Kúpa prvého bytového domu: 10 chýb, ktorým sa treba vyhnúť

Kto nikdy nesníval o tom, že bude vlastniť bytový dom alebo súbor bytov v dome na prenájom a nahromadenie značného príjmu? Ak je však jeho kúpa nepochybne výhodnou investíciou, nesmieme zabúdať na to, že ide o všetko, len nie o hazardnú hru.

Ak sa chystáte uskutočniť svoju prvú investíciu do nehnuteľnosti na prenájom, tu sú veci, na ktoré si musíte dávať pozor, aby ste neriskovali, že dostanete zlú ponuku.

Vyhnite sa emocionálnej investícii

Samozrejme, že nemôžete kúpiť bytový dom sans veriť v životaschopnosť projektu, ale nemali by ste investovať z jednoduchého dôvodu, že „je to tlačenica“. Akákoľvek investícia si vyžaduje nestrannosť, ktorá vám umožní objektívne analyzovať výhody a nevýhody nehnuteľnosti, ktorú sa chystáte nadobudnúť. Keď si kúpite nehnuteľnosť na prenájom, je to na získanie pasívneho príjmu. Je preto potrebné zabezpečiť, aby investícia bola rentabilná.

Jeden z najväčších chybou mnohých ľudí je postupovať tak, ako keby si vyberali vlastný dom. Nejde len o to, či by ste na takomto mieste chceli bývať, ale aj o to, akú výšku nájomného treba vyberať.

Informujte sa o právnom rámci investovania do nehnuteľností na prenájom

Ak nepoznáte právne predpisy, ktoré definujú rámec obchodovania na realitnom trhu, nemôžete získať dobrý obchod. Najprv sa teda budete musieť informovať o zdaňovaní majetku (zdaňovanie príjmov z prenájmu, systém PINEL a pod.). Čím viac budete vedieť, tým viac si uvedomíte priestor na manévrovanie že máš.

Pamätajte na pravidlo 70%.

Budova so správou, ktorú chcete získať, musí byť samofinancovateľná. Vo všeobecnosti, keď si chcete kúpiť nehnuteľnosť na prenájom, využíva sa bankový úver. Potom by bolo potrebné, aby 70 % z vybraného nájomného dokázalo pokryť mesačné platby, ktoré sa majú platiť banke. Ten sa domnieva, že na pokrytie všetkých bežných poplatkov potrebných na prevádzku budovy budete potrebovať aspoň 30 % nájomného. Berie teda zvyšných 70 %, pričom vám ponecháva rezervu na úhradu správcovských poplatkov. Samozrejme, ak si uzatvoríte poistenie nezaplateného nájomného, ​​banka si naúčtuje viac ako 70 %.

Pri kúpe vašej budovy musíte analyzovať mesačné platby, ktoré sa majú platiť banke, aby ste vedeli, či vám predpokladané nájomné umožní financovať to.

Vyberte si dobrú lokalitu na investíciu do bytového domu

Musíte poznať oblasť, kde sa nachádza budova, ktorú si vyberiete. Nebezpečenstvo náhodného výberu, kam investovať, je, že môžete naraziť na bezpečnú rizikovú oblasť. Významné bezpečnostné riziko môže viesť k poklesu demografie, a pre človeka, ktorý chce kúpiť nehnuteľnosť na prenájom, je to jednoducho tá najhoršia situácia, aká môže nastať. Mohli by ste mať veľké problémy s prenájmom nehnuteľnosti.

Tu je niekoľko ďalších otázok, ktoré si musíte položiť, aby ste zistili, či je miesto dobré:

  • Je v okolí železničná stanica a verejná doprava?
  • Sú v okolí obchody, nemocnice a lekárne?
  • Aké sú výhody prenájmu bytu v tejto lokalite?

Nezabudnite na rôzne poplatky

Pri definovaní skutočných nákladov na nehnuteľnosť, ktorú sa chystáte nadobudnúť, nezabudnite zahrnúť do svojho hodnotenia množstvo malých výdavkov, ktoré vznikajú pri príležitosti nadobudnutia:

  • Notárske poplatky : aj keď by sme sa všetci radi zaobišli bez toho, je potrebné zavolať notára, ktorý bude proces nadobudnutia sprevádzať. Zaplatíte mu peňažnú sumu, ktorá bude zodpovedať 7 až 9 % hodnoty vašej budúcej budovy. Táto suma pokrýva poplatky notárovi, ale aj rôzne mestské dane;
  • Náklady súvisiace s prácou : je pravda, že pred aspoň jednou návštevou stránky nevieme presne posúdiť množstvo tejto práce. Majte však na pamäti, že nevyhnutne bude potrebné vykonať prácu: inštalácia nového okna, oddielu, výmena kľúčov atď. ;
  • Náklady na vývoj : možno bude potrebné zariadiť nábytok a kúpiť domáce spotrebiče.

Zohľadnenie týchto nákladov vám pomôže tak pri hodnotení nákladov na budovu, ako aj neskôr pri stanovovaní nájomného.

Vezmite do úvahy daň z nehnuteľnosti a dane, ktoré sa majú zaplatiť z prenájmu

Výška dane z nehnuteľnosti závisí od samotnej nehnuteľnosti a jej polohy. Musíte sa to snažiť vedieť skôr, ako začnete. Nerobte tú chybu, že sa budete držať toho, čo platíte za vlastný domov, pretože daň z nehnuteľnosti je zriedkavo rovnaká z jednej budovy do druhej.

Účtovanie týchto daňových platieb vám to umožňuje presnú analýzu skutočných nákladov budovy, ktorú chcete kúpiť, s cieľom posúdiť jej ziskovosť vo vzťahu k mesačným platbám, ktoré má banka zrážať z nájomného.

Parkovacie miesta: nezabudnite na ne!

Čoskoro sme urobilizabudnite na parkovacie miesta. Je zrejmé, že problém nenastane, ak je kupovaný priestor dostatočne veľký na to, aby poskytoval parkovacie miesta. V prípade potreby by ste však mali vedieť, že vaša budova nemusí byť pre nájomníkov veľmi atraktívna.

Pozor na lacné stavby

Ak sa dozviete, že niekto chce predať komplex budov za neprimerane nízku cenu, pravdepodobne ide o vážny problém ovplyvňujúci jeho ziskovosť. Neresť nie je vždy tam, kde si myslíte, že je. Budova môže byť v perfektnom stave, ale nachádza sa v oblasti, ktorá stratila svoju príťažlivosť, takže nie sú žiadni nájomníci.

vizuálna-kúpa-svoja-prvá-investícia-nehnuteľnosti-10 chýb, ktorým sa treba vyhnúť

Počas návštevy budovy buďte ostražití a všetko skontrolujte

Bolo by vážnou chybou nechať sa oklamať nadšenými slovami človeka, ktorý sa vám snaží budovu predať. Buďte ostražití a všetko prejdite hrebeňom s jemnými zubami. Uistite sa, že zariadenie nemá žiadne väčšie poškodenie, a ak áno, prehodnoťte svoje rozhodnutie o kúpe alebo aspoň cenu, ktorú ste boli ochotní zaplatiť.

Predovšetkým čo najlepšie skontrolujte strechu, ale aj rám. Rekonštrukcia strechy si vždy vyžaduje značný rozpočet. Toľko k tomu, aby ste vedeli, či to budete musieť urobiť po kúpe, alebo sa o to nebudete musieť starať. Ak kupujete starý dom, ktorý mohol časom utrpieť nejaké škody, je vhodné sprevádzať špecialista kto vám môže poskytnúť objektívny názor.

Energetická diagnostika: ďalší často prehliadaný aspekt

Čím je nehnuteľnosť staršia, tým viac stáva sa energiou drahou. Ak má vaša budova starý vykurovací systém, spotrebuje viac. Nájomcovia to vedia a ich hodnotenie vášho bytu tým utrpí. Preto si nezabudnite vyžiadať energetickú diagnostiku nehnuteľnosti, ktorá sa vám chystá predať.

Ak budete venovať pozornosť všetkým týmto bodom, mali by ste byť schopní získať veľmi dobrý obchod.

Svoj prvý príjem na webe som zarobil v roku 2012 rozvojom a monetizáciou návštevnosti mojich stránok (AdSense...).


Od roku 2013 a mojich prvých profesionálnych služieb som mal možnosť podieľať sa na progrese viac ako 450 stránok vo viac ako +20 krajinách.

Prečítajte si aj na blogu

Zobraziť všetky články
Bez komentára

Komentár?