Le risque locatif du (courageux) propriétaire qui investit dans l’immobilier

La course contre la montre a débuté : je dois encore tenir 23 ans avant de revendre mes premiers immeubles. En attendant, je fais face au risque locatif. Pour gagner, je dois chaque mois trouver assez d’argent pour couvrir les prêts. Il faut donc sans cesse penser à la trésorerie, au cash, comme dans n’importe quelle entreprise.

Qu’est-ce qui peut mettre en péril cette trésorerie ?

De votre point de vue comme du mien, celui du propriétaire investisseur, qu’est-ce qui pourrait gâcher la fête et vous empêcher de rentabiliser votre appartement donné en location ?

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1/ Un logement vide

Mauvaise situation du bien, absence de demande locative, prix trop élevé ou logement en mauvaise condition. La concurrence est féroce et le locataire est (généralement) rationnel : pour louer, il faut faire partie des « meilleurs ».

La tentation peut être grande de ne pas rénover régulièrement les logements/l’immeuble : le logement devient alors plus difficile à louer…ou se loue à des gens qui sont refusés par d’autres propriétaires. Par ailleurs, bien entretenir un bien, c’est aussi entretenir sa potentiel intrinsèque et lui permettre de prendre de la valeur au fil des ans. L’argent consacré à la rénovation d’un bien se retrouve à la vente !

[MAJ 2022] : il faut aussi tenir compte de la démographie, des logements disponibles (marché libre + HLM) et des programmes neufs lors de votre achat (voir fiche INSEE de la ville).

J’ai acheté 3 bâtiments vers 2010 : 2 dans des villes universitaires (BREST et QUIMPER), 1 dans une petite ville (PLONEOUR). Je n’ai eu aucune vacance locative à PLONEOUR du fait de la population croissante et du nombre de logements limité.

A BREST par exemple, je suis tombé dans une mauvaise période démographique, conséquence de la crise économique de 2007-2008 :

Dans le même temps, la concurrence des appartements issus de programmes de défiscalisation était abondante… tout comme l’offre de logement social. Il fallait vraiment un « top appartement » (état, situation…) pour être certain de louer, ce qui n’était pas le cas des miens ;).

Bref, soit vous avez une bonne analyse macro-économique de la situation, soit vous comptez sur les qualités intrinsèques du bien.

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2/ Prendre une assurance garantie loyer impayé (GLI) ?

C’est la crainte n°1 des braves gens qui achètent un studio pour préparer leur retraite. Les petits bailleurs optent souvent pour une assurance « garantie locative ».

Généralement :

  1. Les assureurs la proposent pour un coût compris entre 2 et 3% des loyers.
  2. Seuls les locataires gagnant 3 fois le montant du loyer (5 fois pour leur caution s’ils n’ont pas de revenus) peuvent être couverts.
  3. Il existe aussi des dispositifs d’Etat offrant une garantie. Leur nom et les garanties offertes varient depuis des années ; en ce moment, il s’agit de VISALE pour les jeunes de 18 à 30 ans et les +30 ans salariés.

Faut-il prendre cette assurance ? Est-ce vraiment utile ?

Il y a des points pour : une certaine tranquillité, un faible coût, la déductibilité des revenus fonciers…

A mon sens,  en matière de risque, tout est affaire de mutualisation, de dilution du risque. Je peux comprendre les gens qui n’ayant qu’un bien et peu de revenus à côté veulent le maximum de sécurité.

Dès lors que vous avez 10, 20, 30 logements ou plus, un incident de paiement se relativise plus tranquillement (la même remarque vaut lorsque vous achetez de l’électroménager pour ces logements : pas d’extension de garantie, merci).

D’ailleurs, cela arrive-t-il fréquemment ? Eh bien, plus une assurance à un coût modique, plus le risque qu’elle couvre est faible. Avec une personne en CDI par exemple, gagnant 3 fois le montant d’un loyer, il faut une poisse pas possible pour avoir un incident. Or c’est précisément ce genre de locataires que les assurances acceptent de couvrir.

Par ailleurs, attention aux limites couvertes, au niveau des loyers comme des dégradations. Il peut y avoir une période de carence ! impayé pris en charge seulement à partir de 6 mois par exemple… et pour une durée limitée de 2 ans.

Vu la durée moyen d’expulsion d’un locataire indélicat en période post-COVID, lisez bien les conditions générales et particulières :].

A titre personnel, je n’ai rencontré de difficultés qu’avec des locataires sans emploi, hérités de l’ancien propriétaire lors du rachat de l’immeuble. Ils occupaient des logements mal rénovés et aucune assurance n’était possible avec eux, du fait de l’absence de revenus.

Fallait-il leur louer le logement qu’ils occupent alors ? Bien sûr. Outre le droit de chacun à se loger, un logement occupé par un locataire à risque est toujours plus intéressant qu’un logement vide. Et certaines personnes sans emploi ont malgré tout des principes et honorent irréprochablement leur loyer.

Pour les autres, après quelques courriers et l’échec d’une phase de conciliation amiable, l’huissier prend le relais. Une bonne occasion pour tout propriétaire et citoyen de découvrir le tribunal d’instance. Généralement, le mauvais payeur s’en va, un dossier de surendettement est ouvert, et sa dette est constatée et gelée pendant 2 ans par exemple.

Par expérience par contre, presque jamais un locataire expulsé ne règle sa dette de loyer par la suite ; faites une croix dessus et soyez plus rigoureux par la suite en optant pour un profil avec une caution solide.

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3/ Les travaux imprévus et les dégradations

Chaudière qui lâche, fuite dans le toit, problème électrique ou appartement dégradé par un locataire insolvable… Il y a toujours de belle surprises dans le bâtiment. Cela évite les journées monotones. Il peut y avoir de quoi déprimer. Mais seulement si l’on n’a pas anticipé ces « surprises ». Il faut pouvoir compter sur du cash :

– par le biais d’autres revenus si on travaille en parallèle (vous ou vos associés).

– grâce aux loyers, si le prêt est étalé sur 20 ou 25 ans et que ceux-ci sont supérieurs aux mensualités de prêts.

– enfin, il est utile de prévoir une enveloppe travaux lors de l’achat de l’immeuble; pourquoi ne pas rajouter 5% de la valeur de l’immeuble en plus des autres travaux qui sont eux nettement prévisibles ? Tant que l’argent n’est pas débloqué, il n’est pas à payer. Et cette réserve coute moins cher qu’un prêt CETELEM.

Un des premiers clients que j’ai connu sur Paris possédait une dizaine d’appartements sur la ville. Le seul souci, c’est qu’il commençait à se demander comment il mangerait demain. Son salaire extérieur ne suffisait plus à couvrir les imprévus de ses logements et il multipliait les prêts COFINOGA etc. pour y faire face. Mauvaise stratégie. Autant aller voir directement sa banque et négocier un allongement de la durée ou du montant du prêt. Ou pourquoi ne pas vendre le premier appartement acheté pour récupérer un peu de trésorerie ?

Autre imprévu : un évènement extraordinaire comme un incendie. L’assurance du locataire responsable, que vous contrôlez bien entendu tous les ans, prendra en charge les dégâts. Il reste toutefois utile de prendre une assurance « propriétaire non occupant » pour tout souci arrivant alors que le logement est vide.

[PRO TIP 2022] : pour limitez les coûts de réparation, suivez les cours de bricolage chez Leroy Merlin ; abonnez-vous aux vidéos tutos de Castorama ou autre ; Allovoisins peut aussi vous tirer d’affaires.

Je suis d’accord que dans la théorie, il est préférable de faire appel à un professionnel et d’avoir des factures pour l’ensemble des travaux. En pratique, quand vous galérez 6 mois pour trouver un couvreur, vous êtes plutôt content de trouver une solution alternative ou d’apprendre vous-même.

4/ Les impôts ?

Pas vraiment un imprévu pour qu’ils sont déterminables mais plutôt… quelque chose que l’on oublie. Un immeuble en milieu urbain ce sont d’abord des revenus fonciers. Nous n’allons pas détailler ici les options fiscales de déclaration possibles (bientôt, promis; je vois que certains salivent !). Ajoutons à cela les taxes foncières et vous venez généralement de perdre 2 mois de loyer en impôts.

Prenons deux immeubles :

L’un à PLONEOUR, 5500 habitants : revenus 18600, taxe foncière 800, soit 4,30%.

L’autre à BREST, plus de 200 000 habitants dans la zone : revenus fonciers 25200, taxe foncière 1900, soit 7,53%.

[PRO TIP un peu démagogue 2022] : mieux vaut investir dans des villes gérées par des municipalités de « droite » :)).

Evitez d’investir dans les locaux commerciaux sauf emplacement n°1 : la taxe foncière est calculée sur un loyer théorique et non la réalité du bail. Vu le développement des commerces en périphérie et les difficultés structurelles des centres-villes, vous allez prendre cher à terme en taxe foncière.

C’est mon cas à QUIMPER : loyer réel autour de 10 000€ ; loyer estimé au cadastre à 30 000€. Après échange avec eux, il n’est apparemment pas possible de contester la loi. A suivre avec mon avocat !

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5/ Les charges

Généralement, le bailleur compte dans les charges : l’électricité des communs, l’eau et le ménage des communs. Une autre option est de laisser les locataires s’arranger entre eux pour faire le ménage mais c’est plus aléatoire.

Là encore, comme pour la taxe foncière, ne pas hésiter à demander à voir des factures récentes de ces éléments. Et pas celles de juillet/août quand la moitié des logements axés étudiants étaient vides :). Mine de rien, dans un de mes immeubles, les charges comptées par le propriétaire couvraient à peine le coût de l’eau.

6/ Nouveau DPE et obligations énergétiques

Le DPE a connu une nouvelle formule depuis le 1er juillet 2021.

Sa note est plus sévère avec les logements anciens et le plus souvent, la meilleure solution pour l’améliorer est d’opter pour une pompe à chaleur.

Si votre logement est proche de la « passoire énergétique », vous devrez envisager rapidement des travaux pour continuer à louer :

  1. Les logements classés G seront interdits à la location à compter du 1 janvier 2023.
  2. Les logements classés F, à compter du 1 janvier 2028.
  3. Les logements classés E, à compter du 1 janvier 2034.

Cela laisse présager une belle pénurie de logements si des aides facilement accessibles ne sont pas mises à disposition des propriétaires (crédit/réduction d’impôts auto-déclarée par exemple…).

7/ Copropriété et AirBnB : pouvez-vous louer en meublé à la journée ?

Dans certaines copropriétés de grandes villes, les copropriétaires qui résident à l’année dans leur immeuble font le choix d’interdire les locations meublées de type AirBnB.

C’est donc un point à vérifier lors de votre achat, alors que la question se posait moins il y a +10 ans lors de la première rédaction de cet article :].

[Article écrit en 2010 (déjà !?) et mis à jour en 2022].

J'ai engrangé mes premiers revenus sur le web en 2012 en développant et en monétisant le trafic de mes sites (AdSense...).


Depuis 2013 et mes premières prestations professionnelles, j'ai eu l'opportunité de participer à la progression de plus de 450 sites de plus de +20 pays.

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