Nezaplatené nájomné: čo robiť?

Keď vlastníte jednu nájomnú jednotku s pôžičkou, ktorú splácate každý mesiac, vplyv nezaplateného nájomného je veľký. Čo by sa dalo urobiť, aby sa to napravilo?

Upstream: predchádzanie sporom

Buďte bezchybní

Udržiavanie zdvorilých vzťahov s nájomcom je nevyhnutné. Aj keď ste v rámci svojich práv, vždy zostaňte naladení. Nenechajte problém natiahnuť a poskytnite „dobré služby“: príjem nájomného, ​​údržba nehnuteľnosti, riadenie vzťahov s ostatnými nájomníkmi atď.

Všetko, čo poviete SMS, emailom, poštou, všetko, čo urobíte (alebo neurobíte...), môže váš nájomca použiť v prípade sporu.

V prípade súdneho konania po nezaplatenom účte vás v určitom okamihu vypočuje sudca.

Tam máme 2 typy nájomníkov:

  1. Ten v dobrej viere, ktorý uzná svoj dlh, ale požiada o odklad vyrovnania/opustenie priestorov podľa vývoja jeho situácie.
  2. Ten, kto vysvetľuje, že nič neplatil, pretože ubytovanie bolo nehygienické, že všetky peniaze išli na kúrenie a že sa stal obeťou susedské nepokoje.

Nájomca druhého typu nebude váhať hľadať akúkoľvek výhovorku, aby vám nezaplatil a pred sudcom vyrobil všetky prvky, ktoré má k dispozícii. Bude mať nárok na bezplatnú právnu pomoc a nebude skúpy na proces.

Preto trvám na potrebe byť náročný na svojich nájomníkov a predovšetkým na seba.

Čo keby vám nájomnú zmluvu vypracoval notár?

Existujú 2 typy prenájmu:

  1. Pod súkromným prsníkom: ten, ktorý si napíšete sami priamo s nájomcom (alebo ten, ktorý spísala realitná kancelária.
  2. Notársky overená nájomná zmluva: predstavuje exekučný titul; má rovnakú silu ako súdne rozhodnutie. Prenajímateľ teda môže priamo dosiahnuť nútené plnenie povinností nájomcu bez toho, aby sa museli obrátiť na súd.

Pri notárom overenom prenájme môže prenajímateľ priamo požiadať o zaistenie mzdy/bankových účtov. To však predpokladá, že nájomca alebo jeho ručiteľ je solventný.

Upozorňujeme: na vysťahovanie nájomcu bude aj tak potrebné začať súdne konanie. Vo väčšine prípadov to preto nebude všeliek.

Na druhej strane, náklady zostávajú celkom rozumné: 1/2 mesačné nájomné + formality + DPH; napríklad okolo 360 € vrátane dane za prenájom štúdia 500 €.

Kroky v prípade nezaplateného nájomného

Pokúste sa o priateľské zmierenie

Vaším cieľom je:

  1. Obnovenie platenia nájomného.
  2. Vymáhanie všetkých splatných súm alebo ich časti.

Tu sú kroky, ktoré postupujem, keď vidím nezaplatené nájomné:

– Presmerujte moje účty. Stáva sa, že niektorí horliví nájomníci platia 30 alebo 31. Vtedy rýchlo preskočím platbu.

– Zavolajte a vypočujte si ich. To vám umožní zhodnotiť situáciu a zistiť, či prehliadnutie nie je náhodné. A to je často prípad; v 80% situácií ide o „vynechanie“ a jednoduché pripomenutie situáciu odblokuje.

– Nájomca môže nahlásiť aj ťažkosti: zamestnanie, odlúčenie, pozastavené príspevky... Ak všetko ide roky dobre, samozrejme dám nájomcovi za pravdu a budem v termínoch zmierlivý. Vo všeobecnosti dôverujem, pokiaľ je dané slovo dodržané. Potom spolu stanovíme plán zmierenia; môže nasledovať veľmi srdečný list prevzatím vyjednaných bodov „ďakujem za nájdenú dohodu, beriem na vedomie vaše želanie vyrovnať XXX na 6 mesiacov“.

– Ak po telefonáte nenasleduje platba, idem na následnú poštu. Najprv, jeden alebo dva týždne po rozhovore, mi stačí obyčajný list. Odporúčaný list sa môže roztržitému alebo dobromyseľnému nájomcovi zdať trochu agresívny. Musíte myslieť na „zákazníka“ a ušetriť citlivosť.

– Ak mesiac alebo viac po rozhovore stále nič neprichádza, je na mieste zdvorilý doporučený list. Uvedie dátum telefonátu, dátum prvého mailu a do mesiaca požiada o platbu.

– Ak sa problém s platbou týka kvót typu CAF alebo MSA, najjednoduchším spôsobom je priamo s nimi zistiť, ktorý papier chýba. Niekedy si formulár aj priamo vytlačím a podám ho ručne neinformovaným nájomníkom.

– Ak sú všetky papiere v poriadku s CAF alebo MSA, ale nájomca si ponechá príspevok, máte možnosť požiadať o priamu platbu. Štandardne ho nepoužívam na zjednodušenie účtovníctva, iba v prípade ťažkostí.

Požiadajte o poistenie ručiteľa a nezaplateného nájomného

Ak priateľská fáza s nájomcom neprinesie výsledky, musí byť o tom informovaný ručiteľ. Ideálne je najskôr mu zavolať, ak máte jeho telefónne číslo, alebo mu poslať email.

Ak nemáte tieto prvky alebo nedostanete odpoveď, vyberte si doporučený list s potvrdením o prijatí.

To isté urobte so svojou poisťovňou, ak máte uzatvorené poistenie nezaplateného nájomného. Dávajte pozor, aby ste si boli vedomí všeobecných podmienok a špeciálnych podmienok: nájomca musí spĺňať určité kritériá (príjem, zamestnanie atď.) a kompenzácia môže podliehať čakacej dobe (napríklad nie 6 mesiacov) a môže byť časovo obmedzená ( napríklad po 2 rokoch nič).

Práve počas tohto sporu s vaším nájomcom budete môcť posúdiť kvalitu vášho poistenia…

Poznámka: reforma vkladu 2022

Od 1. januára 2022 a prepísanie článku 2288 občianskeho zákonníka :

  1. Ručiteľ už nie je povinný kopírovať prísne uložené vyhlásenie.
  2. Sankcia v prípade neprimeranej kaucie sa znižuje.

Záruky uzavreté pred starým zákonom zostávajú v platnosti; tie, ktoré sú podpísané od 1. januára 2022, sú pre vlastníka o niečo priaznivejšie, pretože zjednodušujú proces ručenia a prípadné spory.

Začnite súdne konanie

V prípade zlyhania vašich priateľských krokov a zaistenia vkladu, keď je dôvera narušená, je potrebné sporové konanie. Súdny exekútor je v tomto procese cenným spojencom.

Začína sa to vydaním platobného príkazu v hodnote približne 157 EUR:

To môže stačiť na odblokovanie situácie, v 50% prípadov z toho, čo som zažil. Pre ostatných 50 % to skončí na súde. Súdny exekútor sa postará o predvolanie; vrátane objednávky, všetky náklady predstavujú približne 350 €.

Počas mojej poslednej skúsenosti ma jedného rána zavolali do BRESTU. Predseda okresného súdu preskúmava rôzne prípady, ktoré sa majú riešiť, a zisťuje, či advokát zastupuje alebo nezastupuje jednu zo strán. Prípady týkajúce sa právnika sú na prvom mieste, aby boli prepustené. Každý advokát sa za jednu minútu prihovára: žiada ukončenie nájmu (žalobca) alebo zamietnutie prípadu pre nedostatok dokladov (žalovaný). Potom všetci utečú a prezident zavolá ostatných obžalovaných.

Preskúma dokumenty poskytnuté súdnym exekútorom, môže pozastaviť vypovedaciu doložku a poskytnúť nájomcovi lehotu; moja dostala 2 mesiace. Bolo to zrejme celkom zbytočné... Po rozhodnutí majiteľ požiada súdneho exekútora o príkaz opustiť priestory. Nájomca má 2 mesiace na to, aby si zbalil kufre. Ak odmietne, súdny exekútor vyhotoví protokol o ťažkostiach a požiada v mene prenajímateľa o pomoc políciu... za predpokladu, že to nie je v zimnom období.

Nemusel som ísť tak ďaleko, keďže nájomník potom odišiel sám. Pár slov k práci súdneho exekútora: tarifa je regulovaná pre všetky jeho úkony av konečnom dôsledku sú náklady v porovnaní s klasickým prípadom, ktorý zahŕňa právnika, skromné, pokiaľ ide o následné opatrenia a poskytnuté rady.

Teoreticky sú náklady spojené s vysťahovaním účtované dlžníkovi, ale stále je potrebné, aby bol solventný a nemal nárok na konanie o nadmernom zadlžení. Vo všeobecnosti je celkom iluzórne očakávať vrátenie zálohových nákladov v prípade neexistencie zálohy.

Vaša priorita je však v tejto chvíli iná: vezmite si späť vlastníctvo ubytovania a prenajmite si ho čo najskôr. Pokračujte, buďte pozitívni a urobte bod za 15 / 20 rokov ;).

Svoj prvý príjem na webe som zarobil v roku 2012 rozvojom a monetizáciou návštevnosti mojich stránok (AdSense...).


Od roku 2013 a mojich prvých profesionálnych služieb som mal možnosť podieľať sa na progrese viac ako 450 stránok vo viac ako +20 krajinách.

Prečítajte si aj na blogu

Zobraziť všetky články
2 Komentáre
    • Cecilia
    • 26 décembre 2016
    Odpoveď

    Veľmi sa mi páči Váš spôsob postupu voči nájomcovi, v prípade neplatenia. Vidím, že si ako prenajímateľ dosť trpezlivý. Robíte veci tak, ako by mali. Dobre si všímam tieto kroky. 🙂

      • investovať
      • Septembre 10 2018
      Odpoveď

      Radšej zlý obchod ako dobrý súdny spor :).

      nie vždy to ide! Nájomca si to niekedy len ťažko uvedomuje a uzatvára sa do zlých rozhodnutí.

      Od roku 3 mám na okresnom súde 2009 nájomníkov... najmenej 15, kde sme našli priateľskú dohodu so smiešnymi ústupkami a stratami.

      Najdôležitejšie je v prípade nezaplatenia rýchlo získať späť byt a vyhnúť sa škodám...

Komentár?