Риск аренды

Гонка на время началась: мне осталось еще 23 года, прежде чем я продам свои первые постройки. А пока я сталкиваюсь с арендным риском. Чтобы заработать, мне нужно каждый месяц находить достаточно денег, чтобы покрыть ссуды. Поэтому мы должны постоянно думать о денежных потоках, наличные, как и в любом деле.

Что может поставить под угрозу эти деньги?

/

1 / Пустой дом

Плохое состояние недвижимости, отсутствие спроса на аренду, завышенная цена или жилье в плохом состоянии. Конкуренция жесткая, и арендатор (в целом) рациональный: чтобы снимать квартиру, нужно быть одним из «лучших».

Может возникнуть соблазн не ремонтировать жилье / здание на регулярной основе: тогда жилье становится труднее снимать ... или сдается людям, которым отказывают другие владельцы. Более того, хорошее содержание собственности также означает поддержание ее внутреннего потенциала и возможность расти в цене с годами. Деньги, потраченные на ремонт недвижимости, попадают в продажу!

/

2 / Плохие плательщики

Это страх №1 для хороших людей, которые покупают студию, чтобы подготовиться к пенсии. И другие тоже :). Мелкие арендодатели часто выбирают страховку с «гарантией аренды». Страховщики предлагают его по цене от 2 до 3% от арендной платы. Страхование распространяется только на тех арендаторов, которые зарабатывают в 3 раза больше арендной платы (в 5 раз за свой депозит, если у них нет дохода). Государство ввело в действие гарантию аренды, снизив порог дохода до 50% (http://www.grl.fr/votregrl/privateaires2/mode-demploi.html).

Очень хорошо. Но остается большой вопрос: стоит ли нам брать эту страховку? Действительно ли это полезно? Есть пункты за: определенное спокойствие, низкая стоимость, возможность вычета дохода от собственности… На мой взгляд, с точки зрения риска, все сводится к взаимному увлечению, уменьшению риска. Я могу понять людей, у которых есть только один актив и небольшой доход рядом с ними, которые хотят максимальной безопасности. Как только у вас будет 10, 20, 30 или более домов, платежный инцидент будет легче проанализировать (то же замечание относится и к покупке бытовой техники для этих домов: без продления гарантии, спасибо).

Кроме того, часто ли это происходит? Что ж, чем ниже стоимость страховки, тем меньше риск, который она покрывает. Например, с человеком с постоянным контрактом, зарабатывающим в 3 раза больше арендной платы, может случиться несчастный случай. Однако страховые компании соглашаются покрывать именно таких арендаторов.

Кроме того, обратите внимание на охватываемые ограничения с точки зрения арендной платы и деградации. В то время как государственный контракт GRL предлагает надежные гарантии, другие контракты менее выгодны для владельцев.

Лично я сталкивался с трудностями только с безработными арендаторами, доставшимися в наследство от предыдущего хозяина при покупке дома. Они жили в плохо отремонтированном доме, и страхование у них было невозможно из-за отсутствия дохода. Сдать им тогда жилье, которое они занимают? Конечно. Помимо права каждого на жилье, жилье, занимаемое арендатором из группы риска, всегда интереснее пустующего. А некоторые безработные по-прежнему придерживаются принципов и безупречно чтят свою арендную плату.

Что касается остальных, то после нескольких писем и неудачи полюбовного примирения дело берет на себя судебный пристав. Хорошая возможность для всех владельцев и граждан открыть для себя районный суд. Обычно плохой плательщик уходит, открывается досье о чрезмерной задолженности, и его долг фиксируется и замораживается, например, на 2 года. «Мы сказали, что встретимся через 2 года ...»

/

3 / Неожиданный

Неисправный котел, течь в крыше, проблема с электрикой или квартира, поврежденная неплатежеспособным арендатором… В доме всегда есть приятные сюрпризы. Это позволяет избежать однообразных дней. Это может быть удручающе. Но только если мы не ожидаем этих «сюрпризов». Вы должны уметь рассчитывать на наличные :

- через другие доходы, если мы работаем параллельно (вы или ваши партнеры).

- благодаря арендной плате, если срок кредита составляет 20 или 25 лет, и они превышают ежемесячные платежи по ссуде.

- наконец, при покупке здания полезно предоставить рабочий пакет; почему бы не добавить 5% от стоимости здания в дополнение к другим четко предсказуемым работам? Пока деньги не высвобождаются, они не подлежат выплате. И этот резерв стоит меньше, чем кредит CETELEM.

Один из первых клиентов, которых я встретил в Париже, владел десятью квартирами в городе. Единственное, что беспокоило его, это то, что он начал задаваться вопросом, как он будет есть завтра. Его внешней зарплаты больше не хватало для покрытия непредвиденных обстоятельств, связанных с его жильем, и он умножил ссуды COFINOGA и т. Д., Чтобы справиться с ними. Плохая стратегия. С таким же успехом вы можете напрямую обратиться в свой банк и договориться о продлении срока или суммы ссуды. Или почему бы не продать первую купленную квартиру, чтобы заработать денег?

Еще одно непредвиденное событие: чрезвычайное происшествие, например, пожар. Страхование ответственного арендатора, которое вы, конечно же, проверяете каждый год, покроет ущерб. Тем не менее, по-прежнему полезно оформить страховку «не проживающего собственника» на случай любых проблем, которые возникают, когда жилье пустует.

/

4 / Налоги?

Не совсем непредвиденное событие, чтобы их можно было определить, а скорее… то, что мы забываем. Здание в городской среде - это в первую очередь доход от земли. Мы не будем здесь подробно останавливаться на возможных вариантах налоговой отчетности (скоро, обещаю; у меня слюнки текут!). Добавьте к этому налоги на недвижимость, и вы, как правило, просто потеряете 2 месяца аренды из-за налогов.

Возьмем два здания:

Один в PLONEOUR, 5500 жителей: доход 18600 800, налог на имущество 23,25; соотношение составляет XNUMX.

Другой в БРЕСТЕ, более 200 000 жителей в районе: доход от собственности 25200 1900, налог на имущество 13,26; коэффициент равен XNUMX.

У BREST, безусловно, есть преимущества перед PLONEOUR: больший спрос на аренду, больший объем товарообмена… необходимо изучить многие параметры, чтобы сделать осознанную покупку!

/

5 / Обвинения

Как правило, арендодатель учитывает в расходах: электричество коммунального хозяйства, воду и уборку коммунального хозяйства. Другой вариант - позволить жильцам договориться между собой о работе по дому, но это более случайный вариант.

Опять же, как и в случае с налогом на имущество, не стесняйтесь просить показать последние счета-фактуры на эти предметы. И не те, что в июле-августе, когда половина студенческих общежитий пустовала :). Случайно в одном из моих домов расходы, подсчитанные владельцем, едва покрыли стоимость воды.

Я получил свой первый доход в Интернете в 2012 году, развивая и монетизируя трафик своих сайтов (AdSense ...).


С 2013 года, когда я получил первые профессиональные услуги, у меня была возможность участвовать в разработке более 450 сайтов в более чем +20 странах.

Также читайте в блоге

Просмотреть все статьи
Без комментариев

Комментарий ?