Ubetalt husleie: hva skal jeg gjøre?

Når du eier en enkelt utleieenhet, med et lån som skal betales tilbake hver måned, er virkningen av ubetalt leie stor. Hva kan gjøres for å fikse det?

Oppstrøms: forhindre tvister

Vær feilfri

Å opprettholde høflige forhold til en leietaker er viktig. Selv når du er innenfor dine rettigheter, følg alltid med. Ikke la et problem trekke ut og yter "god service": husleiemottak, vedlikehold av eiendommen, styring av forhold til andre leietakere, etc.

Alt du sier på SMS, e-post, post, alt du gjør (eller du ikke gjør...) kan brukes av leietakeren din i tilfelle en tvist.

Ved en rettssak etter en ubetalt regning vil du på et tidspunkt bli hørt av dommeren.

Der har vi 2 typer leietakere:

  1. Den i god tro som erkjenner gjelden sin, men ber om forsinkelse for oppgjøret/forlate lokalet i henhold til utviklingen i hans situasjon.
  2. Den som forklarer at han ikke betalte noe fordi boligen var uhygienisk, at alle pengene gikk til oppvarming og at han var utsatt for forstyrrelser i nabolaget.

Den andre typen leietaker vil ikke nøle med å se etter noen unnskyldning for ikke å betale deg og å produsere alle elementene han har til rådighet for dommeren. Han vil nyte godt av gratis rettshjelp og vil ikke være gjerrig med prosessen.

Dette er grunnen til at jeg insisterer på behovet for å være både krevende overfor leietakerne og fremfor alt av deg selv.

Hva om notarius har utarbeidet leiekontrakten?

Det er 2 typer leieavtaler:

  1. Under privat bryst: den du skriver selv direkte med leietaker (eller den som er skrevet av eiendomsmegler).
  2. Den attesterte leieavtalen: den utgjør en tvangsfullbyrdelsesrett; den har samme kraft som en rettsavgjørelse. Utleier kan derfor direkte få tvangsutførelse av leietakers forpliktelser uten å måtte gå til retten.

Forutsatt en attestert leiekontrakt kan utleier direkte be om beslag av lønn/bankkonto. Men dette forutsetter at leietaker eller hans kausjonist er solvent.

Vær oppmerksom på: det vil fortsatt være nødvendig å innlede rettslige prosesser for å få utkastelse av leietaker. I de fleste tilfeller vil dette derfor ikke være et universalmiddel.

På den annen side er kostnaden fortsatt ganske rimelig: 1/2 måneds leie + formaliteter + mva; for eksempel rundt €360 inkludert skatt for et studio som leier €500.

Trinn ved ubetalt husleie

Forsøk et minnelig forlik

Målet ditt er:

  1. Gjenoppta betaling av husleie.
  2. Inndrivelse av hele eller deler av de skyldige beløpene.

Her er trinnene jeg følger når jeg ser ubetalt leie:

– Gjenopprett kontoene mine. Det hender at noen ivrige leietakere betaler til 30 eller 31. Da hopper jeg fort over en betaling.

– Ring for å høre fra dem. Dette lar deg gjøre oversikt over situasjonen og se om forglemmelsen er tilfeldig. Og dette er ofte tilfellet; i 80 % av situasjonene er det en «utelatelse» og en enkel påminnelse fjerner blokkeringen av situasjonen.

– Leietaker kan også melde fra om vanskeligheter: ansettelse, separasjon, suspenderte godtgjørelser... Hvis alt har gått bra i årevis, vil jeg selvsagt gi leietakeren litt æren og være forsonende på fristene. Generelt stoler jeg så lenge det gitte ordet blir beholdt. Vi legger deretter en forsoningsplan sammen; et meget hjertelig brev kan følge ved å ta opp de forhandlede punktene "takk for avtalen som ble funnet, jeg tar godt til etterretning ditt ønske om å gjøre opp XXX for 6 måneder".

– Hvis betalingen ikke følger etter telefonsamtalen, går jeg til oppfølgingsposten. Først, en eller to uker etter samtalen, virker et enkelt brev tilstrekkelig for meg. Det rekommanderte brevet kan virke litt aggressivt for den distraherte eller god tro leietaker. Du må tenke "kunde" og spare følsomheter.

– Hvis det ikke kommer noe en måned eller mer etter samtalen, er et høflig rekommandert brev på sin plass. Han vil nevne datoen for telefonsamtalen, datoen for den første posten, og vil be om betaling innen en måned.

– Hvis betalingsproblemet er relatert til kvoter av typen CAF eller MSA, er den enkleste måten å se direkte med dem hvilket papir som mangler. Noen ganger skriver jeg til og med ut skjemaet direkte og gir det for hånd til uinformerte leietakere.

– Hvis alle papirene er i orden hos CAF eller MSA, men leietaker beholder godtgjørelsen, har du mulighet til å be om en direkte betaling. Jeg bruker det ikke som standard for å forenkle regnskapet mitt, bare i tilfelle problemer.

Be om garantist og ubetalt husleieforsikring

Dersom den minnelige fasen med leietaker ikke gir resultater, skal kausjonisten informeres. Det ideelle er å ringe ham først hvis du har telefonnummeret hans eller å sende ham en e-post.

Hvis du ikke har disse elementene eller får svar, velger du et rekommandert brev med mottaksbekreftelse.

Gjør det samme med forsikringsselskapet ditt hvis du har tegnet ubetalt husleieforsikring. Vær nøye med å være klar over de generelle vilkårene og spesielle vilkårene: Leietaker må oppfylle visse kriterier (inntekt, sysselsetting osv.) og kompensasjonen kan være gjenstand for en karenstid (ingenting før 6 måneder for eksempel) og være tidsbegrenset ( ingenting etter 2 år for eksempel).

Det er under denne tvisten med leietakeren din at du vil kunne bedømme kvaliteten på forsikringen din...

Merk: reform av innskuddet 2022

Siden 1. januar 2022 og omskriving av artikkel 2288 i sivilloven :

  1. Garantien er ikke lenger pålagt å kopiere en strengt pålagt erklæring.
  2. Sanksjonen ved uforholdsmessig kausjon reduseres.

Garantier inngått før den gamle loven forblir gyldige; de som er signert siden 1. januar 2022, er litt mer fordelaktige for eieren ved å forenkle kausjonsprosessen og potensielle tvister.

Innlede rettslige prosesser

I tilfelle svikt i dine minnelige skritt og beslagleggelse av depositumet, når tilliten er brutt, er en omstridt prosedyre nødvendig. Namsmannen er en verdifull alliert i denne prosessen.

Dette begynner med å gi et betalingsordre, rundt €157:

Dette kan være nok til å fjerne blokkeringen av situasjonen, i 50 % av tilfellene fra det jeg har opplevd. For de øvrige 50 % havner det i retten. Fogden tar seg av stevningen; bestilling inkludert, alle kostnader beløper seg til ca €350.

Under min siste opplevelse ble jeg tilkalt en morgen til BREST. Tingrettspresidenten gjennomgår de ulike sakene som skal behandles og ser om en advokat representerer en av partene. Saker som involverer en advokat går først for å løslate dem. Hver advokat ber på ett minutt: han ber om oppsigelse av leieavtalen (saksøker) eller henleggelse av saken på grunn av mangel på dokumenter (saksøkte). Så flykter de alle og presidenten ringer de andre tiltalte.

Han undersøker dokumentene fra namsmannen, kan suspendere den resolutive klausulen og gi en frist til leietaker; min fikk 2 måneder. Det var tydeligvis ganske ubrukelig... Når avgjørelsen er tatt, ber eieren namsmannen om pålegg om å forlate lokalet. Leietaker har 2 måneder på seg til å pakke kofferten. Hvis han nekter, utarbeider namsmannen en rapport om vanskeligheter og ber om bistand fra politiet på vegne av utleier... forutsatt at det ikke er i vinterperioden.

Jeg trengte ikke gå så langt siden leietaker reiste på egenhånd etterpå. Et ord om namsmannens arbeid: tariffen er regulert for alle hans handlinger og til slutt, sammenlignet med en klassisk sak som involverer en advokat, er kostnaden beskjeden med hensyn til oppfølging og rådgivning.

Teoretisk er kostnadene knyttet til utkastelsen belastet skyldneren, men det er fortsatt nødvendig at han er solvent og ikke kvalifisert for en overgjeldsprosedyre. Det er generelt ganske illusorisk å forvente å få dekket de forskutterte kostnadene i fravær av et depositum.

Men din prioritet på dette tidspunktet er annerledes: ta tilbake eiendommen og lei den ut så snart som mulig. Fortsett, vær positiv og gjør et poeng om 15/20 år ;).

Jeg tjente min første inntekt på nettet i 2012 ved å utvikle og tjene penger på trafikken på nettstedene mine (AdSense...).


Siden 2013 og mine første profesjonelle tjenester, har jeg hatt muligheten til å delta i utviklingen av mer enn 450 nettsteder i mer enn +20 land.

Les også på bloggen

Se alle artiklene
2 Kommentarer
    • Cecilia
    • 26 Decembre 2016
    Svar

    Jeg liker veldig godt din måte å gå frem på overfor leietaker, ved manglende betaling. Jeg ser at du er ganske tålmodig som utleier. Du gjør ting slik de skal. Jeg legger godt merke til disse trinnene. 🙂

      • investering
      • 10 september 2018
      Svar

      Bedre en dårlig avtale enn en god rettssak :).

      det går ikke alltid! Noen ganger synes leietakeren det er vanskelig å innse og låser seg til dårlige valg.

      Jeg har 3 leietakere for tingretten siden 2009... i minst 15 hvor vi har funnet en minnelig avtale med latterlige innrømmelser og tap.

      Det viktigste er å få tilbake leiligheten raskt ved manglende betaling og for å unngå skader...

En kommentar ?