Ako (dobre) rokovať o kúpe nehnuteľnosti? (byt, dom...)

Rozhodli ste sa konať kúpiť svoje hlavné bydlisko alebo pre a investícia do prenájmu, ako dobre dohodnite túto kúpu nehnuteľnosti ? Ako prezentovať svoj nákup, aby ste získali najlepšiu cenu?

1/ Prehĺbte si znalosti o miestnom realitnom trhu.

Zvyšovaním upozornení na Le Bon Coin, Se Loger, Immonot atď. uvedomíte si, ktorý tovar „ide rýchlo“ a ktorý „ťahá“.

Vo všeobecnosti je trh obzvlášť dynamický ceny prispôsobené strednému príjmu domácnosti na magistráte.

Ak vám byt alebo dom padne do oka, prvým krokom je odhadnúť jeho hodnotu sami, porovnanie nedávnych predajov v susedstve za v podstate rovnocenný tovar.

K tomu máte:

  1. Štátna databáza DVF Etalab„.
  2. Rovnaká databáza naformátovaná na Immonot: https://www.immonot.com/dvf-prix-immobilier-france.html
  3. Softvér na automatickú kontrolu, ktorý nájdete v Google.
  4. Barometer notárov: https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier
  5. Vyhľadávanie transakcií na impots.gouv.fr z vášho osobného účtu.
vyhľadávanie transakcií s nehnuteľnosťami impots.gouv.fr

2/ Aký je dátum predaja ubytovania?

Le priemerný čas predaja nehnuteľnosti je asi 2 mesiace:

casovo-priemerny-predaj-nehnutelnosti-Francúzsko

Predajca pri predaji často vyhlasuje, že sa „nikam neponáhľa“ a nechce (veľmi) zjednávať. Po 3 mesiacoch bez ponuky väčšina predajcov vo všeobecnosti prehodnotí svoj úsudok. Je to dôkaz inteligencie, treba sa prispôsobiť trhu.

Možno ste si všimli nehnuteľnosť, ktorá nezodpovedá širokej verejnosti a ktorej chyby sú pre vás nepatrné / ľahko opraviteľné. Potom ste v správnom momente urobiť ponuku pod cenou zobrazenou v inzeráte.

Preto je dôležité položiť si otázku o dátume predaja realitnému maklérovi alebo vlastníkovi, ak komunikujete súkromne. Tip: Oznámenia uvádzajú dátum, ale mohli byť aktualizované.

Ak idete cez profesionála, má to pre vás zmysel informujte o akomkoľvek prvku, ktorý by mohol ovplyvniť vaše rozhodnutie… vrátane dátumu predaja a dokonca aj to, či je nehnuteľnosť obchodovateľná a v akej výške:].

Vo všeobecnosti, ak vyjednávač nemá nikoho na dohľade na pozemku, bude na strane kupujúceho; naopak, ak sme v prvom týždni predaja a telefón mu neprestáva zvoniť, ani on, ani majiteľ nebudú mať motiváciu sa snažiť.

3/ Pripravte si dobre vyargumentovanú písomnú ponuku.

V závislosti od vašej osobnosti môže byť pre vás jednoduchšie urobiť ústnu ponuku ako písomnú.

Problém s ústnou ponukou a podaním ruky: doklad o prijatí je zložitejší. Majiteľ sa môže cítiť menej zaujatý a nabudúce si vypočuje inú ponuku.

Okrem toho, predloženie ústnej ponuky tiež znamená prezentovať svoje argumenty bez toho, aby ste na nejaké zabudli, vhodným tónom.

Písomná ponuka vám umožňuje povedať pár slov o vašej situácii, vašom projekte, kvalitách a výhodách nehnuteľnosti. Umožňuje vám tiež nastaviť konečný termín (platný napríklad 7 dní).

Prijatie možno vykonať jednoducho označením „dobré na dohodu“ s dátumom a podpisom. Po spolupodpísaní predajcom už o ponuke nemôže diskutovať.

Kupujúci si v dobrej viere ponecháva lehotu na rozmyslenie 10 dní od podpísania kúpnej zmluvy.

4/ Je lepšie tvrdo udrieť ako hľadať rovnováhu.

Dobré jednanie je často brutálne na úrovni sumy.

Nie je to o hľadaní rovnováhy medzi týmito dvoma stranami.

Štúdie ukazujú, že cena prvej ponuky fixuje debaty na tesnú sumu.

Ak chcete získať dobrý obchod, musíte sa zamerať na nízku cenu a bez ľútosti ísť svojou cestou, ak predajca (zatiaľ) nie je vnímavý.

Okrem toho sú ceny „v 0 alebo v 5“ viac diskutované ako ceny v „7 alebo 8“ alebo „2 alebo 3“. Dom vystavený za 100 000 EUR bude výhodnejší ako dom ponúkaný za 98 000 EUR.

Napokon, muži vyjednávači často získajú lepšie ceny v prospech kupujúceho; naopak ženy získajú lepšiu cenu pre predajcu (3% rodový rozdiel ;)).

5/ Aká je rokovacia marža pri nehnuteľnosti?

Na koľko sa dá zjednať cena?

Neexistuje jednoznačná odpoveď, iba zlé priemery.

V priemere je vo Francúzsku rozdiel medzi zobrazenou cenou a konečnou predajnou cenou 5 %.

Okrem toho, že tento priemer sa značne líši v závislosti od regiónu a napätia na trhu; v závislosti od sektora sa vyjednávanie pohybuje medzi približne 2,5 a 10 %.

Nakoniec prispôsobte diskusiu svojej osobnej situácii. Máte radi dom v blízkosti svojej rodiny, priateľov a práce? Ideš riskovať pokus o vyjednávanie pár eur, keď si to mohol kúpiť niekto iný za zobrazenú cenu?

Preto rozlišujem 2 situácie:

  1. Dobro je zameniteľné a vždy nájdete ekvivalent; musíte tvrdo vyjednávať, najmä ak sa nehnuteľnosť predáva dlhšie ako 3 mesiace.
  2. Nehnuteľnosť považujete za jedinečnú vďaka osobným kritériám: riskujte minimálne.

Vo všetkých prípadoch, nespadnite do „pasce zliav“ : dom pri -50 % nie je nevyhnutne dobrý obchod, ak jeho cena zostáva vyššia ako jeho trhová cena.

6/ Vieme vyjednať agentúrnu províziu?

Realitné kancelárie vo svojom okienku vystavia svoju mierku a v inzerátoch uvedú MAXIMÁLNU výšku svojej provízie + percentá vzhľadom k cene.

Zobrazená suma je maximálna, z toho samozrejme vyplýva, že suma je diskutabilná.

Treba urobiť všetko pre to, aby sa to vyjednalo?

Je to presne ako vyjednávať o zverejnenej cene tovaru. Ak je tovar zameniteľný a vy sa snažíte dosiahnuť výhodnú cenu, choďte do toho. Ak je pre vás dôležité dobro, buďte opatrní.

Ak vyjednávač dostane 2 čisté ponuky predajcu v ekvivalentnej výške, zvýhodní klienta, ktorý si nezjednáva svoju províziu.

Navyše, ak si vaša ponuka vyžaduje veľké úsilie zo strany predávajúceho, možno nebudete musieť vyjednávať o provízii realitného makléra prinútite ju, aby vám dala tú kúpu.

7/ A notárske poplatky?

Aby sme boli presní, musíme sa baviť o poplatkoch a prestupových povinnostiach.

Medzi týmito nákladmi musíme rozlišovať:

  1. Náklady na vyplatenie (10 %): výdavky notára na vyhotovenie listiny.
  2. Prestupové povinnosti (80 %): časť štátu a miestnych orgánov, veľmi spokojná so systémom.
  3. Odmena notára (10%). Od Macronovho zákona z roku 2016 má notár možnosť priznania zľavy až do výšky 10 %.

Táto teoretická zľava je podľa mojich vedomostí málo uplatňované v praxi.

Keďže tarify sú už regulované, vysoká inflácia a náročný nábor, mnohí noví notári nemajú očakávané výhody.

Čo sa týka provízie RK, myslím si, že hlavné je kúpiť nehnuteľnosť za správnu cenu, nie ušetriť na poradenstve a spracovaní vášho spisu.

 

Svoj prvý príjem na webe som zarobil v roku 2012 rozvojom a monetizáciou návštevnosti mojich stránok (AdSense...).


Od roku 2013 a mojich prvých profesionálnych služieb som mal možnosť podieľať sa na progrese viac ako 450 stránok vo viac ako +20 krajinách.

Prečítajte si aj na blogu

Zobraziť všetky články
Bez komentára

Komentár?