Bør du kjøpe eller selge huset ditt i livet?

Siden 2013 og den første skrivingen av denne artikkelen har livrenten utviklet seg i min avdeling (29). På den tiden ble det organisert på en klassisk modell 1/3 av en bukett, resten som leie.

Siden da har modellen "bukett uten inntekt", som tilsvarer verdien av økonomisk bare eierskap, har pålagt seg. Jeg tror det er et flott system for de fleste kjøpere og selgere (" livrentemidler").

1/ Livrenteprinsipper: hvorfor det er interessant

Fra selgerens synspunkt lar det å motta kapital eller en livrente ham utføre sine prosjekter eller organisere boet sitt, spesielt i fravær av direkte arvinger.

Fra kjøpers synspunkt, på et tidspunkt da livret A tilbyr en rate på 1 %, tillater livrentesalg vanligvis en (netto) investering på rundt 5 %.

Så det er en bedre måte å bekjempe inflasjon (10 % i år?) enn å la pengene dine sitte i banken.

Ma definisjon av livrente med noen få ord:

Det er som om den nåværende eieren blir leietaker og betaler deg utsatt husleie for den tiden han har igjen å leve.

Mer juridisk sett kjøper du bare eiendommen (abusus) og den tidligere eieren beholder bruks- og boligretten (usus = besatt livrente).

Hvis han ikke beholder bruken av eiendommen og du kan disponere den fritt, er det en fritt liv. Dette systemet er interessant dersom du ønsker å avhende eiendommen umiddelbart; hvis det skal leies ut, unngå å vurdere beskatningen (se nedenfor), er det bedre å kjøpe en livrente for travel liv.

Noen kontrakter gir rett til å hente fruktene (fructus), det vil si å leie ut eiendommen til fordel for livrentemottakeren, men dette er heller ikke tilrådelig... med mindre eiendommen er en bygård. I dette tilfellet, leierisiko er en del av denne typen kjøp og er akseptabel.

I sammenheng med et «vanlig» hus eller leilighet vil livrentehaveren generelt ha forbud mot å leie ut eiendommen sin.

Pla oss gi et eksempel:

Et hus er verdt €200 000.

Jean-Paul har 10 års forventet levealder.

Leien inkludert avgifter over 10 år er estimert til €90 000 (€750/måned).

Kjøperen vil derfor betale en sum nær 200 000 – 90 000 = € 110 000 for å bli eier av huset (bortsett fra noen få beregninger som vi vil beskrive senere ;)).

Vær også oppmerksom på at denne teoretiske husleien betalt til deg av livrentemottakeren er netto skatt. Hvis du hadde en tradisjonell leietaker, ville leieprisene bli lagt til inntekten din og ofrene for TMI (marginalskatteklassen).

Generelt beskattes de fleste investorer rundt 30 %:

Kjøpesummen kan betales helt i form av kapital : dette tilsvareret salg av økonomisk bare eierskap god.

Motsatt kan oppkjøpet gjøres 100 % i form av en livrente, med 0 kapital innbetalt ved underskrift.

Til slutt har du den tradisjonelle modellen jeg fortalte om innledningsvis: 1/3 kapital, resten som livrente.

Foreløpig favoriseres modellen uten livrente, med 100 % av den innbetalte kapitalen av partene.

Det gjør det mulig å redusere faren for livrentens død. Hvis sistnevnte har en skjør helse, vet han at han har utnyttet eiendommen sin mest mulig.

Og selv om den er ved god helse, bryr kjøper seg stort sett ikke så mye om å få tilbake eiendommen om 10, 11 eller 12 år. Han vil bare være sikker på at han ikke bruker mer enn det som var planlagt.

Ettersom beløpet som betales ikke lenger varierer i henhold til selgerens dødsalder, oppheves også en moralsk barriere. Det er ikke lenger et scenario som i filmen "Le Life annuity";).

2/ Beregning av livrenten med eller uten livrente

For å beregne skyldige elementer (bukett/kapital + livrente), må følgende elementer tas i betraktning:

a/ Dato for kontrakten, kjønn og alder på livrentemottakeren

Jo eldre selgeren er, jo kortere er forventet levealder. Summen som skal betales for å erverve eiendommen vil derfor være større.

Det er ingen likestilling mellom menn og kvinner 😉

Motsatt, for en "ung" livrente vil du måtte betale en mer beskjeden kapital/livrente, gjør derfor en mindre betydelig spareinnsats for denne livrente.

Datoen for kontrakten vil derfor påvirke prisen som skal betales i henhold til selgers fødselsdag.

b/ Forbehold om bruks- og borett

Jeg har allerede litt bortskjemt dette elementet i 1/.

Hvis selgeren okkuperer eiendommen, er det en besatt livrente, det hyppigste tilfellet.

Hvis han for eksempel går på aldershjem og ønsker å selge en livrente for å betale for den, er han da en fri livrente; interessant for deg hvis du planlegger å bo der, men mindre å leie eiendommen etter min mening. Du gjør som du vil :].

c/ Full eierverdi

Dette er det helt sentrale elementet i kontrakten.

Hvem har taksert eiendommen? Et eiendomsmeglerfirma? En notarius? Sistnevnte er generelt mer pålitelig og bør gi referanser til sammenlignbare egenskaper i estimatet.

Tilsvarer denne vurderingen informasjonen som er tilgjengelig på nasjonale databaser ?

Hvis prisen som tilbys er høyere enn prisen på de solgte varene, er dette forsvarlig med:

  1. Plasseringen av eiendommen?
  2. Dens eksepsjonelle tilstand?
  3. Et strammere marked enn tidligere år? (befolkningsvekst, begrenset antall eiendommer for salg, etc.)

d/ Beløpet på buketten som er betalt

Jo høyere buketten er, kapitalen som ble betalt ved inngåelsen av kontrakten, desto mer er faren for viktigheten av den endelige utbetalte summen begrenset.

En høy bukett er mer fordelaktig for pensjonisten ... men begrenser overraskelsene på lang sikt for kjøperen.

For øyeblikket ser det ut til at vi er på vei inn i salg med en bukett uten inntekt for de fleste kjøp.

e/ Brutto månedlig leieverdi

I likhet med markedsverdien er det et vesentlig punkt som ikke bør overses og som til og med bør diskuteres.

Se på eiendommene som tilbys til leie på Le Bon Coin, for eksempel, for å vurdere nøyaktigheten av den teoretiske leieprisen som tilbys.

Jo høyere dette er, jo mer er avtalen gunstig for kjøperen, som annuitanten er hans "virtuelle leietaker".

f/ Årlige eiendomskostnader

Som ved en årlig utleie styrer selger det daglige vedlikeholdet av eiendommen mens kjøper påtar seg de "store utgiftene", d.v.s. vedlikehold av strukturen og eiendomsskatt.

Råd litt demagoge, men for personlig verifisert: invester i en "høyreorientert" by (stem venstre i nasjonale valg for din samvittighet).

Alle disse elementene vil tillate megleren, agenten eller notaren å beregne livrenten ved å bruke programvaren hans og gi deg et forslag:

Du vil se at noen kunngjøringer er veldig tydelige på beregningsmetodene; andre er mer ugjennomsiktige. Det er nødvendig for alle profiler :).

[Artikkel fra 2013 oppdatert i 2022].

Jeg tjente min første inntekt på nettet i 2012 ved å utvikle og tjene penger på trafikken på nettstedene mine (AdSense...).


Siden 2013 og mine første profesjonelle tjenester, har jeg hatt muligheten til å delta i utviklingen av mer enn 450 nettsteder i mer enn +20 land.

Les også på bloggen

Se alle artiklene
2 Kommentarer
  1. Svar

    Bonjour,

    Analysen er interessant, men det vil være nødvendig å legge til tilfellet med fritt liv (den ervervede leiligheten kan leies eller okkuperes), noe som gjør det mulig å redusere risikoen du beskriver.

    Faktisk, ved å gjøre en god handel, kan livrenten dekkes av husleien. Så selv om «selgerne» lever i 20 år, spiller det ingen rolle.

    I tillegg gir det tilgang til eiendommen til personer som ikke kunne ha tilgang til banker (som du sier, bankmannen er selgeren).

    Men virksomhet er svært sjelden, og du må være veldig lydhør.

    hjertelig
    Jerome

      • investering
      • 10 september 2018
      Svar

      Hei Jerome,

      Takk for din kommentar.

      Jeg validerer kjøpet i livrente gratis å leie bak dersom kjøpesummen som beholdes for livrenten er mer interessant enn et tradisjonelt kjøp.

      Free life-eiendom er mindre lett å videreselge enn konvensjonell eiendom, og rentene er lave.

      Dessuten, i hvilke tilfeller vil et individ selge fritt liv? Av erfaring, generelt fordi han ikke kan finne en kjøper for en klassisk transaksjon ... ofte fordi prisen hans er for høy.

      Så vær nøye med å tydelig identifisere markedsverdien + leieverdien for å unngå overraskelser. Når jeg ser på annonsene der selgeren spontant tilbyr en gratis livrente på Le Bon Coin, er prisen ofte fantasifull :).

      Erwan

En kommentar ?