Инвестируйте в Duflot

Периссоль, Бессон, Селье… а теперь и Дюфло. Предоставление своего имени системе освобождения от уплаты налогов на недвижимость - хороший способ передать свое имя потомкам для министра. Стоит ли инвестировать в Duflot? Я не знаю. Я сделаю математику и выясню одновременно с вами.

/

1 / Принцип.

Закон Дюфло касается французского налогоплательщика, который в период с 1 января 2013 г. по 31 декабря 2016 г. приобретает новое или находящееся в будущем жилое здание в состоянии готовности. Затем он получает скидку в размере 18% от вложенной суммы, распределенной на 9 годы.

Максимальная принимаемая во внимание сумма покупки составляет 300 000 евро. Если мы возьмем 18% от 300 000 евро, это дает сокращение на 54 000 евро за 9 лет или 6 евро в год. Поскольку только 000% французов зарабатывают более 10 36 евро в год, потолок затронет лишь меньшинство налогоплательщиков.

/

2 / Условия.

Имущество необходимо сдавать без покрытия на 9 лет, за исключением потомков, потомков или членов одной налоговой семьи. Речь не идет об аренде вашего сына, который тогда начинает свое медицинское образование.

Кроме того, арендатор должен соблюдать потолок ресурсов, например, от 26 776 до 35 502 евро на одного человека в зависимости от его зоны. Это довольно справедливый потолок, 90% населения зарабатывает ровно менее 36 000 евро в год.

Состав домохозяйства арендатора Жилье, расположенное в зоне А бис Размещение в остальной части зоны А Жилье находится в зоне B1 Жилье находится в зоне B2
Один человек € 36 € 36 € 29 € 26
Пара € 54 € 54 € 39 € 35
Одинокий человек или пара с 1 иждивенцем € 71 € 65 € 47 € 43
Одинокий человек или пара с двумя иждивенцами € 85 € 78 € 57 € 51
Одинокий человек или пара с двумя иждивенцами € 101 € 92 € 67 € 61
Одинокий человек или пара с двумя иждивенцами € 114 € 104 € 76 € 68
Повышение за каждого доп. Ижд. С 5-го + 12 736 € + 11 659 € + 8 531 € + 7 677 €

Источник: service-public.fr

Недвижимость должна быть частью подходящей территории. В Бретани, например, зоны A, A bis и B1 касаются островов и высоко урбанизированных зон около Ренна. Следовательно, это более избирательное устройство, чем предыдущие… и это хорошо. Слишком много плохих проектов Scellier появилось в областях, где рынок аренды уже был насыщен.

Зоны B2, средние города и, как правило, уже хорошо оборудованные жильем, должны быть одобрены государством с 1 июля 2013 года.

Построенное жилье должно соответствовать стандартам RT 2012 / BBC 2005. Это ограничивает возможности самостоятельного строительства, требующего затрат на сертификацию.

Владелец не должен надеяться разбогатеть на арендной плате, поскольку она, как и доход арендаторов, ограничена:

Расположение проживания Ежемесячная арендная плата за м²
Зона А бис 16,52 €
Зона А 12,27 €
Зона B1 9,88 €
Зона B2 8,51 €

Цена за м² ничего не значит. Возьмем студию в Париже площадью 20 м²: арендная плата составит 20 * 16,52 = 330,4 €. Это почти половина его реальной рыночной стоимости. Следовательно, необходимо будет очень серьезно задать вопрос о прибыльности по отношению к затратам на покупку недвижимости и об отмене налоговых льгот.

/

3 / Выберите город.

Средний налог, уплачиваемый французами, составляет около 2 евро. Поэтому мы собираемся исходить из этого, даже если эта цифра является средней и не полностью репрезентативной.

Какую стратегию выбрать для выбора приобретаемой недвижимости? Во-первых, вы собираетесь управлять этим самостоятельно или поручите это агентству? Для вас важно быть рядом или это чисто финансовое вложение, квартира, которую вы никогда не увидите?

Я вполне за то, чтобы искать счастья в районе Парижа:

1 / Рынок насыщен.

2 / При умеренной арендной плате через 9 лет может не быть свободных помещений для сдачи в аренду.

3 / Если аренды на время отпуска мало или нет, нет необходимости доверять управление агентству или фирме.

4 / Рынок динамичный: через 9 лет будет легче перепродать.

5 / Принимая зону бедствия в 93 человека, мы можем даже рассчитывать на небольшой прирост капитала через 9 лет.

Я уже говорил об этом в предыдущая статьяУ меня есть определенная польза от Обервилье, последнего доступного города во внутренних пригородах. Я бы никогда там не жил, но мы говорим об инвестировании здесь.

/

4 / Конкретный пример.

В настоящее время студия площадью 27 м² стоит 123 000 евро. Это сэкономит 123 000 * 18% = 22 140 за 9 лет или 2 евро в год. Идеально для среднего налогоплательщика!

Мы находимся в лучшем районе, А бис. Таким образом, ожидаемая арендная плата составляет 27 * 16,52 или 446,04 евро.

Нотариальные сборы составляют 9 166 евро, гарантийные сборы - 1 евро. Общая сумма финансирования составляет 480 123 + 000 9 + 166 1 = 480 133 евро. По словам MeilleurTaux:

Для вашего кредита на сумму 133 646 евро на 20 лет по ставке 3,56% страхование включало:

  • Сумма ваших ежемесячных платежей составляет 794,74 евро, включая 40,09 евро на страховку.
  • Использованная ставка: 3,20% + страховка: 0,36%.
  • Общая стоимость вашего кредита составит 57.092,34 9.622,51 евро, включая XNUMX XNUMX евро на страховку.

Следовательно, мы должны найти каждый месяц 795 - 446 арендной платы = 349 евро. Добавьте к этому (на первый взгляд) 450 евро налога на недвижимость. Таким образом, требуемый денежный поток составляет 4 евро в год - 638 евро налоговых сбережений за 2 лет = 460 евро… затем 9 евро за 2 лет = 178 4 евро за 638 лет.

Возникает вопрос: продавать недвижимость через 9 лет или оставлять? Мы видим, что необходимый денежный поток становится значительным через 9 лет. С другой стороны, если ваш арендатор остается в квартире с ограниченным размером арендной платы, производительность может не оправдывать «беспокойство» с этой квартирой. Лучше инвестировать в новую недвижимость, освобожденную от налогов.

Предположим, что мы продаем через 9 лет; мы заплатили 2 * 178 = 9 19 евро. Квартира заработала 602% годовых; он продается за 2 147 евро. Но вы облагаетесь налогом на прирост капитала до 000 евро. Прибыль по-прежнему 4 240 - 13 = 354 4 евро.

Общая прибыль = 22 140 налоговых сбережений + 9 114 прироста капитала - 19 602 взноса = 11 652 евро за 9 лет.

Если в то же время вы инвестировали свои взносы в размере 2 евро каждый год по полису страхования жизни на 178%, это принесло бы 3,5 26 - 341 19 = 602 6 евро.

/

5 / В заключение.

В нашем примере, учитывая «низкую» закупочную цену и динамизм местного рынка, инвестирование в Duflot оказывается выгодной сделкой.

Главное при инвестировании в недвижимость - правильно выбрать покупку. Какие перспективы сдачи в аренду и перепродажи, оправдана ли цена покупки? Это лучшее вложение для моей ситуации? Перед тем, как сделать решительный шаг, требуется подробное моделирование.

Я получил свой первый доход в Интернете в 2012 году, развивая и монетизируя трафик своих сайтов (AdSense ...).


С 2013 года, когда я получил первые профессиональные услуги, у меня была возможность участвовать в разработке более 450 сайтов в более чем +20 странах.

Также читайте в блоге

Просмотреть все статьи
Без комментариев

Комментарий ?