Risiko for omkvalifisering som eiendomshandler: hvordan unngå det?

En Internett-bruker vurderer en strategi med flere kjøp for å forårsake og opprettholde et landunderskudd, for å begrense beskatningen. Er denne strategien levedyktig og risikofri? Kan vi da å anses som en varehandler ? Er det fare for rekvalifisering fra skatteetaten?

«Jeg har for tiden ganske mye formuesinntekter som jeg bare trekker noen lånerenter fra, og jeg ønsker å redusere balansen ved å kjøpe en eiendom for å pusse opp med mye arbeid.
Hvis jeg kjøper denne eiendommen i dag og jobber nok med den til å redusere balansen til 0, vil den være perfekt, men vil jeg ha noen forpliktelser til å leie denne eiendommen? Og i så fall hvor lenge?

Er det mulig for meg å selge den på slutten av året for eksempel? Og hvis jeg kjøper en bygning som jeg skjærer i flere partier, har jeg rett til å trekke fra arbeidet?

1/ Arbeids- og utleieplikt.

Dersom arbeidet skaper tomteunderskudd (tilregning av grunninntekt på totalinntekten), "må bygningen avsettes til utleie til 31. desember i det tredje året etter tilskrivningen".

Ved leietakers avgang skal eiendommen umiddelbart leies ut igjen for ikke å miste denne fordelen.

2/ Kapitalgevinst for den "enkelte individuelle" investoren.

Personen som videreselger fast eiendom er underlagt kapitalgevinstregimet.

Jeg gir deg råd hvis du trenger å beregne kapitalgevinsten din for å teste notarsimulatoren: http://plus-values.notaires.fr/simulateur/index.xhtml

Her er et eksempel etter 1 års eierskap, for en eiendom kjøpt for € 100 000 og videresolgt for € 120 000, uten arbeid som kan trekkes fra:

Beløpet som skal betales reduseres ved fradrag av anskaffelseskostnader.

Det er imidlertid ofte mer interessant å beholde eiendommen i minst 5 år for å dra nytte av en arbeidspakke:

Dette er spesielt interessant dersom du selv tar deg av vedlikehold/utbedring av eiendommen din.

I vårt forrige eksempel slettes kapitalgevinsten på €20 000 etter 5 år:

Selvsagt, hvis du har utført fakturert arbeid, oppstår dette spørsmålet mindre.

Til slutt skal det huskes at dersom den kjøpte eiendommen etter 3 års utleie etter arbeidet blir sin eiers hovedbolig, vil den da være fritatt for salgsgevinst ved videresalg etter sin faktiske bruk i en rimelig periode.

3/ Varehandler: en kommersiell aktivitet.

Artikkel l35-I i CGI beskriver aktivitetene som er relatert til industriell og kommersiell fortjeneste.

Dette er hovedsakelig klassisk eiendomsutviklingsvirksomhet: kjøp/videresalg av hele eiendom eller videresalg i deler,

2 viktige punkter:

1. Karakteren vanlig av denne typen aktivitet (ikke et første prosjekt...).
2. Le planlegger å videreselge det gode (spekulativ hensikt).

Eiendomsmegleren vil også være merverdiavgiftspliktig på marginen.

Hvordan unngå en omklassifisering som eiendomsmegler?

1. I nybegynnertilstand / lite erfaren i denne type operasjoner.
2. Ved å kunne bevise at vi ikke hadde til hensikt å videreselge på kjøpstidspunktet (din personlige/faglige situasjon har endret seg osv.).

4/ Konsekvenser av omkvalifisering som eiendomsmegler.

Hvis skattemyndighetene mener at du er en sjofel spekulant som ikke er på sitt første forsøk, er konsekvensene som følger:

1. merverdiavgift som kan fastsettes av hele eiendommens verdi.
2. Beskatning av salgsgevinster med straff (skala opp til 41 % med 80 % økning).

Til slutt, avhengig av frekvensen av kjøp og det tiltenkte formålet, kan det nå være nødvendig å vurdere en endring av status...

Jeg råder deg til det komme nærmere CCI for eksempel. De tilbyr ofte 30-minutters avtaler med en advokat eller notarius, en morgen i måneden for å hjelpe prosjektledere.