Bytová bublina? Pôjde trh v roku 2022 dole?

Keďže sa zaujímam o nehnuteľnosti, teda od mojej diplomovej práce v roku 2, každý mesiac čítam články na realitnej bubline a nebezpečenstvá nehnuteľností.

Niektorí z toho robia svoju vec: strach predáva.

Vo svojich článkoch vám nehovorím, že nehnuteľnosť je bezpečná; skôr ako každá investícia sa študuje: máte a výskumné práce, ktoré sa majú vykonať na cieľovom trhu a urobiť osobné rozhodnutie.

Čo je to realitná bublina? Definícia

Vytvára sa realitná bublina keď je cena tovaru odpojená od ekonomických ukazovateľov dôležité ako medián platu domácnosti v sektore alebo miera kapitalizácie.

Vezmite si príklad z QUIMPER (29); stredný ročný príjem je 21 540 eur:

To dáva 1 795 EUR/mesiac, t. j. úverová kapacita približne 137 000 EUR (zdroj: MeilleurTaux):

Čo si môžem kúpiť za túto cenu v meste?

Zoberme si, že domácnosti majú príspevok na zaplatenie „notárskych poplatkov“.

Zoberme si rozpočet / strednú cenu, t. j. 137 000 / 1 920 = cca 71 m².

Zdroj: https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier/

Ak sa pozriem na reklamy na Le Bon Coin, tu sú príklady nehnuteľností za strednú cenu:

Nájdu príjemcov, s výhradou absencie defektov, práce a správneho susedstva.

Ideálne je nájsť porovnateľné nehnuteľnosti na ulici/okrese; pozri časť" kúpiť za správnu cenu tohto článku.

Ak musíte kúpiť, je lepšie zostať blízko stredov; v opačnom prípade sa môžete obťažovať ďalším predajom.

Vezmime si prípad extrémneho tovaru v tom istom meste:

Sme mimo trhu; nehnuteľnosť sa nakoniec kúpi pre osobné pohodlie, pretože kupujúci chce konkrétnu lokalitu a nemá (takmer) žiadny rozpočtový limit.

Tento kupujúci si však potom bude musieť nájsť profil v rovnakej situácii. Môže to chvíľu trvať...a možno sa to nikdy nestane! Tento druh aktív je preto veľmi nelikvidný; dostať svoje peniaze späť nie je jednoduché.

Existuje vo Francúzsku realitná bublina?

Kedy to vybuchne?

V prvom odseku som navrhol mesto QUIMPER na ilustráciu trhu s nehnuteľnosťami.

Videli sme, že je to skôr nájsť tovar v súlade s mediánom príjmu domácnosti.

Inými slovami : v tomto meste nie je realitná bublina.

Tam by bol bublina, ak by jediné dostupné domy mali cenu nad 150 000 EUR napríklad; pričom stredný rozpočet je 137 000 EUR.

Zmeňme atmosféru a zoberme si PARÍŽ; stredný príjem je 28 570 eur:

To umožňuje požičať si 181 662 EUR na 25 rokov:

To oprávňuje teoretické získanie 181 662 / 10 720 = cca 17 m².

Aj tu je možné nájsť vlastnosti v súlade s týmito údajmi:

Okrem toho, že realitný park PARÍŽ, to nie sú len štúdiá:

To znamená, že väčšina parížskeho realitného trhu závisí viac od už existujúcich aktív ako od príjmov. Závisí to aj od bohatej zahraničnej klientely.

V závislosti od národných a globálnych podmienok je pravdepodobnejšie, že bude kolísať ako nehnuteľnosti v provincii v súlade s miestnymi strednými príjmami.

Kapitál a priori dobre reaguje na definíciu bubliny, ale jeho aura je taká, že hrá so základmi:

Napríklad celosvetová finančná kríza v rokoch 2007 – 2008 mala obmedzený vplyv na ceny; COVID tiež ceny príliš neovplyvnil.

Je preto ťažké potvrdiť, že vo FRANCÚZSKU, v PARÍŽI alebo v niektorých mestách existuje bublina.

Existujú skôr tovary, ktoré sú mimo trhu svojou cenou alebo cieľovým publikom, pri nákupoch ktorých si treba dávať pozor.

Realitná bublina v Európe a vo svete?

Otázka realitnej bubliny je globálna: užívatelia internetu sa zaujímajú o ČÍNU, ŠPANIELSKO, KANADU…

Toto je príležitosť pridať ďalší prvok ocenenia vo vzťahu k základom:ponuka bývania k dispozícii.

Čím viac bývania je k dispozícii, tým je priemerná cena bývania nižšia ; naopak, čím menej jednotiek je k dispozícii, tým vyššia je cena.

Namiesto regulácie nájomného je napríklad najefektívnejšie trhové riešenie postaviť veľké množstvo bytových jednotiek...

S COVIDom sa však mnohé projekty spomalili. V roku 2020 bolo vo FRANCÚZSKU vydaných menej stavebných povolení, pričom tento počet bol už v niektorých regiónoch obmedzený v porovnaní s dopytom:

Bublina môže začať buď:

  1. Ceny sú odpojené od rozpočtov potenciálnych zákazníkov.
  2. Nedostatočná ponuka bývania.

V tomto prípade so spomalením výstavby nových bytov, zatiaľ čo počet obyvateľov stále rastie, stále nie je nadbytok bytov, ale skôr nedostatok, najmä v ILE-DE-FRANCE.

Zdroj: INSEE

V niektorých vidieckych oblastiach je migračné saldo naopak negatívne; niekedy je ohrozená celá krajina. Frankofóni hovoria o „depopulácii“ okolo roku 2050, anglofóni evokujú „ detská kríza "

Keď potrebujete investovať v meste/regióne/krajine, pozrite sa na populačnú krivku. Ak sa zníži, možno čelíte bubline.

Čínska bublina spojená s ekonomickou krízou COVID

ČÍNA zažíva konkrétnu situáciu: „Covid Zero“ narušil ekonomické základy, konkrétne rozpočty kupujúcich a potreby bývania.

Takmer 30 miliónov domov by sa nepredalo; niektoré stavby boli prerušené napriek zálohám, ktoré zaplatili „budúci vlastníci“, iné budovy boli úplne zničené, aby sa obmedzili náklady na údržbu a dane.

Svoj prvý príjem na webe som zarobil v roku 2012 rozvojom a monetizáciou návštevnosti mojich stránok (AdSense...).


Od roku 2013 a mojich prvých profesionálnych služieb som mal možnosť podieľať sa na progrese viac ako 450 stránok vo viac ako +20 krajinách.

Prečítajte si aj na blogu

Zobraziť všetky články

Komentár?