Первая покупка в аренду

Покупка в аренду

 

В конце 2007 года я сделал свою первую арендную покупку с Т1 в БРЕСТ. Спустя почти 3 года после учебы, первая подтвержденная работа CDI… в Ирландии. Сразу же возвращаюсь в страну на несколько дней, чтобы «инвестировать». Со времени моего 3-го цикла и моей дипломной работы «Победа с недвижимостью» я был готов. Тем более, что во время стажировки в Private Banking у меня была возможность обсудить с клиентами, заполнив их листы IRPP или ISF. Вердикт прост: руководители предприятий, инвесторы в недвижимость, часто одновременно ... и очень, очень мало сотрудников.

Тогда я посмотрел на Пэрис и Финистер. Париж - рынок своей мечты: демография, высокий доход, следовательно, ликвидность рынка, высокий спрос на аренду и т. Д. В то время у студии было около 100 000 евро - сумма, которая заставила толпу кричать.

В Финистере я лучше знаю рынок (теоретически), моя семья всегда рядом, когда это необходимо, точно так же, как я иногда. Присутствуя во Франции всего несколько дней, я выбираю «местный» рынок, который к тому же более доступен.

В Париже: студия 20 м² за 100 000 €, 110 000 € нотариальные и агентские сборы включены; арендовал 500 € / месяц или 6 € / год, или доходность 000% + работа, которую нужно сделать, не рассчитана, потому что проект не изучен до конца.

В Бресте: T1 bis площадью 27 м² за 45 000 евро с парковочным местом и боксом, 4 евро за услуги агентства, 500 евро за нотариальные сборы; арендовали на тот момент 4 евро, то есть 400 275 евро в год, или доходность 3%. Также ожидается работа.

/

Комментарии задним числом:

- На бумаге Брест кажется более выгодным выбором; но будьте осторожны, рынок также менее жесткий и менее ликвидный: перспективы прироста капитала более ограничены; в городе наблюдается застой населения, строятся новые здания, а доход ограничен.

- Агент по недвижимости рекомендует его мне из-за его местоположения, недалеко от будущей трамвайной остановки, бетонного пола и хорошего содержания кондоминиума. Дом занимает подавляющее большинство собственников.

- Благодаря этому знаменитому ретриту я понимаю, что: 4 евро на переговорах - это огромная сумма; Я, наверное, мог бы договориться с ними лучше. Тем более, что я легкий покупатель: за 500 минут хожу и расписываюсь.

- В то время я обнаруживал разницу между бетонными и деревянными полами, вопрос, который никогда не приходил мне в голову. Верно, что выбирать сегодня я буду скорее фанатом бетона. Но деревянный пол, оскорбленный и заброшенный, часто обеспечивает непревзойденную рентабельность.

- Никелевый копро - это хорошо ... но дорого. Около 50 евро в месяц для этого T1. Именно здесь мы измеряем заинтересованность в владении всем зданием и определяем, какие работы по обслуживанию и какие работы необходимо выполнить.

- В то время квартира находилась в ведении агентства, и я продолжал использовать этот метод управления, против 6% от дохода от аренды (специальная ставка согласована, довольно часто встречается на практике). Появление бонкойнов и интернет-рекламы станет поводом для руководства агентством. В Бресте сегодня никто не берет на себя оплату переговоров по аренде.

/

История аренды:

100_0328.JPG

- Арендатор выезжает из помещения через несколько месяцев; ее заменяет молодая медсестра, но требует замены окон (эй, правда, сквозняк чувствуется…). Я получаю 2 евро за окно и дверь внутреннего дворика.

- Квартира тогда пустует несколько месяцев… Сдать повторно невозможно. Агентство продало свой файл управления арендой другому агентству ... которое ничем не управляет. В рекламе недвижимости нет, например, фотографий. И это только размещено на их сайте или в небольшой газете. Хороший угол? Не знать.

- Летом 2010 года, когда я возвращаюсь из Ирландии, я забираю ключи и переделываю интерьер за 2 евро (полы, стены и т. Д.). Я увеличиваю арендную плату до 500 евро, включая сборы (+ 350 евро в месяц), и в следующие дни квартира будет повторно сдана в аренду. Сегодня это 25 € CC.

/

Конечная доходность:

Общая стоимость квартиры в настоящее время составляет 58 900 евро при арендной плате 310 евро в месяц без учета комиссий или 3 720/58 900 = 6,31% рентабельности.

Для получения четкой декларации укажем, что налог на недвижимость + налоги на недвижимость + CSG-CRDS + страхование жилья составляет примерно 500 евро в год. Это возвращает нас к 5,46%.

/

Заем:

Пренебрегая комиссией за переговоры, я бескомпромиссен в отношении банковской ссуды и переключаюсь между CMB и Banque Populaire, пока не получу 4,72% за 15 лет. Вроде как тогда было хорошо :).

В дополнение к страховке домовладельцев, не проживающих в доме, меня устраивает страхование на случай смерти. Отсутствие страховки от «потери работы» или потери трудоспособности до тех пор, пока арендатор выплачивает большую часть ссуды.

В конце концов, с банковской гарантией и их стоимостью это дает:

Таблица Т1

Поэтому каждый месяц я плачу из своего кармана 441 - 310 = 131 евро. В конце концов, я заплачу около 23 580 евро за 15 лет. Если бы я вкладывал эти деньги каждый месяц, это принесло бы мне 27 479 евро при 2% чистой прибыли за 15 лет.

По общему признанию, несколько месяцев не снимались и т. Д., Но я «рискую» повысить арендную плату в течение следующих нескольких лет.

Могу ли я вернуть эту сумму, рассчитывая на прирост капитала? Базовая цена на квартиру составляла 45 000 евро на конец 2007 г. + 5 000 евро за работу, т.е. 50 000 евро; Если взять инфляцию / увеличение стоимости строительства на 2% в год в течение 15 лет, это дает цену примерно 67 300 евро в 2023 году, что, на мой взгляд, вполне соответствует хорошему содержанию собственности и здания.

/

En вывод:

Квартира вернет меня:

67 300 евро - 23 580 евро наличными для кредита - 7 евро налогов и страховки - 500 евро за работу = 5 000 евро.

Эта сумма лишь немного превышает сумму, которую я получил бы из суммы, строго внесенной в сберегательную книжку (27 479 евро), потому что:

- недвижимость была на высоте, а доходность скромная.

- доходность по квартире чуть выше ставки по кредиту.

- Квартира мне дорого стоит наличными. Часть, финансируемая арендатором, недостаточно велика, поэтому эффект кредитного плеча снижается.

- доходность ограничена комиссионными сборами.

- закупочную цену и затраты можно было бы лучше согласовать.

Пересмотр займа в размере около 3% в конечном итоге сделает операцию более позитивной. Тогда еще неизвестно, лучше ли продать и, возможно, заплатить налог на прирост капитала или оставить недвижимость в аренду.

Потому что, если в течение 15 лет деятельность становится заметно белой, в течение 20 или 25 лет, когда имущество финансируется с 15 лет, денежный поток от операции и, следовательно, ее прибыль будут более приемлемыми.

Я получил свой первый доход в Интернете в 2012 году, развивая и монетизируя трафик своих сайтов (AdSense ...).


С 2013 года, когда я получил первые профессиональные услуги, у меня была возможность участвовать в разработке более 450 сайтов в более чем +20 странах.

Также читайте в блоге

Просмотреть все статьи
2 комментариев
    • Уильям
    • 3 августа 2016
    Ответ

    Интересная статья, я сам нахожусь в вашей ситуации 2007 года, и я начинаю zieuter для инвестиций во Франции. Ваши статьи все равно действительно интересны

      • вкладывать деньги
      • 10 сентября 2018
      Ответ

      Спасибо за обнадеживающий комментарий.

      В большинстве статей рассказывается о личном опыте, другие здесь, чтобы помочь друзьям;).

      Я постараюсь переработать и углубить некоторые темы на 2019 год.

Комментарий ?