Mali by ste v živote kúpiť alebo predať svoj dom?

Od roku 2013 a prvého napísania tohto článku sa na mojom oddelení rozvinula doživotná renta (29). V tom čase bola organizovaná na a klasický model 1/3 kytice, zvyšok ako nájomné.

Odvtedy model "kytica bez príjmu", ktorá zodpovedá hodnote ekonomického holého vlastníctva, sa vnútila. Myslím si, že je to skvelý systém pre väčšinu kupujúcich a predávajúcich (" rentiérov").

1/ Princípy doživotnej renty: prečo je zaujímavá

Z pohľadu predávajúceho prijímanie kapitálu alebo anuity mu umožňuje realizovať svoje projekty alebo organizovať svoj majetok, najmä v prípade neprítomnosti priamych dedičov.

Z pohľadu kupujúceho v čase, keď livret A ponúka sadzbu 1 %, predaj doživotnej renty umožňuje zvyčajne (čistá) investícia okolo 5 %.

Je to teda lepší spôsob, ako bojovať s infláciou (10 % tento rok?), ako nechať svoje peniaze sedieť v banke.

Ma definícia doživotnej renty pár slovami:

Je to ako keby sa zo súčasného vlastníka stal nájomník a zaplatil vám odložené nájomné za čas, ktorý mu zostáva bývať.

Právnejšie povedané, kupujete holé vlastníctvo nehnuteľnosti (abusus) a bývalý vlastník si ponecháva právo užívania a bývania (usus = obsadená doživotná renta).

Ak si neponechá užívanie majetku a vy s ním môžete voľne nakladať, ide o a voľný život. Tento systém je zaujímavý, ak sa chcete majetku okamžite zbaviť; ak si to chcete prenajať, vyhnite sa zdaneniu (pozri nižšie), je lepšie kúpiť si rušnú doživotnú rentu.

Niektoré zmluvy oprávňujú zbierať plody (fructus), teda prenajímať nehnuteľnosť v prospech príjemcu renty, ale to sa skôr neodporúča... pokiaľ nejde o bytový dom. V tomto prípade, riziko prenájmu je súčasťou tohto typu nákupu a je prijateľný.

V kontexte „obyčajného“ domu alebo bytu bude mať anuitant vo všeobecnosti zakázané prenajímať svoj majetok.

Puveďme príklad:

Dom má hodnotu 200 000 eur.

Jean-Paul má 10 rokov života.

Nájomné vrátane poplatkov na 10 rokov sa odhaduje na 90 000 € (750 €/mes.).

Jeho kupujúci teda zaplatí za majiteľa domu sumu blízku 200 000 – 90 000 = 110 000 € (okrem niekoľkých výpočtov, ktoré si rozvedieme neskôr ;)).

Všimnite si tiež, že toto teoretické nájomné, ktoré vám platí anuita, je bez dane. Ak by ste mali tradičného nájomcu, nájomné by sa pripočítalo k vašim príjmom a obetiam vášho TMI (medzné daňové pásmo).

Vo všeobecnosti je väčšina investorov zdanená okolo 30%:

Kúpnu cenu je možné zaplatiť úplne vo forme kapitálu : toto zodpovedápredaj ekonomického holého vlastníctva dobre.

Naopak, akvizíciu je možné uskutočniť 100 % formou anuity, pričom pri podpise sa platí 0 kapitálu.

Nakoniec máte tradičný model, o ktorom som vám hovoril v úvode: 1/3 kapitálu, zvyšok ako anuita.

V súčasnosti je stranami uprednostňovaný model bez anuity so 100 % splateného kapitálu.

Umožňuje zmierniť nebezpečenstvo smrti príjemcu dôchodku. Ak je v zlom zdravotnom stave, vie, že zo svojho majetku vyťažil maximum.

A aj keď je v dobrom zdravotnom stave, kupujúcemu vo všeobecnosti ani trochu nezáleží na tom, aby sa nehnuteľnosť vrátila o 10, 11 alebo 12 rokov. Chce si byť len istý, že neminie viac, ako bolo plánované.

Keďže zaplatená suma sa už nelíši podľa veku úmrtia predávajúceho, ruší sa aj morálna bariéra. Už tu nie je scenár ako vo filme „Le Life anuity“;).

2/ Výpočet doživotnej renty s anuitou alebo bez nej

Na výpočet splatných prvkov (kytica/kapitál + ​​anuita) je potrebné vziať do úvahy tieto prvky:

a/ Dátum uzatvorenia zmluvy, pohlavie a vek renty

Čím je predajca starší, tým je jeho životnosť kratšia. Suma, ktorú treba zaplatiť za nadobudnutie nehnuteľnosti, bude preto vyššia.

Rovnosť medzi mužmi a ženami neexistuje 😉

Naopak, za „mladého“ penzistu budete musieť platiť skromnejší kapitál/rentu, preto vynakladajte na tohto doživotného penzistu menej výrazné úspory.

Dátum uzatvorenia zmluvy teda ovplyvní cenu, ktorá sa má zaplatiť podľa dátumu narodenia predávajúceho.

b/ Výhrada užívacieho práva a práva bývania

Už mám málo rozmaznaný tento prvok v 1/.

Ak predávajúci nehnuteľnosť obýva, ide o obsadenú doživotnú rentu, najčastejší prípad.

Ak ide napríklad do domova dôchodcov a chce predať doživotnú rentu, aby ju zaplatil, potom ide o bezplatnú doživotnú rentu; zaujímavé pre vás, ak tam plánujete bývať, ale podľa mňa menej prenajímať nehnuteľnosť. Urobíš ako chceš :].

c/ Úplná vlastnícka hodnota

Toto je úplne ústredný prvok zmluvy.

Kto ocenil nehnuteľnosť? Realitná kancelária? Notár? Ten je vo všeobecnosti spoľahlivejší a mal by vo svojom odhade poskytovať referencie porovnateľných vlastností.

Zodpovedá toto hodnotenie informáciám dostupným na národných databáz ?

Ak je ponúkaná cena vyššia ako cena predávaného tovaru, je to opodstatnené:

  1. Umiestnenie nehnuteľnosti?
  2. Jeho výnimočný stav?
  3. Prísnejší trh ako v predchádzajúcich rokoch? (rast populácie, obmedzený počet nehnuteľností na predaj atď.)

d/ Výška zaplatenej kytice

Čím vyššia je kytica, kapitál zaplatený pri uzavretí zmluvy, tým je riziko dôležitosti konečnej zaplatenej sumy obmedzené.

Vysoká kytica je pre príjemcu priaznivejšia... ale z dlhodobého hľadiska obmedzuje pre kupujúceho prekvapenia.

V súčasnosti to vyzerá tak, že smerujeme do predaja s a kytica bez príjmu pre väčšinu nákupov.

e/ Hrubá hodnota mesačného nájmu

Rovnako ako trhová hodnota je to podstatný bod, ktorý by sa nemal prehliadať a o ktorom by sa malo dokonca diskutovať.

Pozrite si napríklad nehnuteľnosti ponúkané na prenájom na Le Bon Coin, aby ste posúdili presnosť ponúkaného teoretického nájomného.

Čím je táto hodnota vyššia, tým je obchod výhodnejší pre kupujúceho, as anuitant je jeho „virtuálny nájomca“.

f/ Ročné poplatky za nehnuteľnosť

Rovnako ako pri ročnom prenájme, predávajúci sa stará o každodennú údržbu nehnuteľnosti, pričom „veľké náklady“ znáša kupujúci, t.j. údržba stavby a daň z nehnuteľnosti.

Rada trochu demagógová, ale príliš osobne overená: investujte do „pravicového“ mesta (voľte v národných voľbách doľava podľa svojho svedomia).

Všetky tieto prvky umožnia maklérovi, agentovi alebo notárovi vypočítať doživotnú rentu pomocou jeho softvéru a urobiť vám návrh:

Uvidíte, že niektoré oznámenia sú veľmi jasné o metódach výpočtu; iné sú nepriehľadnejšie. Je to potrebné pre všetky profily :).

[Článok z roku 2013 aktualizovaný v roku 2022].

Svoj prvý príjem na webe som zarobil v roku 2012 rozvojom a monetizáciou návštevnosti mojich stránok (AdSense...).


Od roku 2013 a mojich prvých profesionálnych služieb som mal možnosť podieľať sa na progrese viac ako 450 stránok vo viac ako +20 krajinách.

Prečítajte si aj na blogu

Zobraziť všetky články
2 Komentáre
  1. Odpoveď

    Dobrý deň,

    Rozbor je zaujímavý, ale bolo by potrebné doplniť prípad voľného života (získaný byt je možné prenajať alebo obývať), čo umožňuje zmierniť riziká, ktoré popisujete.

    Skutočne, ak urobíte dobrý obchod, anuita môže byť pokrytá nájomným. Takže aj keď „predajcovia“ žijú 20 rokov, nezáleží na tom.

    Navyse umoznuje pristup k majetku ludi, ktori nemohli mat pristup do bank (ako hovoris, bankar je predavajuci).

    Ale podnikanie je veľmi zriedkavé a musíte byť veľmi pohotoví.

    srdečne
    Jerome

      • investovať
      • Septembre 10 2018
      Odpoveď

      Ahoj Jerome,

      Ďakujem za váš komentár.

      Potvrdzujem kúpu doživotnej anuity zadarmo na prenájom, ak je kúpna cena ponechaná na doživotnú anuitu zaujímavejšia ako tradičná kúpa.

      Nehnuteľnosť s voľným životom sa predáva menej ľahko ako konvenčná nehnuteľnosť a úrokové sadzby sú nízke.

      Navyše, v ktorých prípadoch by jednotlivec predal slobodný život? Zo skúsenosti, vo všeobecnosti preto, že nevie nájsť kupca na klasickú transakciu... často preto, že jeho cena je príliš vysoká.

      Dávajte si preto pozor, aby ste jasne identifikovali trhovú hodnotu + hodnotu prenájmu, aby ste sa vyhli prekvapeniam. Keď pozerám inzeráty, kde predajca spontánne ponúka doživotnú rentu zadarmo na Le Bon Coin, cena je často vymyslená :).

      Erwan

Komentár?