Ako sa presadiť na realitnom trhu v roku 2019?

Le Monde práve zverejnila článok, ktorý môže znepokojovať všetkých, ktorí majú realitný projekt.

Zdá sa, že kupujúci a predávajúci menej sebavedomý na rok 2019 !

Kupujúci nehnuteľností menej sebavedomí predajcovia

 

Hneď sa upokojme, pretože ak 36 alebo 37 % opýtaných sa obáva zhoršenia na trhu nehnuteľnosti, to znamená predovšetkým to Opak si myslí 63 alebo 64 % opýtaných.

Aké racionálne argumenty máme, aby sme tieto pocity rozptýlili?

 

1/ Rekordný rok 2018.

Rok 2018 predstavuje maximum z hľadiska objemu transakcií: 970 000!

To je výrazne viac ako v predchádzajúcom „rekordnom“ roku 2006:Vývoj objemu transakcií s nehnuteľnosťami Francúzsko

 

Otázka znie: čo sa stalo odvtedy, čo to môže vysvetliť? Je tento objem transakcií opodstatnený? Čo robia ceny súčasne?

 

2/ Nepriaznivé politické prostredie.

Od roku 2006 sa politické prostredie zhoršilo. Prezidenti CHIRAC a SARKOZY boli k realitám určite priaznivejší ako prezident MACRON.

Hneď po nástupe do funkcie kritizoval „prenájom nehnuteľností“, zatiaľ čo v populárnych obrazoch sú rentiéri často držiteľmi akcií.

Nedávno sa ISF (daň z bohatstva) transformovala na IFI (daň z bohatstva nehnuteľností): to hovorí za všetko. Odteraz, aby sa obmedzilo jeho zdanenie, je potrebné obmedziť jeho nehnuteľné dedičstvo.

Plánované zrušenie dane z bývania nás navyše vedie k myšlienke, že bude nasledovať zvýšenie daní z nehnuteľností, aby sa to kompenzovalo. Prenajímateľ zaplatí viac v prospech nájomníkov.

A podľa novín nechýbajú ani ďalšie priemerné novinky:

Macron realitná anuita

 

Pozor si dajte najmä na kapitálové výnosy z nehnuteľností, už zdanené, pretože „na to majitelia nepracovali“. Zdá sa mi, že vlastník, ktorý ponúka nehnuteľnosť na prenájom, bude vždy pracovať viac (údržba, správa, práca a pod.) ako ten, ktorý si otvorí PEA, ale to je asi subjektívne :].

Opatrnosť však musia podporovať aj iné dôvody, najmä makroekonomické.

 

3/ Makroekonomický výhľad realitného trhu na rok 2019.

Aby bol trh zdravý, musí zostať spojený so svojimi základmi:

  • Medián príjmu na domácnosť.
  • Úverová kapacita spojená s týmto príjmom.
  • Stredné ceny v sektore, často korelované.

Akonáhle sa ceny v meste vzdialia od platu obyvateľov a od toho, čo môžu zarobiť, znamená to, že trh s nehnuteľnosťami je na kvapkách:

  • Napríklad privádzanie zahraničných zákazníkov pre PARÍŽ; ktorí môžu skôr či neskôr dezertovať (pocit neistoty, údržba ulíc a pod.).
  • Vysoký osobný vklad niektorých záujemcov po kapitálovom zisku z predaja nehnuteľnosti. Záujemcovia, ktorí predávajú v ILE-DE-FRANCE, pohodlne útočia na trh v provinciách.
  • Vysoký osobný príspevok po dedení, darovaní, zisku atď.

Konkrétne, infúzie, teda príspevky „hotovosti“ mimo ekonomiky práce, sú menšinové alebo dokonca náhodné.

Akonáhle "miestny" už nemôže získať, existuje nebezpečenstvo na trhu s nehnuteľnosťami.

 

4/ Príklad BORDEAUX trhu s nehnuteľnosťami: smerom k prehrievaniu?

Niektorí vedúci pracovníci si doprajú priemerný plat 4 000 alebo 5 000 eur. Sú veľmi v menšine.

Priemerný príjem domácnosti je len 21 404 €, teda približne 1 784 €/mesiac (2015).

To umožňuje požičať si podľa MeilleurTaux približne 133 233 EUR na 25 rokov:

Možný úver BORDEAUX najlepšia sadzba

 

Aká je však priemerná cena v meste?

Podľa realitného barometra notárov 445 000 eur za dom a 4 170 eur/m² za byt:

Realitný barometer notári BORDEAUX

 

Bez príspevku je ťažké kúpiť aj domácnosť s vysokými príjmami.

Mali by sme preto opustiť akýkoľvek realitný projekt vo veľkom meste alebo vo FRANCÚZSKU?

 

5/ Najlepší čas na nákup závisí od vás!

Už v roku 2016 som si kládol otázku „ je ten správny na kúpu alebo predaj nehnuteľnosti?„.

A odpoveď je vždy rovnaká: v krátkodobom horizonte, s jediným cieľom špekulovať na rýchly kapitálový zisk, idete do steny.

Nekupujte len preto, aby ste zarobili, ale preto, že nehnuteľnosť spĺňa váš životný zámer.

Sadzby zostávajú mierne a v vedľajších mestách je možné nájsť bytové domy s atraktívnymi výnosmi (8 – 10 %) v závislosti od stavu.

Cieľom je ponechať si ich 15 – 20 rokov, kým ich budú financovať nájomníci, a potom po ukončení úveru profitovať z čistého výnosu. Ide o neprekonateľnú investíciu vďaka úverovému pákovému efektu, ak sú incidenty z dlhodobého hľadiska menšie (nezaplatené účty, škody, práce atď.).

Na druhej strane, kúpa bytu v metropole za účelom jeho prenájmu znamená predpokladať nízky výnos a priemerné výnosové vyhliadky. Riziká zvrátenia trhu sú väčšie.

Výnos sa bude pohybovať medzi 3 a 5% v závislosti od mesta, ale nie je možné určiť, či inflácia pohltí obstarávacie náklady (rokovanie + notárske poplatky a poplatky za prevod) v deň, kedy chcete odísť.

Šťastie úspešný projekt

Ak sa váš projekt týka kúpy hlavnej rezidencie na bývanie na 20 alebo 30 rokov, nevyvstáva otázka: nezáleží na tom, či necháte pár eur, ak si užívate život, ktorý spĺňa vaše očakávania :).

 

Napriek tomu rada: nič vám nebráni v tom, aby ste si nechali odhadnúť nehnuteľnosť, ktorá vás zaujíma, alebo aby vás na vašich krokoch sprevádzala a znalec na oceňovanie nehnuteľností.

Svoj prvý príjem na webe som zarobil v roku 2012 rozvojom a monetizáciou návštevnosti mojich stránok (AdSense...).


Od roku 2013 a mojich prvých profesionálnych služieb som mal možnosť podieľať sa na progrese viac ako 450 stránok vo viac ako +20 krajinách.

Prečítajte si aj na blogu

Zobraziť všetky články
Bez komentára

Komentár?