Riziko rekvalifikácie obchodníka s nehnuteľnosťami: ako sa mu vyhnúť?

Používateľ internetu zvažuje stratégiu viacnásobných nákupov, aby spôsobil a udržal deficit pôdy, aby obmedzil zdanenie. Je táto stratégia životaschopná a bez rizika? Môžeme potom byť považovaný za obchodníka s tovarom ? Hrozí rekvalifikácia zo strany daňovej správy?

„Momentálne mám dosť veľké príjmy z majetku, z ktorých si odpočítam len nejaké úroky z úveru a chcem si znížiť súvahu kúpou nehnuteľnosti na rekonštrukciu s množstvom práce.
Ak si dnes kúpim túto nehnuteľnosť a urobím na nej dostatok práce, aby som znížil svoju súvahu na 0, bude to perfektné, ale budem mať nejaké záväzky prenajímať túto nehnuteľnosť? A ak áno ako dlho?

Je možné, aby som ho predal napríklad na konci roka? A ak kúpim budovu, ktorú rozrežem na viacero častí, mám nárok na odpočet práce?

1/ Povinnosť prác a nájmu.

Ak práca vytvorí deficit pôdy (započítanie príjmu z pôdy do celkového príjmu), „budova musí byť zaradená do prenájmu do 31. decembra tretieho roku po započítaní“.

V prípade odchodu nájomcu je potrebné nehnuteľnosť ihneď znovu prenajať, aby o túto výhodu neprišiel.

2/ Kapitálový zisk „jednotlivého“ investora.

Jednotlivec, ktorý ďalej predáva nehnuteľnosť, podlieha režimu kapitálových ziskov.

Odporúčam vám, ak potrebujete vypočítať svoj kapitálový zisk na testovanie notárskeho simulátora: http://plus-values.notaires.fr/simulateur/index.xhtml

Tu je príklad po 1 roku vlastníctva pre nehnuteľnosť kúpenú za 100 000 EUR a predaná za 120 000 EUR bez práce, ktorá by mohla byť odpočítaná:

Splatná suma je znížená odpočítaním obstarávacích nákladov.

Často je však zaujímavejšie ponechať si nehnuteľnosť aspoň 5 rokov, aby ste mohli profitovať z pracovného balíka:

Toto je obzvlášť zaujímavé, ak sa o údržbu/zveľaďovanie svojho majetku staráte sami.

V našom predchádzajúcom príklade sa kapitálový zisk 20 000 EUR vymaže po 5 rokoch:

Je zrejmé, že ak ste vykonali fakturovanú prácu, táto otázka vyvstáva menej.

Na záver treba pripomenúť, že ak sa po 3 rokoch prenájmu po vykonaní prác kúpená nehnuteľnosť stane hlavným sídlom jej vlastníka, bude po jej skutočnom obsadení na primeranú dobu oslobodená od kapitálových ziskov z ďalšieho predaja.

3/ Obchodník s tovarom: obchodná činnosť.

Článok 35-I CGI podrobne opisuje činnosti, ktoré sa týkajú priemyselných a obchodných ziskov.

Ide najmä o klasické developerské operácie: kúpa/opätovný predaj celej nehnuteľnosti alebo predaj po kusoch,

2 dôležité body:

  1. Postava obvyklé tohto typu činnosti (nie je to prvý projekt...).
  2. Le plánovať ďalší predaj dobro (špekulatívny úmysel).

Predajca nehnuteľností bude tiež ručí za DPH zo svojej marže.

Ako sa potom vyhnúť preradeniu na obchodníka s nehnuteľnosťami?

  1. V stave nováčika / málo skúsený v tomto type prevádzky.
  2. Tým, že dokážeme, že sme v čase nákupu nemali v úmysle ďalej predávať (vaša osobná/profesionálna situácia sa zmenila atď.).

4/ Dôsledky rekvalifikácie obchodníka s nehnuteľnosťami.

Ak sa daňové úrady domnievajú, že ste podlý špekulant, ktorý nie je na prvý pokus, dôsledky sú nasledovné:

  1. DPH, ktorá môže byť vymeraná na celú hodnotu nehnuteľnosti.
  2. Zdaňovanie kapitálových ziskov so sankciami (rozsah až do 41 % s 80 % zvýšením).

Nakoniec, v závislosti od frekvencie nákupov a zamýšľaného účelu, môže byť teraz potrebné zvážiť zmenu stavu...

radím ti priblížte sa napríklad k vášmu CCI. Často ponúkajú 30-minútové stretnutia s právnikom alebo notárom, jedno ráno v mesiaci, aby pomohli vedúcim projektov.

Svoj prvý príjem na webe som zarobil v roku 2012 rozvojom a monetizáciou návštevnosti mojich stránok (AdSense...).


Od roku 2013 a mojich prvých profesionálnych služieb som mal možnosť podieľať sa na progrese viac ako 450 stránok vo viac ako +20 krajinách.

Prečítajte si aj na blogu

Zobraziť všetky články
1 Comment
  1. Dobrý deň,

    Ďakujem za tento článok, týkajúci sa aspektu obchodníka s nehnuteľnosťami a najmä rizika rekvalifikácie, začal som spájať súdne rozhodnutia o prípadoch rekvalifikácie.
    Sú dostupné na tejto stránke:

    http://investimmo-autrement.fr/mdb/

Komentár?