Prvá investícia na prenájom – 2007 až 2022

Nákup na prenájom

Koncom roka 2007 som uskutočnil svoj prvý nákup na prenájom s T1 v BREST. Takmer 3 roky po mojom štúdiu, prvé trvalé zamestnanie potvrdené... v Írsku. Okamžite sa vraciam na pár dní do krajiny „investovať“. Od 3. cyklu a diplomovej práce „Výhra s nehnuteľnosťami“ som pripravený. Najmä preto, že počas stáže v Súkromnom manažmente som mal možnosť diskutovať s klientmi pri vypĺňaní ich formulárov IRPP alebo ISF. Verdikt je jednoduchý: obchodní lídri, investori do nehnuteľností, často obaja súčasne... a veľmi, veľmi málo zamestnancov.

V tom čase som sa pozrel na Paríž a Finistère. Paríž pre svoj vysnívaný trh: demografiu, vysoký príjem a teda likviditu trhu, silný dopyt po prenájme atď. V tom čase stálo štúdio okolo 100 000 eur, čo bola suma, ktorá prinútila dav kričať.

Vo Finistère poznám trh lepšie (teoreticky), moja rodina je tu v prípade potreby, rovnako ako ja. Keďže som vo Francúzsku prítomný len pár dní, rozhodol som sa pre „miestny“ trh, ktorý je navyše cenovo dostupnejší.

V Paríži: 20 m² štúdio za 100 000 EUR, 110 000 EUR vrátane notárskych a agentúrnych poplatkov; prenajaté 500 €/mesiac alebo 6 000 €/rok alebo výnos 5,45 % + plánovaná práca, ktorá sa nepočíta, pretože projekt nie je preštudovaný do konca.

V Breste: T1 bis s rozlohou 27 m² za 45 000 EUR s parkovacím miestom a boxom, 4 500 EUR poplatky za agentúru, 4 400 EUR notárske poplatky; prenajaté za vtedajších 275 €, teda 3 300 €/rok, teda výnos 6,13 %. Dá sa očakávať aj práca.

Spätné komentáre:

– Na papieri sa Brest javí ako výnosnejšia voľba; ale pozor, trh je tiež menej napätý a menej likvidný: vyhliadky na kapitálové zisky sú obmedzenejšie; mesto populačne stagnuje, stavajú sa nové budovy a príjmy sú obmedzené.

– Realitná maklérka mi ho odporúča pre jeho polohu, blízkosť budúcej električkovej zastávky, betónovú podlahu a dobrú údržbu copro. V rezidencii býva veľká väčšina vlastníkov.

– Presne s týmto slávnym spätným pohľadom si uvedomujem, že: 4 500 EUR v poplatkoch za obchodovanie je obrovské; Asi by som ich vedel dohodnúť lepšie. Najmä preto, že som nenáročný zákazník: idem okolo za 15 minút a podpíšem sa.

– V tom čase som objavil rozdiel medzi betónovou podlahou a drevenou podlahou, otázka, ktorá ma nikdy nenapadla. Je pravda, že dnes si vybrať, budem skôr fanúšikom betónu. Drevená podlaha, znevažovaná a zanedbávaná, však často ponúka neprekonateľnú rentabilitu.

- Nikel co-pro je dobrý... ale je drahý. Približne 50 € mesačne za túto T1. Tu meriame záujem o vlastníctvo celej budovy a definujeme údržbu a práce, ktoré treba vykonať.

– Byt vtedy spravovala agentúra a v tomto spôsobe hospodárenia som pokračoval, oproti 6% z príjmu z prenájmu (dobre dohodnutá špeciálna sadzba, v praxi celkom bežná). Príchod „Bon Coin“ a internetových reklám ukončí riadenie agentúry v BREST.

História prenájmu:

100_0328.JPG

– Nájomca opustí priestory po niekoľkých mesiacoch; vymení ju mladá sestrička, ale vyžaduje výmenu okien (hej, je pravda, že cítite prievan...). Vychádzam na 2 500 € naspamäť za okno a dvere na terasu.

– Byt potom zostane niekoľko mesiacov neobývaný... nemožno ho znova prenajať. Agentúra predala svoj súbor správy prenájmu inej agentúre... ktorá nič nespravuje. Inzerát nehnuteľnosti napríklad neobsahuje žiadnu fotografiu. A zobrazuje sa iba na ich stránkach alebo v malom denníku. Dobrý kútik? Neviem.

– Leto 2010, keď som sa vrátil z Írska, vyzdvihol som kľúče a dal prerobiť interiér za 2 € (podlahy, steny atď.). Nájomné zvyšujem na 500€ vrátane poplatkov (+350€/mesiac) a v nasledujúcich dňoch sa byt prenajíma. Dnes je to 25 € CC.

Konečný výnos:

Celkové náklady na byt sú momentálne 58 900 €, pri nájme 310 € mesačne bez poplatkov, t.j. 3 720/58 900 = 6,31 % rentabilita.

Pre jednoznačnú návratnosť si treba uvedomiť, že daň z nehnuteľnosti + daň z nehnuteľnosti + CSG-CRDS + poistenie bývania vyjdú na cca 500 € ročne. To nás privádza späť na 5,46 %.

Pôžička:

Nedbám na náklady na vyjednávanie a som neústupný v súvislosti s bankovým úverom a kyvadlovou dopravou medzi CMB a Banque Populaire, kým nezískam 4,72 % za 15 rokov. Zdá sa, že vtedy to bolo dobré :).

Popri poistení nebytového domu si vystačím s poistením smrti. Žiadne poistenie „straty zamestnania“ alebo invalidity, keďže väčšinu úveru spláca nájomca.

Nakoniec, s bankovou zárukou a jej nákladmi to dáva:

Tabuľka T1

Každý mesiac teda platím z vlastného vrecka 441 – 310 = 131€. V konečnom dôsledku za 23 rokov zaplatím okolo 580 15 €. Ak by som tieto peniaze investoval každý mesiac, prinieslo by mi to 27 479 eur pri 2 % čistom počas 15 rokov.

Je pravda, že tam bude pár mesiacov neprenajatých atď., ale "riskujem" zvýšenie nájomného v najbližších rokoch.

Môžem túto sumu získať späť počítaním s kapitálovým ziskom? Základná cena bytu bola ku koncu roka 45 000 2007 € + 5 000 € za prácu, teda 50 000 €; ak vezmeme infláciu/zvýšenie nákladov na výstavbu o 2 % ročne počas 15 rokov, dáva to cenu približne 67 300 EUR v roku 2023, čo je podľa môjho názoru dosť konzistentné vzhľadom na dobrú údržbu nehnuteľnosti a budovy.

Záver 2010:

Byt mi teda prinesie:

67 300 € – 23 580 € v hotovosti za pôžičku – 7 500 € dane a poistenie – 5 000 € za prácu = 31 220 €.

Táto suma je len o niečo vyššia, než akú by mi priniesla suma prísne uložená na vkladnej knižke (27 479 EUR), pretože:

– nehnuteľnosti boli na vrchole a výnosy boli skromné.

– návratnosť bytu je sotva vyššia ako sadzba úveru.

– byt ma v hotovosti draho vyjde. Časť financovaná nájomcom nie je dostatočne veľká a pákový efekt úveru sa preto znižuje.

– výnos je obmedzený poplatkami za kopro.

– kúpna cena a poplatky sa dali dohodnúť lepšie.

Opätovne dohodnutá pôžička vo výške približne 3 % v konečnom dôsledku urobí operáciu pozitívnejšou. Potom sa ukáže, či je lepšie nehnuteľnosť predať a pravdepodobne zaplatiť daň z kapitálových výnosov, alebo si nehnuteľnosť ponechať prenajatú.

Pretože ak je nad 15 rokov prevádzka podstatne biela, nad 20 alebo 25 rokov, nehnuteľnosť je financovaná od 15 rokov, cash flow prevádzky a teda aj jej zisk sú sympatickejšie.

Epilóg 2020 – 2022:

V roku 2020 mi chýba hotovosť v porovnaní s prácami na 3 ďalších budovách zakúpených neskôr. Po 1. poldeci plánujem byt predať za cca 56 000 € (potom prenajatý). Dám si inzerát na Le Bon Coin a počas dňa mi príde 20 správ. Ok, asi som to zle odhadol, sťahujem inzerát!

V skutočnosti trh jednoducho exploduje a zatiaľ si to nikto neuvedomuje. Napríklad spoločnosť Finistère zabrala v období rokov 30 – 2020 približne 2022 %:

Kým som v roku 2008 nakúpil „najvyššie“, mám možnosť nielen predať ďalej za rovnakú cenu + moje náklady, ale aj dúfať v kapitálový zisk.

Nakoniec pokračujem v myšlienke počkať na odchod nájomcu a po 15 rokoch prenájmu osviežiť byt, aby sa mu vrátila jeho hodnota.

Uvažujem buď o miernom zvýšení nájmu a užívaní si nájmov, keď sa úver skončí, alebo o jeho ďalšom predaji, aby som mohol reinvestovať do svojich iných nehnuteľností alebo do novej.

Konečne narážam na dobrý tím remeselníkov, ktorí všetko renovujú s vkusom, pričom obmedzujú náklady. Inzerujem za 85 000 € a nehnuteľnosť si nájde kupca za 83 000 €.

Stále si pamätám prezentačné video, ktoré som ukázal záujemcom:

Konkrétne som mal nakoniec šťastie s touto pridanou hodnotou. Vďaka ; úrokové sadzby na dne, bac, ktorý dostal takmer každý, a rastúci počet študentov, inflácia a strašné výnosy na sporiacich účtoch, ktoré povzbudzujú nových investorov, aby začali.

Ale vidím príliš veľa ľudí, ktorí rátajú s automatickým zhodnotením svojho majetku po X rokoch. Všetci investori, ktorí v roku 2008 urobili novú daňovú výnimku a predali ju o 9 rokov neskôr, plakali krvavé slzy. V Limoges zarobil pár z bytu kúpeného v roku 175 000 2008 eur, v roku 83 len 000 2017 eur, nemožno si ho prenajať.

Kúpte si nehnuteľnosť, pretože jej poloha je dobrá, pretože ponúka dobrú kapitalizáciu... a pretože sa vám páči. Áno, aj pre cynického investora je dôležité posledné kritérium: pomáha udržať morálku medzi 2 nájomníkmi alebo keď dôjde k neočakávanej práci ;).

Nikdy nekupujte nehnuteľnosť len za jej výkon, najmä ak je umelo podporovaná daňovým systémom. Všetka moja empatia obete zariadenia Girardinz Pierre & Vacances (prečítajte si fóra na túto tému s Pop Corn),

Svoj prvý príjem na webe som zarobil v roku 2012 rozvojom a monetizáciou návštevnosti mojich stránok (AdSense...).


Od roku 2013 a mojich prvých profesionálnych služieb som mal možnosť podieľať sa na progrese viac ako 450 stránok vo viac ako +20 krajinách.

Prečítajte si aj na blogu

Zobraziť všetky články
2 Komentáre
    • Guillaume
    • 3 2016 augusta
    Odpoveď

    Zaujímavý článok, som sám vo vašej situácii z roku 2007 a začínam hľadať investíciu vo Francúzsku. Každopádne tvoje články sú naozaj zaujímavé.

      • investovať
      • Septembre 10 2018
      Odpoveď

      Ďakujem za tento povzbudivý komentár.

      Väčšina článkov zdieľa osobnú skúsenosť, iné sú na to, aby pomohli priateľom ;).

      Pokúsim sa prepracovať a prehĺbiť určité témy na rok 2019.

Komentár?