at det ikke er noen uforutsette hendelser, ingen tom bolig mellom 2 leietakere eller arbeid som skal planlegges. Det er nesten umulig over lang tid.

Hell ikke utsett deg selv i fare, er det bedre å favorisere et lån over 20 år.

Du tjener da 130 * 12 = € 1 560 i kontanter per år, noe som lar deg være mer rolig:

I tillegg kan du trekke lånerenter fra leieinntektene.

Avhengig av din marginale skatteklasse (TMI), vil du derfor personlig bære bare en del av denne interessen:

c/ Sekundærbolig.

Det andre hjemmet er et spesielt tilfelle avhengig av din situasjon og den tiltenkte bruken.

Er dette prosjektet ment å være lønnsomt eller til og med selvfinansiert i tankene dine?

Tradisjonelt var det andre hjemmet et prosjekt med tap i følge de fleste studier om emnet.

Det var vanskelig å administrere utleien på avstand, og de lokale byråene tok 40 % av inntektene for leting etter feriegjester og rengjøring.

Generaliseringen av Internett og fremveksten av AirBnB, Booking og concierge-tjenester har endret spillet.

Det er nå mulig å bli minst like lønnsom eller enda mer lønnsom ved å leie på dag/uke enn ved å leie på år.

Avhengig av ditt utleieprosjekt vil valget derfor være forskjellig:

  1. Hvis du leier så mye som mulig, favoriser reduserte månedlige betalinger som trekkes fra husleie for å håndtere uforutsette hendelser og kostnader; ett lån av 20 vil generelt være ideelt.
  2. Hvis du reserverer den til personlig bruk, kjøp den kontant eller reduser varigheten på lånet så mye som mulig.

3 / Hvilken månedlig økonomisk innsats kan du bære?

a) Har jeg et valg av varighet?

Hver bank følger sin egen policy for å gi eller nekte kreditt.

De fleste følger anbefalingene fra Høyrådet for finansiell stabilitet, som anbefaler en maksimal gjeldsgrad på 35 %.

Merk at bankene ta generelt hensyn til leieinntektene dine på opptil 70 eller 80 % for å beregne gjeldsgraden.

Bankene vil også se på " gjenstår å leve". En medianlønn på €1 netto per måned vil finne det vanskeligere med en tredjedel mindre inntekt enn en leder på +€500/måned.

Ofte er det banken som vil fortelle deg hva du kan låne, under hvilke betingelser, inkludert varigheten. Og du vil tilpasse prosjektet ditt iht.

Valget vil være når å gå til grensene som tilbys av banken eller å sikte på en mye mer beskjeden.

4/ Hva er din personlige situasjon? Hva er dine perspektiver?

Når du har fått med deg hovedprinsippene, må du selvsagt tilpasse dem til din personlige situasjon.

Er du allergisk mot lange forpliktelser og lån over 20 år demoraliserer deg? Gå i 10 år hvis du har råd.

Forventer du formue fra foreldrene dine eller en stortante? Planlegg langsiktig for å opprettholde en daglig livskvalitet og foreta en tidlig tilbakebetaling i etterkant.

Ofte vil valget av sterke kontanter få deg til å velge et lån over 20 år. Jeg nevnte ikke 25-årslånet fordi det med gjeldende satser og sammenlignet med den ekstra kostnaden som kan forventes virker veldig ulønnsomt.

Da jeg jobbet i bank på begynnelsen av 2000-tallet, tok investorer alltid et 15-års lån: det var den gjennomsnittlige varigheten av egenfinansiering og også total fritak for kapitalgevinster.

Gitt økningen i eiendomsprisene de siste 10 årene og endringen av kapitalgevinstregimet, med totalt fritak utvidet til 30 år, forlenges lån logisk.

Jeg tjente min første inntekt på nettet i 2012 ved å utvikle og tjene penger på trafikken på nettstedene mine (AdSense...).


Siden 2013 og mine første profesjonelle tjenester, har jeg hatt muligheten til å delta i utviklingen av mer enn 450 nettsteder i mer enn +20 land.

Les også på bloggen

Se alle artiklene
Ingen kommentarer

En kommentar ?