Стоит ли покупать или продавать свой дом в жизни?

Depuis 2013 et la première rédaction de cet article, le viager s’est développé dans mon département (29). A l’époque, il s’organisait sur un modèle classique 1/3 de bouquet, le reste en rente.

Depuis, le modèle « bouquet sans rente », qui correspond à la valeur de la nue-propriété économique, s’est imposé. Je pense que c’est un excellent système pour la plupart des acquéreurs et des vendeurs (« crédirentiers").

1/ Principes du viager : pourquoi c’est intéressant

Dans ma jeunesse (j’ai passé les 40 ans ;)), la référence commune au viager c’était le film de Pierre Tchernia avec Michel Serrault, Claude Brasseur, Michel Galabru…

Vu les décès constatés depuis la réalisation de ce film, je ne suis pas sûr qu’il parle toujours aux nouvelles générations :).

Pourtant, à l’heure où le livret A offre 1% pour lutter contre une inflation à près de 10%, les ventes en viager permettent généralement un placement autour de 5%.

C’est comme si le propriétaire actuel devenait locataire et vous versait un loyer différé, pendant le temps qu’il lui reste à vivre.

L’intérêt est qu’il va toucher un capital et/ou une rente pour lui permettre de réaliser ses projets ou d’organiser sa succession.

Le cas le plus fréquent est l’absence d’héritiers directs et l’envie d’aider des neveux/nièces.

Prenons une exemple :

Une maison vaut 200 000€.

Jean-Paul à 10 ans d’espérance de vie.

Le loyer charges comprises sur 10 ans est estimé à 90 000€ (750€/mois).

Son acquéreur versera donc une somme proche de 200 000 – 90 000 = 110 000€ pour devenir propriétaire de la maison.

Cette somme peut être versée entièrement sous la forme d’un capital : cela correspond à la vente de la nue-propriété économique хорошо.

A l’inverse, l’acquisition peut se faire 100% sous forme de rente, avec 0 capital versé à la signature.

Enfin, vous avez le modèle traditionnel dont je vous parlais en introduction : 1/3 de capital, le reste en rente.

Actuellement, le modèle sans rente, avec 100% du capital versé est privilégié par les parties.

Il permet d’atténuer l’aléa du décès du crédirentier. Si celui-ci a une santé fragile, il sait qu’il a tiré le maximum possible de son bien.

Et même s’il est bien portant, l’acquéreur généralement s’en fiche un peu de récupérer le bien dans 10, 11 ou 12 ans. Il veut juste être certain de ne pas dépenser plus que ce qui était prévu.

Comme la somme versée ne varie plus selon l’âge du décès du vendeur, une barrière moral est aussi levée.

2/ Calcul du viager avec ou sans rente

a/ Date du contrat

Plus le vendeur est âgé, plus son espérance de vie est réduite.

Иногда переговорщик в нотариальной конторе, я вижу на местах, что продажа пожизненной ренты остается редкостью: 1% сделок, часто родственники. Предложения, предлагаемые частным лицам, редко бывают хорошими сделками: поэтому они не находят покупателя.

Почему «редко выгодные сделки»?

- Оценка объекта недвижимости в целом несерьезная. Из этого вытекает пачка цен и чрезмерно высокая арендная плата.

- Рынок управляется «специалистами» с чрезмерно высокими затратами (Рене Кост и др.).

- Для реального рынка предложений слишком мало, поэтому конкуренция между предложениями не существует.

По «риску»:

- Покупка только одной собственности в пожизненной ренте означает риск столкнуться с бабушкой, которая ест рыбу, выгуливает свою собаку каждый день и проживет с вами как минимум 10 лет (ах, продавец, который курит, нет всего, что правда …).

- Покупка 5, 10 или 20 товаров мне уже кажется более серьезной. Однако из-за отсутствия развитого рынка или действительно интересных предложений иногда бывает сложно начать работу.

В конце концов, большая часть пожизненной ренты выплачивается между людьми, которые уже знают друг друга: отсюда частые налоговые переквалификации, такие как «замаскированные пожертвования».

2 / Давайте немного покопаемся.

а) Букет.

Прежде всего, поговорим о букете: как правило, соответствует 30% стоимости имущества, он оплачивается непосредственно при подписании акта.

- Следовательно, это зависит от: оценки стоимости собственности.

- Это может (должно) быть предметом переговоров.

Одним из интересов хорошо согласованной пожизненной ренты является роль «банка» продавца. Вместо того, чтобы давать ссуду под 3,5% на 20 лет на приобретение недвижимости, я куплю недвижимость при жизни, в идеале без букета, заплатив только аннуитет (ссуда под 0%?).

б) Аннуитет.

Арендная плата рассчитывается исходя из арендной стоимости имущества; в случае «пожизненной ренты за занятость» выплачиваемая рента ниже, чем в случае бесплатной пожизненной ренты, поскольку продавец больше не имеет права проживания.

Как рассчитать арендную стоимость недвижимости? Судя по рынку аренды в районе! Условная арендная плата определяется на основе средних взимаемых цен. Если бы я не занимал свой дом, я мог бы арендовать его 500 € в месяц. Но я думаю, что его можно было продать за 100 000 евро. Таким образом, арендная плата составляет 500 * 12 месяцев или 6 000 евро / 100 000 евро = 6% доходности.

Я не думаю, что во многих договорах такого типа и покупатель, и продавец действительно думают о стоимости аренды. Однако это важный момент при определении арендной платы: высокая арендная плата дает низкую арендную плату, если недвижимость занята, низкая арендная стоимость дает высокую арендную плату.

Когда я вижу симуляции с доходностью 3%, случайно, без серьезного изучения, мне хочется кричать

Наконец, аннуитет обычно индексируется по стоимости жизни.

c) Пожизненная рента занята - что, если мне придется пойти в дом престарелых?

Самый частый пункт: я ухожу из дома, и моя пенсия переоценивается на XXX%. Опять же, это элемент, который следует полностью оценить, и он во многом зависит от арендной стоимости собственности.

В результате переоценки должна определяться рыночная стоимость имущества, когда оно будет освобождено.

г) Ограничения.

Покупатель обязан провести структурный и конструктивный ремонт (кровля, стены, пол, проемы и т. Д.). Как «собственник» он платит налог на имущество. Жилищный налог оплачивает арендатор.

В случае неуплаты ренты суд вернет его имущество в полную собственность цеденту, не компенсируя подлому покупателю уже уплаченные суммы.

3 / В заключение:

Пожизненный аннуитет, отличный как для передающей стороны, так и для арендатора, при условии хороших переговоров, уважения рыночной стоимости и не ограничиваясь одной покупкой.

"А Джерард, МОЙ ЛЮБИМЫЙ КРЕДИТНЫЙ ГОДОВОЙ, Я ПОЛУЧИЛ ТЕБЕ ХОРОШУЮ БУТЫЛКУ НА ПРАЗДНИКИ, ПОПРОБУЙТЕ ЭТО. НО ЕСЛИ ВЫ БУДЕТЕ В СОСТОЯНИИ ДЛЯ ДВИЖЕНИЯ, БОЙТЕСЬ ».

[Article de 2013 mis à jour en 2022].

Я получил свой первый доход в Интернете в 2012 году, развивая и монетизируя трафик своих сайтов (AdSense ...).


С 2013 года, когда я получил первые профессиональные услуги, у меня была возможность участвовать в разработке более 450 сайтов в более чем +20 странах.

Также читайте в блоге

Просмотреть все статьи
2 комментариев
  1. Ответ

    Привет,

    Анализ интересен, но мы должны добавить случай бесплатной аннуитета жизни (приобретенная квартира может быть сдана или заселена), что позволяет снизить риски, которые вы описываете.

    Действительно, заключив выгодную сделку, можно покрыть ренту за счет ренты. Так что даже если «продавцы» проживут 20 лет, ничего страшного.

    Вдобавок он дает доступ к собственности людям, которые не могут иметь доступ к банкам (как вы говорите, продавец является банкиром).

    Но бизнес - это очень редко, и нужно быть очень отзывчивым.

    сердечно
    Жером

      • вкладывать деньги
      • 10 сентября 2018
      Ответ

      Привет, Джером,

      Спасибо за ваш комментарий.

      Я подтверждаю покупку в виде бесплатного пожизненного аннуитета для последующей сдачи в аренду, если покупная цена, сохраненная для пожизненного аннуитета, более интересна, чем классическая покупка.

      Свойство Free Life перепродать сложнее, чем традиционное, и процентные ставки здесь низкие.

      Более того, в каких случаях человек будет продавать бесплатную пожизненную ренту? По опыту, обычно потому, что он не может найти покупателя для классической сделки ... часто из-за слишком высокой цены.

      Поэтому будьте осторожны, определяя рыночную стоимость + стоимость аренды, чтобы избежать сюрпризов. Когда я смотрю на рекламу или продавец спонтанно предлагает пожизненную ренту на Le Bon Coin, цена часто бывает фантастической :).

      Эрвана

Комментарий ?