Odkladacia podmienka pôžičky: nezískate súhlas, že už nebudete kupovať?

Môžeme využiť zámienku odkladacej podmienky na získanie úveru na to, aby sa vzdal kúpy nehnuteľnosti? Toto je otázka, ktorú položil nini76:

« Moja sestra a jej spoločník (pacsé) podpísali stavbu domu, 7-dňová lehota uplynula, ale je to tu, oddeľujú sa, a pýta sa od nich 12500€, 10% z ceny. Existuje spôsob, ako sa vyhnúť plateniu tejto sumy? Je to v rámci kolaudácie, zmluvu o výpožičke ešte nemajú.« /

1/ Odkladacia podmienka: pripomienka definície

Všetko začína článkom 1304 občianskeho zákonníka:

V myšlienke nehnuteľnosti ste pripravení získať nehnuteľnosť, ale PREDMETOM ou ZA PODMIENKY TEJTO...

Nasledujú príklady bežných okolností:

1. „S výhradou správnej sanitácie“: väčšina obcí žiada pri predaji sanitačného systému kontrolu, najmä pre jednotlivé domy. Aj keď ste „vypustení z elektrickej siete“ (kolektívna sanitácia), vaša inštalácia nemusí byť v súlade.
2. „S výhradou stavebného povolenia zbaveného akéhokoľvek postihu“: táto klauzula je častá v pobrežných oblastiach a najmä v oblastiach vystavených morským záplavám. Chcete mať istotu, že budete môcť stavať bez odporu zo strany mestského plánovania a bez odporu zo strany prefekta.
3. „S výhradou predaja mojej nehnuteľnosti umiestnenej X a zapísanej v katastri nehnuteľností X za minimálnu sumu X v lehote X dní alebo mesiacov“; pre zmluvné strany platí len vtedy, ak viete, že nehnuteľnosť kupujúceho sa dá ľahko predať.
4. „S výhradou získania preklenovacieho úveru“; vo všeobecnosti sprevádza predchádzajúcu vetu.
5. „Pod podmienkou získania úveru vo výške X EUR s ročnou efektívnou ročnou sadzbou... (APR) od banky X“ (všeobecne 2 alebo 3): táto klauzula je právne upravená (zákon SCRIVENER z 13. júla 1979) ; v prípade jej nesplnenia je možné odstúpiť od predbežnej zmluvy (kompromis, prísľub atď.) bez straty kaucie a bez zaplatenia náhrady vo výške 10 % („sankčná klauzula“ v prípade odstúpenia bez platného dôvodu jedného z strany).

Malá pripomienka: záloha nie je povinná v predbežnej zmluve. Už dlho je podľa konvencie 10 % uistiť predávajúceho a že kupujúci sa cíti dostatočne zaviazaný. Vzhľadom na súčasné vysoké ceny nehnuteľností a časté čerpanie úveru sa často rokuje medzi...ničom a 5%.

To vysvetľuje, prečo je zábezpeka vo všeobecnosti nižšia ako výška sankčnej doložky.

V prípade osobného poradenstva pri zostavovaní doložiek vo vašom najlepšom záujme sa dôrazne odporúča, aby vám pomohol notár z predbežnej zmluvy. Jeho pomoc je bezplatná, ak vás zastupuje pri predaji; delí sa o notárske poplatky predávajúceho.

2/ Môžeme použiť doložku o pozastavení pôžičky na zastavenie nákupu?

Toto zjavne nie je duch zákona SCRIVENER, ktorého cieľom je chrániť kupujúceho v dobrej viere.

Sestra Nini76 pravdepodobne podpísala zmluvu na výstavbu rodinného domu – CCMI.

Táto zmluva obsahuje odkladaciu podmienku získania úveru (úverov) na financovanie domu.

Táto klauzula vo všeobecnosti špecifikuje sumu, trvanie, úrokovú sadzbu a požadovanú úverovú inštitúciu.

Je maximálna akceptovaná sadzba náročná?

Prvá vec, na ktorú sa treba pozrieť: je ľahké získať podmienky pôžičky?

Ak vezmeme stupnicu MeilleurTaux, je minimálna sadzba prijateľná pre kupujúceho uvedená v kompromise napríklad „vynikajúca“? V tomto prípade môže byť ťažké ho získať.

Zahrnutie doložky na získanie úveru s náročnou sadzbou je pre kupujúceho veľmi ochranné.

A naopak, dlhé trvanie s veľmi priemerným kurzom hrá skôr v prospech predajcu.

Koľko bankových inštitúcií si musí nadobúdateľ vyžiadať?

Ak stačí len jeden, je zrejmé, že je ľahšie ako 3 odpojiť...

Je nepravdepodobné, že ich zvyčajná banka im poskytne a odmietnutie sebauspokojenia.

Stratégiou škádlení by mohlo byť vyžiadanie si dedičných bánk, ktoré prijímajú iba solídne súbory s vysokými príjmami (Societe Generale, HSBC, Palatine atď.). Nefunguje to, ak sú evidentne bohatí.

No ak sú bohatí, zrejme sa môžu ľahšie vzdať aj výšky sankčnej klauzuly.

Nikdy neklamte o príjme.

V takejto situácii by stratili výhodu odkladacej podmienky. Úver by sa považoval za poskytnutý a museli by buď pokračovať vo výstavbe domu, alebo zaplatiť 10 % kompenzáciu.

Premeňte tragédiu na príležitosť: rozhodnite sa pre investíciu na prenájom.

[To nespadá do rozsahu Pass Foncier, ale uvádzame toto riešenie pre potešenie pre všetky páry, ktoré urobia „klasický“ nákup.]

Vzhľadom na súčasné nízke úrokové sadzby a silný dopyt po prenájme, prečo nedať túto nehnuteľnosť na prenájom? Možno sa dokonca nachádza v meste, ktoré má nárok na daňový systém?

Nájom 750 € by bez problémov pokryl úver, poistenie aj daň z nehnuteľnosti.

Banky navyše pri výpočte financovania vo všeobecnosti zohľadňujú 70 až 80 % potenciálneho príjmu z prenájmu.

Ak predávajúci súhlasí so zámenou, zvážte nadobudnutie nehnuteľnosti prostredníctvom SCI.

Rokovať o ďalšom projekte s promotérom?

Čo keby si každý kúpil byt alebo skromnejší domček od promotéra?

Možno by bolo možné nájsť priateľskú dohodu o vystúpení z tejto predbežnej zmluvy?

Naše obľúbené riešenie: znovu zapáliť plameň ;).

Kto by nebol pripravený znova sa zamilovať za 12 500 €?

Pokiaľ ani jeden z nich nie je násilný, tu je spolubývajúci, ktorý môže byť skvelý... z účtovného hľadiska. #Ja tiež

[Článok uverejnený v roku 2010 a nedávno aktualizovaný.]