Úver na nehnuteľnosť: na akú dobu (logicky) si požičať?

Úverová lehota na kúpu nehnuteľnosti nie je vždy voľba. Svet sa delí na 2 kategórie, na tých, čo majú nabitý PEL a na tých, čo rýpu ;).

Ak máte situáciu dostatočne pohodlnú na to, aby vám banka dala nejaký výber pre váš úver, tu sú parametre, ktoré treba vziať do úvahy:

  1. Použité sadzby a ich výskyt.
  2. Povaha projektu (hlavné bydlisko, vedľajšie bývanie, investícia na prenájom atď.).
  3. Vaše finančné možnosti.
  4. Vaša osobná situácia.

1/ Aktuálne sadzby a dôsledky pre vás.

Prvú verziu tohto článku som napísal v roku 2010; sadzby a poistenie boli v tom čase pre dlžníka menej výhodné:

RATE.jpg

Tu sú aktuálne sadzby (júl 2022) podľa CAFPI; Pri týchto číslach zostávam opatrný, pretože trend je jednoznačne na vzostupe a je to predovšetkým otázka prilákania potenciálnych zákazníkov:

Niekoľko (základných) postrehov, ktoré treba mať na pamäti:

  1. Čím dlhšia je splatnosť úveru, tým vyššia je priemerná sadzba.
  2. Čím kratší termín, tým vyššie mesačné splátky.
  3. Čím dlhšia lehota, tým nižšie mesačné splátky.
  4. Čím dlhšie trvanie, tým vyššie sú celkové náklady.

Tieto prvky ovplyvnia ideálne trvanie podľa vášho projektu.

2/ Na aký typ projektu si požičiavate?

a/ Hlavné bydlisko.

Čo najskôr sa musíte stať vlastníkom a nie nájomcom.

Jediná výnimka: určite budete musieť predať napríklad do 2 až 3 rokov.

V 80 % prípadov radšej nadobudnite nehnuteľnosť, ako čo najskôr platiť nájom.

Môže sa však viesť diskusia o inom bode: mali by ste si kúpiť čo najkrajší dom alebo žiť skromnejšie?

Robert T. Kyosaki v knihe „Bohatý otec, chudobný otec“ káže druhé riešenie:

Hlavné sídlo považuje za mŕtvu váhu. Neprináša peniaze, stojí peniaze.

Cieľom je preto obmedziť výdavky súvisiace s týmto biotopom s cieľom investovať maximálne množstvo dostupných peňazí do nehnuteľnosti, ktorá prináša viac.

Jeho celkom koherentné zdôvodnenie; jej limit: neberie do úvahy možný dlhodobý kapitálový zisk na nehnuteľnosti so vzácnou polohou.

Naopak je možné dať prednosť kvalite každodenného života a kúpiť čo najkrajšiu nehnuteľnosť. Je to tiež celkom úctyhodné, najmä ak ste už investovali inde a váš dôchodok je zabezpečený.

Na druhej strane v porovnaní s vašou pôžičkou je pôžička na dlhé obdobie drahá, bude nevyhnutné obmedziť trvanie.

Ideálne by bolo dokonca kúpiť bez toho, aby ste si požičali svoje hlavné bydlisko, čo potom predpokladá, že je to dosť skromné.

Prečo sa nerozhodnúť pre obydlie, ktoré je tak trochu obývateľné, ale ktoré si vyžaduje prácu, ktorú dokážete urobiť?

Na začiatok máte k dispozícii aj návody na Youtube. Ktorý kutil nikdy nepozrel video Roberta Longechala? ;).

Zamyslite sa aj nad fyzickými hodinami Leroya Merlina, napríklad:

Keďže hlavné sídlo je vo Francúzsku oslobodené od kapitálových ziskov, zacielenie na nehnuteľnosti s potenciálom môže byť z dlhodobého hľadiska dobrou stratégiou.

b/ Investícia do prenájmu.

Stratégia investície do prenájmu sa líši od stratégie vášho hlavného bydliska.

Vaším cieľom je podržte trvanie.

Vezmime si prípad bytu, ktorý kúpite za 100 000 € so všetkými nákladmi (“listina v ruke”), s nájomným 700 €/mesiac a daňou z nehnuteľnosti v rovnakej výške.

Nad 15 rokov by bola mesačná splátka 661 EUR/mesiac:

To dáva ročný príjem 700 * 12 = 8 400 €/mesiac – 700 € daň z nehnuteľnosti = 7 700 € alebo 641 €/mesiac.

Ste jednoducho vyrovnaní.

Okrem toho, s poistením vlastníka nebytových priestorov (PNO) a možno aj správou prenájmu a poistením nezaplateného nájomného / škody, budete musieť každý mesiac po dobu 15 rokov vyrovnať pár eur od svojho blízkeho.

Ešte sa to dá vydržať... za predpokladu, že nenastanú žiadne nepredvídané udalosti, žiadne prázdne ubytovanie medzi 2 nájomníkmi ani plánovaná práca. Je to takmer nemožné počas dlhého obdobia.

Liať nevystavujte sa nebezpečenstvu, je lepšie zvýhodniť úver nad 20 rokov.

Potom zarobíte 130 * 12 = 1 560 EUR v hotovosti ročne, čo vám umožní byť pokojnejší:

Okrem toho si z príjmu z prenájmu môžete odpočítať úroky z pôžičky.

V závislosti od vášho marginálneho daňového pásma (TMI) teda budete osobne znášať iba časť tohto úroku:

c/ Vedľajšie bydlisko.

Druhý dom je špeciálny prípad v závislosti od vašej situácie a zamýšľaného použitia.

Myslíš, že tento projekt má byť ziskový alebo dokonca samofinancovaný?

Podľa väčšiny štúdií na túto tému bol druhý domov tradične stratovým projektom.

Na diaľku bolo náročné riadiť prenájom a miestne agentúry si brali 40% príjmov za hľadanie dovolenkárov a upratovanie.

Zovšeobecnenie internetu a vzostup služieb AirBnB, Booking a concierge zmenili hru.

Prenájmom na deň/týždeň je teraz možné byť minimálne rovnako ziskový alebo dokonca ziskovejší ako prenájmom za rok.

V závislosti od vášho projektu prenájmu sa teda výber bude líšiť:

  1. Ak si prenajímate čo najviac, uprednostnite znížené mesačné platby, ktoré sa majú odpočítať z prenájmu, aby ste sa vyrovnali s nepredvídanými udalosťami a poplatkami; jedna pôžička z 20 bude vo všeobecnosti ideálna.
  2. Ak si ho rezervujete pre svoju osobnú potrebu, kúpte ho v hotovosti alebo skrátite dobu trvania pôžičky, ako sa len dá.

3/ Aké mesačné finančné úsilie znesiete?

a) Mám na výber dĺžku trvania?

Každá banka sa riadi vlastnou politikou poskytovania alebo odmietnutia úveru.

Väčšina sa riadi odporúčaniami Najvyššej rady pre finančnú stabilitu, ktorá odporúča a maximálny pomer dlhu 35%.

Všimnite si, že banky vo všeobecnosti vezmite do úvahy váš príjem z prenájmu až do výšky 70 alebo 80 % na výpočet miery zadlženia.

Banky sa budú pozerať aj na vaše „ zostáva žiť“. Medián platu 1 500 € v čistom mesačne to bude mať s o tretinu nižším príjmom ťažšie ako manažér s + 3 000 €/mesiac.

Často je to práve banka, ktorá vám povie, čo si môžete požičať, za akých podmienok vrátane dĺžky trvania. A prispôsobíte svoj projekt podľa.

Na výber bude, kedy ísť do limitov, ktoré ponúka banka, alebo mieriť do oveľa skromnejších.

4/ Aká je vaša osobná situácia? Aké sú vaše perspektívy?

Keď ste pochopili hlavné princípy, musíte ich samozrejme prispôsobiť svojej osobnej situácii.

Ste alergický na dlhé záväzky a požičiavanie nad 20 rokov vás demoralizuje? Choďte na 10 rokov, ak si to môžete dovoliť.

Čakáte šťastie od rodičov alebo pratety? Plánujte dlhodobo, aby ste si udržali kvalitu každodenného života a potom vykonajte predčasné splatenie.

Voľba vysokej hotovosti vás často prinúti rozhodnúť sa pre úver na 20 rokov. Nespomenul som pôžičku na 25 rokov, pretože pri súčasných sadzbách av porovnaní s očakávanými dodatočnými nákladmi sa zdá byť veľmi nerentabilný.

Keď som začiatkom roku 2000 pracoval v bankovníctve, investori si vždy brali pôžičku na 15 rokov: to bola priemerná dĺžka trvania samofinancovania a tiež úplné oslobodenie od kapitálových ziskov.

Vzhľadom na prudký nárast cien nehnuteľností za posledných 10 rokov a úpravu režimu kapitálových výnosov s úplným oslobodením od dane predĺženým na 30 rokov sa úvery logicky predlžujú.

Svoj prvý príjem na webe som zarobil v roku 2012 rozvojom a monetizáciou návštevnosti mojich stránok (AdSense...).


Od roku 2013 a mojich prvých profesionálnych služieb som mal možnosť podieľať sa na progrese viac ako 450 stránok vo viac ako +20 krajinách.

Prečítajte si aj na blogu

Zobraziť všetky články
Bez komentára

Komentár?