Sjekkliste for kjøp av hus eller leiligheter: 8 viktige sjekker

For å hjelpe deg i din leilighet eller hussøk, tilbyr jeg en liste med 27 tips/spørsmål du bør vurdere.

For hver er det ideelle å basere seg på personlige ønsker, men også å forsterke dem ved hjelp av data:].

1/ Kjøpe eller leie hovedboligen din?

a/ Generell regel: hvor mange år for å gjøre oppkjøpet lønnsomt?

Jo «dyrere» boligen er i en by (alt er alltid relativt), jo lengre tid tar det å gjøre et oppkjøp lønnsomt i forhold til gjennomsnittlig observert husleie.

I PARIS er det for eksempel ikke lett å tjene penger på mindre enn 20 år.

I de fleste provinsbyer synker varigheten drastisk.

Jeg tar eksemplet med LIMOGES på Le Bon Coin:

En leieenhet koster 10/m²/mnd.

En bolig å kjøpe starter på rundt 1 €/m².

Jeg fant til og med et hus å pusse opp for 500€/m². Ettersom hovedboliger er fritatt for salgsgevinst, kan driften være god dersom du er klar til å gjøre jobb når du kommer tilbake fra jobben på kveldstid og i helger...

Hvis jeg tar leiligheten til €64 000 for 63m². Det er sannsynligvis mulig å forhandle om prisen rundt €65 inkludert notarius publicus.

Det ville nok vært verdt å leie rundt 600€/mnd. Så vi trenger 64 000 / 600 = 107 måneder (9 år) for at det skal være mer lønnsomt å eie enn leie.

Det er opp til deg å tilpasse det til overnattingsstedet og ønsket by!

b/ Spesiell regel: alt avhenger av din personlige situasjon, dine langsiktige prosjekter.

Hvor mange år har du tenkt å bo der?

Er din romantiske, familiemessige, profesjonelle situasjon stabil?

I så fall er det nok på sikt mer interessant å bli eier.

Hvis det er å forvente avgang i årene som kommer, er det bedre å forbli leietaker... med mindre vurdere å leie ut boligen din etterpå.

Det må da tilby et gode kapitaliseringsgrad og at den ikke er i for god stand, for ikke å angre på slitasje eller skader knyttet til leietaker.

Hvis du betaler € 100 000 for boligen din, alle kostnader inkludert, og husleien er € 600/mnd, gir dette en årlig leie på € 7 200/år, dvs. en rate på 7 200 / 100 000 = 7,2 %, dette ser bra ut.

Du må bare kunne låne til din nye bolig om du flytter :).

2/ Hvordan kjøpe til riktig pris eller til best pris?

Hvordan beregne gjennomsnittsprisen på en eiendom i din kommune?

bargain-expertise.fr tilbyr 5 tips for målretting mot sektorpriser:

a/ Statens database: dvf.etalab

https://app.dvf.etalab.gouv.fr/

b/ Denne samme databasen formatert på Immonot:

https://www.immonot.com/dvf-prix-immobilier-france.html

c/ Programvare for automatisk online evaluering:

Et raskt Google-søk vil finne dem:

d/ Notarius barometer:

https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier

e/ Administrasjonen på taxes.gouv.fr:

Skattesiden lar deg søke etter eiendomstransaksjoner hvis du for eksempel må avgi erklæring om donasjon eller arv, det er opp til deg å velge årsak :).

Mange eiendomsmeglere bruker det for å bekrefte sin verdivurdering av en eiendom:

3/ Hva er de viktige kriteriene å ta hensyn til når du velger?

Hva bestemmer prisen på en eiendom og dens verdi over tid?

– Demografi: det er lettere å selge når byen får innbyggere enn omvendt.

– Gjennomsnittlig eller medianinntekt per husholdning: hvis inntekten er X€ per måned, kan en husholdning sette seg i gjeld på X€ per måned over 20 eller 25 år og kjøpe en eiendom på X€ uten bidrag.

Eksempel: Hvis medianinntekten er € 1 952 per husholdning i en by, uten noen forskuddsbetaling, tillater dette å låne € 104 722 over 20 år eller € 117 207 over 25 år. Tatt i betraktning litt input vil dette trolig gi en snittpris på €150.

– Arbeidsledigheten (avgjør vanligvis demografi og gjennomsnittsinntekt ...).

– Satsen på HLM i byen/den politiske fargen på rådhuset; hvis byen har hatt en kommunistisk ordfører i flere tiår, vil du ha en høy prosentandel av HLM-er, derfor moderate priser (f.eks. liten krone RP – Aubervilliers, Saint-Denis osv...) men en betydelig eiendomsskatt. Det er kanskje litt trist/demagogisk, men foretrekker at "høyreorienterte" byer kjøper en eiendom og bor der hele året.

– Arbeidsledighet, lavinntektsboliger, lav gjennomsnittsinntekt … det er en god sjanse for at kriminaliteten vil følge etter.

– BELIGGENHET, BELIGGENHET, BELIGGENHET. En ruin som vender mot havet selger generelt bedre enn et palass i boligfelt. Se opp for "veikanter" og støyforurensning. Kom gjerne tilbake til forskjellige tider av døgnet.

– Praktisk/konfigurasjon av eiendommen: et soverom med dusjrom i første etasje? En stor åpning ut mot hagen? Et kjøkken åpent til spisestue/stue? Ingenting av den slags? Så det er dårlig gjort.

– Type eiendom/konstruksjon (å den vakre steinen), byggeår (å den vakre isolasjonen), generell tilstand, type oppvarming, eiendomsskatt...

– Gjennomsnittlig pris praktisert på gaten, byen ser avdelingen – avhenger vanligvis av demografi, gjennomsnittlig inntekt osv., det er magi!

4/ Hva er byggeåret for boligen?

Uten å være byggesakkyndig kan du tenke deg at jo eldre boligen er, jo mer arbeid er det å forvente på sikt.

Vanlig eksempel: et skifertak har en levetid på mellom 80 og 100 år. Hvis du ser på et hus fra 60-tallet, planlegg en renovering i løpet av de neste 20 til 40 årene. I mellomtiden har du uten tvil allerede skiftet ut spurvedekslene og takrennene.

Byggeåret er også vesentlig for å vurdere isolasjonsarbeidet som skal planlegges. Den nye DPE på plass siden 2021 gir verdifull informasjon: varmesystem, energiklassifisering (se opp for "silene" i F og G, snart mer prisverdig, etc.), arbeid som skal planlegges for å forbedre vurderingen.

Erfaringsmessig er den enkleste måten å bytte ut varmesystemet til fordel for en varmepumpe. Det er også enkelt å skifte åpninger og enkelt å isolere loftet ved å blåse.

Det mest restriktive og dyreste er utvilsomt å isolere veggene enten det er innvendig (placo skillevegger + isolasjon) eller utvendig (isolasjon + kledning).

Byggeåret indikerer også for nyere hus bygget fra 2000-tallet av fagfolk forventede standarder når det gjelder kvalitet. 3 økende nivåer:

  1. RT 2005.
  2. RT 2012.
  3. RT 2022.

Hus med elektrisk oppvarming, selv i RT 2005, kan ha dårlig ECD-vurdering. Generelt vil sentralvarme foretrekkes for overflater større enn 90 m².

5/ Bør du stole på instinktene dine når du kjøper eiendom?

Etter å ha besøkt og anslått hundrevis av eiendommer, har jeg kommet til følgende konklusjon: ta hensyn til hans instinkter, hans inntrykk, et mulig "coup de coeur" osv. for et kjøp er ganske rimelig.

Mange detaljer registreres av reptilhjernen vår, og vi har noen ganger problemer med å verbalisere og syntetisere dem. Så langt jeg er bekymret, har jeg visse "røde flagg" for eksempel:

  • Hagen er pyntet med paller og gamle dekk. Innvendig vedlikehold er stort sett på samme nivå.
  • Huset lukter fuktig; spor av infiltrasjon (brun) er synlige uten at opprinnelsen er tydelig.
  • Mr. gjorde om strømmen selv og ledninger henger fortsatt. Det samme gjelder de andre arbeidene, hvorav noen har pågått i flere år.

Alt i alt, stol på hvordan du føler deg når du oppdager det gode, og ta turen mer seriøst hvis du føler deg bra.

6/ Bør jeg foreta et oppfølgingsbesøk?

Det er 2 tilfeller avhengig av om du er i et bullish marked eller et stabilt/bearish marked.

Må du bestemme deg raskt? Er du redd for at det gode går forbi deg?

Etter å ha :

  1. Studerte noen få dusin annonser i en sektor.
  2. Besøkte noen eiendommer.
  3. Utvekslet med noen fagfolk fra sektoren.
  4. Sjekket disse inntrykkene med lokal statistikk; se for eksempel https://immobilier.statistiques.notaires.fr/

… Du vil vanligvis ha seriøs kunnskap og bør være i stand til å ta en informert beslutning.

I mitt område, South Finistère, hadde byråer hundrevis (!) av eiendommer på lager i 2012. 10 år senere sliter de med å finne 20 eiendommer til å fylle vinduene sine.

Hvis markedet er stramt og antallet kjøpere er større enn antall selgere, er prioritet å oppnå aksept av tilbudet ditt av selgeren. Når selger aksepterer kjøpers tilbud, er eiendommen "sperret". Selger kan ikke lenger engasjere seg med en annen potensiell kjøper. Kjøperen vil på den annen side dra nytte av en refleksjonstid på 10 dager etter at kompromisset hans er signert.

I sammenheng med et stramt marked, derfor, hvis du er 80% sikker på at du vil kjøpe (ingen grunn til å kaste bort tiden din, den til en profesjonell og selgeren), er det derfor bedre å blokkere eiendommen og gjøre dens motbesøk og sitat i refleksjonsperioden. Hvis det noen gang oppdages et alvorlig element som du ikke var klar over (ikke-funksjonell innsats, kjeleproblem, infiltrasjon, sanitær osv.), vil du ha full spillerom til å revurdere avgjørelsen din, og ingen vil holde den mot deg.

7/ Hva sier eiendomsdiagnosene?

Personlig starter jeg med å se på boarealet, for å se om det er det samme som angitt av eier eller eiendomsmegler :].

Denne indikasjonen er synlig på DPE-siden (energiytelsesdiagnose):

Du kan da se på DPE-poengsummen, med tanke på at den først og fremst avhenger av typen oppvarming og eiendommens overflate.

En stor bolig med sentralvarme bør fortsatt klare seg, selv med gjennomsnittlig isolasjon.

For en hoved- eller sekundærbolig forblir DPE din personlige sak: det er opp til deg å vurdere om huset er økonomisk og komfortabelt nok for deg.

Hvis du planlegger å tilby eiendommen for utleie på årsbasis (leieloven 1989), må du imidlertid sørge for at notatet er korrekt eller enkelt å forbedre.

Faktisk vil boliger som bruker for mye energi gradvis bli forbudt å leies.

Jeg snakket nylig med sjefen for et Dio Agenda-byrå, som sendte meg følgende dokument:

En energirevisjon som anbefaler nødvendig arbeid er obligatorisk fra september 2022 (!) for boliger med klassifisert F og G. De vil være forbudt å leie fra 2025 og 2028.

Hvis du ikke er komfortabel med ideen om å jobbe, invester i det minste i eiendommer klassifisert D:].

8/ Hva sier sanitetskontrollen?

I byen er leiligheter generelt unntatt fra sanitærkontroll.

Hva er det?

Vanntjenesten til kommunen eller kommunefellesskapet vil kontrollere forsvarlig evakuering av Avfall og regnfulle vann.

Det kan være en tjenestedelegasjon med SAUR, Véolia etc. for kontrollen.

Sanering kan være kollektiv (nettavløp i hus eller leilighet) eller den kan være individuell (septiktank, haug, etc.).

Her er dokumentet publisert av staten og notarene i 2014: https://gloria-project.eu/wp-content/uploads/plaquette-acheteur-vendeur-ANC.pdf

Jeg tjente min første inntekt på nettet i 2012 ved å utvikle og tjene penger på trafikken på nettstedene mine (AdSense...).


Siden 2013 og mine første profesjonelle tjenester, har jeg hatt muligheten til å delta i utviklingen av mer enn 450 nettsteder i mer enn +20 land.

Les også på bloggen

Se alle artiklene
Ingen kommentarer

En kommentar ?