Leierisikoen til den (modige) eieren som investerer i eiendom

Kampen mot tiden har begynt: Jeg må fortsatt holde ut 23 år før jeg selger mine første bygninger. I mellomtiden har jeg står overfor utleierisikoen. For å tjene må jeg finne nok penger hver måned til å dekke lånene. Vi må derfor hele tiden tenke på kontantstrømmen, den kontanter, som i enhver virksomhet.

Hva kan sette denne kontantstrømmen i fare?

Fra ditt og mitt synspunkt, investoreierens, hva kan ødelegge festen og hindre deg i å tjene penger på din leide leilighet?

/

1/ Et tomt spor

Dårlig beliggenhet av eiendommen, manglende leieetterspørsel, for høy pris eller overnatting i dårlig stand. Konkurransen er hard og leietakeren er (generelt) rasjonell: For å leie, må du være blant de «beste».

Fristelsen kan være stor å ikke pusse opp boligen/bygningen regelmessig: boligen blir da vanskeligere å leie ... eller leies ut til folk som blir nektet av andre eiere. Dessuten betyr riktig vedlikehold av en eiendom også å opprettholde dens iboende potensiale og la den øke i verdi med årene. Pengene som brukes på å pusse opp en eiendom havner i salg!

[Oppdatering 2022] : du må også ta hensyn til demografi, tilgjengelig bolig (fritt marked + HLM) og nye programmer ved kjøp (se INSEE-kort for byen).

Jeg kjøpte 3 bygninger rundt 2010: 2 i universitetsbyer (BREST og QUIMPER), 1 i en liten by (PLONEOUR). Jeg hadde ingen ledige utleieplasser i PLONEOUR på grunn av den økende befolkningen og det begrensede antallet overnattingssteder.

I BREST for eksempel falt jeg inn i en dårlig demografisk periode, en konsekvens av den økonomiske krisen i 2007-2008:

Samtidig var konkurransen fra leiligheter som følge av skattefritaksprogrammer rikelig ... det samme var tilbudet av sosiale boliger. Du trengte virkelig en "topp leilighet" (tilstand, beliggenhet...) for å være sikker på å leie, noe som ikke var tilfellet med min;).

Kort sagt, enten har du en god makroøkonomisk analyse av situasjonen, eller så stoler du på eiendommens iboende kvaliteter.

/

2/ Tegne ubetalt husleiegarantiforsikring (GLI)?

Det er frykt nummer én for flinke mennesker som kjøper et studio for å forberede seg på pensjonisttilværelsen. Små utleiere velger ofte "leiegaranti"-forsikring.

Vanligvis :

  1. Forsikringsselskapene tilbyr det for en kostnad på mellom 2 og 3 % av husleien.
  2. Kun leietakere som tjener 3 ganger leiebeløpet (5 ganger for depositumet dersom de ikke har inntekt) kan dekkes.
  3. Det finnes også statlige ordninger som tilbyr garanti. Navnet deres og garantiene som tilbys har variert i årevis; for øyeblikket er det VISALE for ungdom i alderen 18 til 30 år og ansatte over 30 år.

Bør jeg tegne denne forsikringen? Er det virkelig nyttig?

Det er poeng for: en viss trygghet, en lav kostnad, fradragsrett for eiendomsinntekt...

Etter min mening, når det gjelder risiko, er alt et spørsmål om pooling, om å utvanne risiko. Jeg kan forstå folk som bare har en eiendom og liten inntekt ved siden av, ønsker maksimal trygghet.

Så snart du har 10, 20, 30 eller flere overnattingssteder, settes en betalingshendelse mer stille i perspektiv (samme merknad gjelder når du kjøper husholdningsapparater til disse overnattingsstedene: ingen garantiforlengelse, takk).

Forresten, skjer dette ofte? Vel, jo lavere forsikringskostnaden er, jo lavere er risikoen den dekker. Med en person på fast kontrakt som for eksempel tjener 3 ganger leiebeløpet, skal det mye uflaks til for å ha en hendelse. Det er imidlertid nettopp denne typen leietakere forsikringen godtar å dekke.

Vær i tillegg oppmerksom på grensene som dekkes, når det gjelder husleie og skader. Det kan bli ventetid! ubetalt kun fra 6 måneder for eksempel ... og i en begrenset periode på 2 år.

Gitt den gjennomsnittlige varigheten av utkastelse av en skruppelløs leietaker i post-COVID-perioden, les de generelle og spesifikke betingelsene nøye:].

Personlig møtte jeg kun vanskeligheter med arbeidsledige leietakere, arvet fra tidligere eier da bygget ble kjøpt. De okkuperte dårlig renoverte boliger og ingen forsikring var mulig med dem, på grunn av manglende inntekt.

Skal vi leie dem boligen de okkuperte da? Sikker. I tillegg til alles rett til bolig, er en bolig bebodd av en risikoutsatt leietaker alltid mer attraktiv enn en tom bolig. Og noen arbeidsløse har fortsatt prinsipper og respekterer husleien sin upåklagelig.

For de andre overtar namsmannen etter noen få brev og svikt i en minnelig forliksfase. En god mulighet for enhver eier og borger til å oppdage tingretten. Vanligvis forlater den dårlige betaleren, en fil med overgjeld åpnes, og gjelden hans registreres og fryses i for eksempel 2 år.

Erfaringsmessig betaler derimot nesten aldri en fraflyttet leietaker husleiegjelden i etterkant; sett et kryss og vær strengere etterpå ved å velge en profil med solid garanti.

/

3/ Uplanlagt arbeid og skade

Kjelsvikt, lekkasje i taket, elektrisk problem eller leilighet ødelagt av en insolvent leietaker... Det er alltid hyggelige overraskelser i bygget. Dette unngår monotone dager. Det kan være deprimerende. Men bare hvis disse "overraskelsene" ikke har vært forutsett. Du må kunne regne med kontanter :

– gjennom annen inntekt dersom vi jobber parallelt (du eller dine medarbeidere).

– takket være husleiene, hvis lånet er spredt over 20 eller 25 år og at disse er høyere enn de månedlige lånebetalingene.

– til slutt er det nyttig å planlegge for et arbeidsbudsjett ved kjøp av bygget; hvorfor ikke legge til 5 % av bygningens verdi i tillegg til de andre arbeidene som er klart forutsigbare? Så lenge pengene ikke frigjøres, trenger de ikke betales. Og denne reserven koster mindre enn et CETELEM-lån.

En av de første kundene jeg møtte i Paris eide ti leiligheter i byen. Den eneste bekymringen var at han begynte å lure på hvordan han ville spise i morgen. Hans eksterne lønn var ikke lenger tilstrekkelig til å dekke uforutsette utgifter til boligen hans, og han multipliserte COFINOGA-lån osv. å håndtere det. Dårlig strategi. Du kan like gjerne gå direkte til banken din og forhandle om en forlengelse av varigheten eller beløpet på lånet. Eller hvorfor ikke selge den første leiligheten du kjøpte for å få tilbake litt penger?

En annen uforutsett hendelse: en ekstraordinær hendelse som brann. Ansvarlig leietakers forsikring, som du selvfølgelig sjekker hvert år, dekker skaden. Det er likevel nyttig å tegne en «ikke-beboer-eier»-forsikring for ethvert problem som oppstår når boligen står tom.

[PROTIP 2022] : for å begrense reparasjonskostnadene, ta DIY-kurs hos Leroy Merlin; abonnere på Castorama eller andre opplæringsvideoer; Allovoisins kan også hjelpe deg.

Jeg er enig i at det i teorien er bedre å ansette en fagmann og ha fakturaer for alt arbeidet. I praksis, når du sliter i 6 måneder med å finne en taktekker, er du ganske fornøyd med å finne en alternativ løsning eller lære selv.

4/ Skatter?

Egentlig ikke en uforutsett slik at de kan bestemmes, men snarere ... noe vi glemmer. En bygning i et urbant miljø er først og fremst grunninntekt. Vi kommer ikke til å beskrive mulige skatterapporteringsalternativer her (snart, jeg lover; jeg ser at noen spytter!). Legg til det eiendomsskattene og du har vanligvis akkurat mistet 2 måneders leie i skatt.

La oss ta to bygninger:

En i PLONEOUR, 5500 innbyggere: inntekt 18600, eiendomsskatt 800, eller 4,30%.

Den andre i BREST, mer enn 200 000 innbyggere i området: grunninntekt 25200 1900, eiendomsskatt 7,53 XNUMX, eller XNUMX %.

[PROTIPS en liten demagoge 2022] : bedre å investere i byer drevet av "riktige" kommuner :)).

Unngå å investere i næringslokaler bortsett fra sted nr. 1: Eiendomsskatten beregnes på en teoretisk leie og ikke realiteten til leiekontrakten. Gitt utbyggingen av butikker i utkanten og bysentras strukturelle vanskeligheter, vil du bli dyr på sikt i eiendomsskatt.

Dette er mitt tilfelle i QUIMPER: faktisk leie rundt €10 000; leie anslått i matrikkelen til €30. Etter diskusjon med dem er det tilsynelatende ikke mulig å utfordre loven. Fortsetter med min advokat!

/

5/ Utgifter

Vanligvis teller utleier med i kostnadene: strøm til allmenningen, vann og renhold til allmenningen. Et annet alternativ er å la leietakerne ordne renholdet seg imellom, men dette er mer tilfeldig.

Igjen, som med eiendomsskatt, ikke nøl med å be om å se nylige fakturaer for disse varene. Og ikke de i juli/august da halvparten av den studentrettede boligen var tom :). Tilfeldig, i en av bygningene mine, dekket kostnadene som ble belastet av eieren knapt vannkostnadene.

6/ Ny DPE og energiforpliktelser

DPE har hatt en ny formel siden 1. juli 2021.

Vurderingen er mer alvorlig med eldre boliger, og som oftest er den beste løsningen for å forbedre den å velge en varmepumpe.

Hvis boligen din er nær "energisilen", må du vurdere arbeid raskt for å fortsette å leie:

  1. Bolig klassifisert G vil være forbudt å leie fra 1. januar 2023.
  2. Bolig klassifisert F, fra 1. januar 2028.
  3. Bolig klassifisert E, fra 1. januar 2034.

Dette varsler stor boligmangel dersom lett tilgjengelig bistand ikke gjøres tilgjengelig for eiere (for eksempel selvangitt skattefradrag/reduksjon osv.).

7/ Condominium og AirBnB: kan du leie møblert overnatting for dagen?

I enkelte borettslag i store byer velger sameiere som bor året rundt i bygget sitt å forby møblert utleie av AirBnB-typen.

Dette er derfor et poeng å sjekke når du kjøper, mens spørsmålet dukket opp for mindre enn 10 år siden da denne artikkelen ble skrevet første gang:].

[Artikkel skrevet i 2010 (allerede!?) og oppdatert i 2022].

Jeg tjente min første inntekt på nettet i 2012 ved å utvikle og tjene penger på trafikken på nettstedene mine (AdSense...).


Siden 2013 og mine første profesjonelle tjenester, har jeg hatt muligheten til å delta i utviklingen av mer enn 450 nettsteder i mer enn +20 land.

Les også på bloggen

Se alle artiklene
Ingen kommentarer

En kommentar ?