Kontrolný zoznam pri kúpe domu alebo bytu: 8 životne dôležitých kontrol

Aby som vám pomohol pri hľadaní bytu alebo domu, ponúkam zoznam 27 tipov / otázok, ktoré je potrebné zvážiť.

Pre každého je ideálne vychádzať z osobných želaní, ale tiež ich posilňovať pomocou údajov:].

1/ Kúpiť alebo prenajať svoje hlavné bydlisko?

a/ Všeobecné pravidlo: koľko rokov má byť akvizícia zisková?

Čím „drahšie“ bývanie v meste (všetko je vždy relatívne), tým dlhšie trvá, kým bude akvizícia zisková v pomere k priemernému sledovanému nájomnému.

Napríklad v PARÍŽI nie je jednoduché dosiahnuť zisk za menej ako 20 rokov.

Vo väčšine provinčných miest trvanie drasticky klesá.

Beriem príklad LIMOGES na Le Bon Coin:

Nájomná jednotka stojí 10/m²/mesiac.

Kúpa domu začína na približne 1 000 EUR/m².

Dokonca som našiel dom na rekonštrukciu za 500 €/m². Keďže hlavné sídla sú oslobodené od kapitálových ziskov, prevádzka môže byť dobrá, ak ste pripravení pracovať, keď sa večer a cez víkendy vrátite z práce...

Ak zoberiem byt za 64 000 € za 63 m². Pravdepodobne sa dá zjednať cena okolo 65 000 € vrátane notárskych poplatkov.

Asi by sa oplatilo prenajať okolo 600€/mes. Potrebujeme teda 64 000 / 600 = 107 mesiacov (9 rokov), aby bolo výhodnejšie ho vlastniť ako prenajímať.

Je len na vás, ako ho prispôsobíte ubytovaniu a požadovanému mestu!

b/ Špeciálne pravidlo: všetko závisí od vašej osobnej situácie, vašich dlhodobých projektov.

Koľko rokov tam plánujete žiť?

Je vaša romantická, rodinná, profesionálna situácia stabilná?

Ak áno, z dlhodobého hľadiska je pravdepodobne zaujímavejšie stať sa majiteľom.

Ak sa dá očakávať odchod v ďalších rokoch, je lepšie zostať nájomcom... pokiaľ zvážte prenájom vášho domu potom.

Potom musí ponúknuť dobro miera kapitalizácie a že nie je v príliš dobrom stave, aby neľutoval prípadné opotrebovanie či dokonca poškodenie spojené s nájomcom.

Ak platíte za ubytovanie 100 000 € vrátane všetkých nákladov a nájomné je 600 €/mesiac, dáva to ročné nájomné 7 200 €/rok, t. j. sadzbu 7 200 / 100 000 = 7,2 %, čo vyzerá dobre.

Len si musíte vedieť požičať na nové bývanie, ak sa presťahujete :).

2/ Ako nakupovať za správnu cenu alebo za najlepšiu cenu?

Ako odhadnúť priemernú cenu nehnuteľnosti vo vašej obci?

výhodná-odbornosť.fr ponúka 5 tipov na zacielenie sektorových cien:

a/ Štátna databáza: dvf.etalab

https://app.dvf.etalab.gouv.fr/

b/ Rovnaká databáza naformátovaná na Immonot:

https://www.immonot.com/dvf-prix-immobilier-france.html

c/ Softvér na automatické vyhodnocovanie online:

Rýchle vyhľadávanie Google ich nájde:

d/ Barometer notárov:

https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier

e/ Správa na tax.gouv.fr:

Daňová stránka vám umožňuje vyhľadávať transakcie s nehnuteľnosťami, ak musíte urobiť napríklad vyhlásenie o darovaní alebo dedení, je len na vás, aký dôvod si vyberiete :).

Mnoho realitných maklérov ho používa na potvrdenie ocenenia nehnuteľnosti:

3/ Aké dôležité kritériá je potrebné zohľadniť pri výbere?

Čo určuje cenu nehnuteľnosti a jej hodnotu v čase?

– Demografia: ľahšie sa predá, keď mesto získa obyvateľov, ako naopak.

– Priemerný alebo stredný príjem na domácnosť: ak je príjem X EUR mesačne, domácnosť sa môže zadlžiť vo výške X EUR mesačne na 20 alebo 25 rokov a kúpiť nehnuteľnosť vo výške X EUR bez príspevku.

Príklad: ak je stredný príjem 1 952 EUR na domácnosť v meste, bez akejkoľvek akontácie to umožňuje požičať si 104 722 EUR na 20 rokov alebo 117 207 EUR na 25 rokov. Ak vezmeme do úvahy malý vstup, priemerná cena bude pravdepodobne 150 000 EUR.

– Miera nezamestnanosti (zvyčajne určuje demografiu a priemerný príjem...).

– Miera HLM v meste / politická farba radnice; ak má mesto po desaťročia komunistického starostu, budete mať vysoké percento HLM, teda mierne ceny (napr. malé korunové RP – Aubervilliers, Saint-Denis atď...), ale značnú daň z nehnuteľnosti. Možno je to trochu smutné/demagogické, ale radšej si kúpite nehnuteľnosť v „pravicových“ mestách a bývate tam celý rok.

– Nezamestnanosť, bývanie s nízkymi príjmami, nízke priemerné príjmy... existuje veľká šanca, že bude nasledovať kriminalita.

– POLOHA, POLOHA, POLOHA. Zrúcanina s výhľadom na more sa vo všeobecnosti predáva lepšie ako palác na sídlisku. Dávajte si pozor na „hrany ciest“ a hluk. Neváhajte sa vrátiť v rôznych časoch dňa.

– Praktickosť/konfigurácia nehnuteľnosti: spálňa so sprchovacím kútom na prízemí? Veľký otvor do záhrady? Kuchyňa otvorená do jedálne/obývačky? Nič také? Takže je to zle urobené.

– Typ nehnuteľnosti/stavby (och, ten krásny kameň), rok výstavby (och, tá krásna izolácia), celkový stav, typ kúrenia, daň z nehnuteľnosti…

– Priemerná cena praktizovaná na ulici, mesto pozri oddelenie – všeobecne závisí od demografie, priemerného príjmu atď., je to kúzlo!

4/ Aký je rok výstavby ubytovania?

Bez toho, aby ste boli stavebným expertom, si viete predstaviť, že čím staršie je ubytovanie, tým viac práce treba očakávať z dlhodobého hľadiska.

Bežný príklad: bridlicová strecha má životnosť 80 až 100 rokov. Ak sa pozeráte na dom zo 60. rokov, naplánujte si rekonštrukciu v najbližších 20 až 40 rokoch. Medzitým ste už nepochybne vymenili kryty vrabcov a odkvapy.

Rok výstavby je tiež dôležitý na posúdenie plánovaných izolačných prác. Nový DPE platný od roku 2021 poskytuje cenné informácie: vykurovací systém, energetické hodnotenie (pozor na „sitá“ v F a G, čoskoro bude chvályhodnejšie atď.), plánovaná práca na zlepšenie hodnotenia.

Zo skúseností je najjednoduchšia výmena vykurovacieho systému v prospech tepelného čerpadla. Jednoduchá je aj výmena otvorov a jednoduché zateplenie podkrovia fúkaním.

Najobmedzujúcejšie a najdrahšie je bezpochyby zateplenie stien či už vo vnútri (placo priečky + zateplenie) alebo vonku (zateplenie + obklad).

Rok výstavby tiež označuje pre nedávne domy postavené od roku 2000 profesionálmi očakávané štandardy z hľadiska kvality. 3 zvyšujúce sa úrovne:

  1. RT 2005.
  2. RT 2012.
  3. RT 2022.

Domy s elektrickým vykurovaním, dokonca aj v RT 2005, môžu mať slabé hodnotenie ECD. Vo všeobecnosti bude ústredné kúrenie preferované pre plochy väčšie ako 90 m².

5/ Mali by ste pri kúpe nehnuteľnosti dôverovať svojim inštinktom?

Po návšteve a odhade stoviek nehnuteľností som dospel k nasledovnému záveru: vezmite do úvahy jeho inštinkty, jeho dojmy, možný „coup de coeur“ atď. na nákup je pomerne rozumné.

Mnoho detailov zaznamenáva náš plazí mozog a niekedy máme problém ich verbalizovať a syntetizovať. Pokiaľ ide o mňa, mám určité „červené vlajky“, napríklad:

  • Záhradu zdobia palety a staré pneumatiky. Údržba interiéru je vo všeobecnosti na rovnakej úrovni.
  • Dom vonia vlhkosťou; stopy infiltrácie (hnedé) sú viditeľné bez toho, aby bol zrejmý ich pôvod.
  • Pán si sám prerobil elektrinu a stále visia drôty. To isté platí pre ostatné práce, z ktorých niektoré prebiehajú už niekoľko rokov.

Celkovo verte, ako sa cítite pri objavovaní dobrého, a ak sa cítite dobre, berte prehliadku vážnejšie.

6/ Mám absolvovať následnú návštevu?

Existujú 2 prípady v závislosti od toho, či ste na býčom trhu alebo na stabilnom/medvedom trhu.

Musíte sa rýchlo rozhodnúť? Bojíte sa, že vás dobro prejde?

Po tom, čo mal:

  1. Preštudoval niekoľko desiatok inzerátov v jednom sektore.
  2. Navštívil niekoľko nehnuteľností.
  3. Vymenené s niektorými odborníkmi z odvetvia.
  4. Skontroloval tieto zobrazenia pomocou miestnych štatistík. pozri napríklad https://immobilier.statistiques.notaires.fr/

... Zvyčajne budete mať seriózne znalosti a mali by ste byť schopní urobiť informované rozhodnutie.

V mojej oblasti, South Finistère, mali agentúry stovky (!) nehnuteľností na sklade v roku 2012. O 10 rokov neskôr sa snažia nájsť 20 nehnuteľností, ktoré by zaplnili ich okná.

Ak je trh napätý a počet kupujúcich je väčší ako počet predávajúcich, prioritou je, aby predávajúci akceptoval vašu ponuku. Akonáhle predávajúci prijme ponuku kupujúceho, nehnuteľnosť je „zablokovaná“. Predávajúci už nemôže spolupracovať s ďalším potenciálnym kupujúcim. Na druhej strane kupujúci bude mať po podpísaní kompromisu 10-dňovú lehotu na rozmyslenie.

V kontexte napätého trhu preto, ak ste si na 80 % istý, že chcete kúpiť (netreba strácať čas profesionála a predajcu), je lepšie nehnuteľnosť zablokovať a vykonať jej protinávštevy a cenovú ponuku počas obdobia reflexie. Ak sa niekedy objaví závažný prvok, o ktorom ste nevedeli (nefunkčná vložka, problém s kotlom, infiltrácia, sanita atď.), budete mať plnú voľnosť prehodnotiť svoje rozhodnutie a nikto vám ho nebude vytýkať.

7/ Čo hovoria diagnózy nehnuteľností?

Osobne začínam pohľadom na obytnú časť, či je taká istá ako uvádza majiteľ alebo realitka :].

Táto indikácia je viditeľná na stránke DPE (diagnostika energetického výkonu):

Potom sa môžete pozrieť na skóre DPE, pričom treba pamätať na to, že závisí predovšetkým od typu vykurovania a plochy pozemku.

Veľký dom s ústredným kúrením by mal fungovať dobre, dokonca aj s priemernou izoláciou.

Pre hlavné alebo vedľajšie bývanie zostáva DPE vašou osobnou záležitosťou: je na vás, aby ste posúdili, či je dom pre vás dostatočne ekonomický a pohodlný.

Ak plánujete ponúkať nehnuteľnosť na prenájom na ročnom základe (zákon o prenájme z roku 1989), budete sa musieť uistiť, že poznámka je správna alebo sa dá ľahko vylepšiť.

Bývanie, ktoré spotrebuje príliš veľa energie, totiž bude postupne zakázané prenajímať.

Nedávno som hovoril s manažérom agentúry Dio Agenda, ktorý mi poslal nasledujúci dokument:

Energetický audit odporúčajúci potrebné práce je povinný od septembra 2022 (!) pre bývanie kategórie F a G. Od roku 2025 a 2028 budú zakázané prenajímať.

Ak sa vám nepáči myšlienka robiť prácu, investujte aspoň do nehnuteľností klasifikovaných D:].

8/ Čo hovorí sanitačná kontrola?

V meste sú byty vo všeobecnosti oslobodené od dane kontrola hygieny.

O čom to je ?

Vodohospodárska služba obce alebo spoločenstvo obcí bude kontrolovať riadnu evakuáciu mrhať a daždivé vody.

Môže existovať a delegovanie služby so SAUR, Véolia atď. pre kontrolu.

Sanitácia môže byť kolektívna (kanalizácia v dome alebo byte) alebo individuálna (septik, val a pod.).

Tu je dokument zverejnený štátom a notármi v roku 2014: https://gloria-project.eu/wp-content/uploads/plaquette-acheteur-vendeur-ANC.pdf

Svoj prvý príjem na webe som zarobil v roku 2012 rozvojom a monetizáciou návštevnosti mojich stránok (AdSense...).


Od roku 2013 a mojich prvých profesionálnych služieb som mal možnosť podieľať sa na progrese viac ako 450 stránok vo viac ako +20 krajinách.

Prečítajte si aj na blogu

Zobraziť všetky články
Bez komentára

Komentár?