Presedens for lånebetingelsene: får du ikke avtalen om å ikke lenger kjøpe?

Kan vi bruke påskuddet av vilkåret for å få lån for å gi opp kjøpet av en eiendom? Dette er spørsmålet stilt av nini76:

« Min søster og hennes følgesvenn (pacsé), signerte for å bygge et hus, 7-dagers fristen har gått ut, men her er det, de skiller seg, og de blir bedt om 12500€, 10% av prisen. Er det en måte å unngå å betale dette beløpet på? Det er innenfor rammen av jordpasset, de har ennå ikke hatt låneavtalen.« /

1/ Tilstand presedens: påminnelse om definisjonen

Alt starter fra artikkel 1304 i sivilloven:

I ideen om eiendom er du klar til å kjøpe en eiendom, men UNDERLAGT ou PÅ BETINGELSE AV AT...

Følgende er eksempler på vanlige forhold:

  1. "Med forbehold om forsvarlig sanitær": de fleste kommuner krever at et sanitæranlegg kontrolleres ved salg, spesielt for enkelthus. Selv om du er "tømt for strømnettet" (kollektiv sanitæranlegg), kan det hende at installasjonen ikke er kompatibel.
  2. "Med forbehold om byggetillatelse renset for all bruk": denne klausulen er hyppig i kystområder og spesielt i områder utsatt for havflom. Du vil være sikker på å kunne bygge, uten motstand fra kommunal byplantjeneste og uten motstand fra prefekt.
  3. "Med forbehold om salg av min eiendom beliggende X og registrert i grunnboken X for et minimumsbeløp på X innen en periode på X dager eller måneder"; gyldig for partene kun dersom du vet at kjøpers eiendom er lett å selge.
  4. "Med forbehold om å få et brolån"; følger vanligvis med den foregående klausulen.
  5. "Under betingelsen om å oppnå et lån på X€ med en årlig effektiv årlig rente på ... (APR) fra X banketablissement" (2 eller 3 generelt): denne klausulen er lovlig regulert (SCRIVENER lov av 13. juli 1979) ; i mangel av oppfyllelse, er det mulig å trekke seg fra den foreløpige kontrakten (kompromiss, løfte, etc.) uten å miste sikkerhetsdepositumet og uten å betale en kompensasjon på 10 % ("straffeklausul" hvis oppsigelse uten gyldig grunn for en av fester).

Liten påminnelse: depositumet er ikke obligatorisk i en foreløpig kontrakt. Det har lenge vært etter konvensjon 10 % for å berolige selgeren og at kjøperen føler seg tilstrekkelig engasjert. Gitt dagens høye eiendomspriser og den hyppige bruken av et lån, forhandles det ofte mellom... ingenting og 5%.

Dette forklarer hvorfor sikkerhetsdepositumet generelt er lavere enn beløpet for straffeklausulen.

For personlig rådgivning om utformingen av klausulene i din beste interesse, anbefales det sterkt å bli assistert av en notarius fra den foreløpige kontrakten. Hans assistanse er gratis hvis han representerer deg for salget; han deler selgers notarhonorar.

2/ Kan vi bruke oppsettelsesklausulen for å slutte å kjøpe?

Dette er åpenbart ikke ånden i SCRIVENER-loven, som tar sikte på å beskytte kjøperen i god tro.

Nini76s søster signerte sannsynligvis en kontrakt om bygging av en enebolig – CCMI.

Denne kontrakten inneholder en presedens for å få lånet/lånene til finansiering av huset.

Denne klausulen spesifiserer generelt beløpet, varigheten, renten og ønsket utlånsinstitusjon.

Er den maksimalt aksepterte prisen krevende?

Første ting å se på: er lånebetingelsene enkle å få tak i?

Hvis vi tar MeilleurTaux-skalaen, er minimumssatsen akseptabel for kjøperen nevnt i kompromisset "utmerket" for eksempel? I dette tilfellet kan det være vanskelig å få tak.

Å inkludere en klausul for å få lån med krevende rente er svært beskyttende for kjøperen.

Omvendt, en lang varighet med en svært gjennomsnittlig rate spiller snarere til fordel for selgeren.

Hvor mange bankinstitusjoner må erververen anmode om?

Hvis bare én er nok, er det tydeligvis lettere enn tre å koble fra...

Det er usannsynlig at deres vanlige bank vil gi dem en avslag på selvtilfredshet.

En pirrende strategi kan være å oppfordre til arvebanker som kun godtar solide filer med høy inntekt (Societe Generale, HSBC, Palatine, etc.). Det fungerer ikke hvis de åpenbart er rike.

Men er de rike, kan de nok også lettere gi fra seg beløpet på straffeklausulen.

Aldri lyv om inntekt.

I en slik situasjon ville de miste fordelen av tilstandsprecedensen. Lånet vil bli ansett som innvilget, og de må enten fortsette å bygge huset eller betale 10 % kompensasjon.

Gjør tragedie til mulighet: Velg en leieinvestering.

[Dette faller ikke innenfor rammen av Pass Foncier, men vi viser denne løsningen for nytelse, for alle par som vil gjøre et "klassisk" kjøp.]

Gitt dagens lave renter og sterke leieetterspørsel, hvorfor ikke legge ut denne eiendommen til leie? Kanskje det til og med ligger i en by som er kvalifisert for et skattesystem?

En leie på €750 ville lett dekket lånet, forsikringen og eiendomsskatten.

I tillegg tar bankene generelt hensyn til 70 til 80 % av potensielle leieinntekter når de beregner finansiering.

Hvis selgeren godtar en erstatning, bør du vurdere å anskaffe eiendommen gjennom en SCI.

Forhandle et annet prosjekt med arrangøren?

Hva om de kjøpte hver sin leilighet eller et mer beskjedent hus av arrangøren?

Kanskje det ville være mulig å finne en minnelig avtale for å komme ut av denne foreløpige kontrakten?

Vår favorittløsning: tenne flammen igjen ;).

Hvem ville ikke være klar til å bli forelsket igjen for €12 500?

Så lenge ingen av de to er voldelige, er her en samboer som kan være flott... fra et regnskapsmessig synspunkt. #Jeg også

[Artikkel publisert i 2010 og nylig oppdatert.]

Jeg tjente min første inntekt på nettet i 2012 ved å utvikle og tjene penger på trafikken på nettstedene mine (AdSense...).


Siden 2013 og mine første profesjonelle tjenester, har jeg hatt muligheten til å delta i utviklingen av mer enn 450 nettsteder i mer enn +20 land.

Les også på bloggen

Se alle artiklene
Ingen kommentarer

En kommentar ?