Riziko prenájmu (odvážneho) majiteľa, ktorý investuje do nehnuteľnosti

Preteky s časom sa začali: ešte musím vydržať 23 rokov, kým predám svoje prvé budovy. Medzitým som ja čeliť riziku prenájmu. Aby som zarobil, musím každý mesiac nájsť dostatok peňazí na pokrytie pôžičiek. Musíme preto neustále myslieť na cash flow, tzv peniaze, ako v každom biznise.

Čo môže ohroziť tento peňažný tok?

Z vášho pohľadu, ako aj môjho pohľadu vlastníka investora, čo by mohlo pokaziť párty a zabrániť vám v zisku z vášho prenajatého bytu?

/

1/ Prázdny slot

Zlá poloha nehnuteľnosti, nedostatok dopytu po prenájme, príliš vysoká cena alebo ubytovanie v zlom stave. Konkurencia je veľká a nájomca je (vo všeobecnosti) racionálny: ak chcete prenajať, musíte byť medzi „najlepšími“.

Môže byť veľké pokušenie nerekonštruovať obydlia/budovu pravidelne: obydlie sa potom ťažšie prenajíma...alebo sa prenajíma ľuďom, ktorých iní vlastníci odmietnu. Správna údržba nehnuteľnosti navyše znamená aj zachovanie jej vnútorného potenciálu a umožnenie jej zvyšovania hodnoty v priebehu rokov. Peniaze vynaložené na rekonštrukciu nehnuteľnosti končia predajom!

[Aktualizácia 2022] : pri kúpe musíte brať do úvahy aj demografiu, dostupné bývanie (voľný trh + HLM) a nové programy (viď INSEE karta pre mesto).

Okolo roku 3 som kúpil 2010 budovy: 2 v univerzitných mestách (BREST a QUIMPER), 1 v malom meste (PLONEOUR). Nemal som žiadne voľné miesta na prenájom v PLONEOUR kvôli rastúcej populácii a obmedzenému počtu ubytovania.

Napríklad v BRESTe som sa dostal do zlého demografického obdobia v dôsledku hospodárskej krízy v rokoch 2007-2008:

Zároveň bola veľká konkurencia bytov vyplývajúca z programov oslobodenia od dane... ako aj ponuka sociálneho bývania. Naozaj ste potrebovali „top apartmán“ (stav, lokalita...), aby ste si ho mohli prenajať, čo v mojom prípade nebolo ;).

Stručne povedané, buď máte dobrú makroekonomickú analýzu situácie, alebo sa spoliehate na vnútorné kvality nehnuteľnosti.

/

2/ Uzavrieť poistenie garancie nezaplateného nájomného (GLI)?

Je to postrach číslo jeden dobrých ľudí, ktorí si kúpia štúdio, aby sa pripravili na dôchodok. Malí prenajímatelia sa často rozhodujú pre poistenie „garancie nájmu“.

Zvyčajne:

  1. Poisťovne ho ponúkajú za cenu od 2 do 3 % nájomného.
  2. Poistení môžu byť len nájomníci, ktorí zarábajú 3-násobok nájomného (5-násobok zálohy, ak nemajú príjem).
  3. Existujú aj štátne schémy, ktoré ponúkajú záruku. Ich názov a ponúkané záruky sa roky menili; momentálne je to VISALE pre mladých ľudí od 18 do 30 rokov a zamestnancov nad 30 rokov.

Mám uzavrieť toto poistenie? Je to naozaj užitočné?

Body sú za: istý pokoj, nízke náklady, odpočítateľnosť príjmu z majetku...

Podľa mňa je z hľadiska rizika všetko otázkou združovania, riedenia rizika. Dokážem pochopiť ľudí, ktorí majú len majetok a malý príjem a chcú maximálnu bezpečnosť.

Akonáhle máte 10, 20, 30 alebo viac ubytovacích jednotiek, platobný incident je uvedený do perspektívy tichšie (rovnaká poznámka platí, keď si kupujete domáce spotrebiče pre tieto ubytovania: bez predĺženia záruky, ďakujem).

Mimochodom, stáva sa to často? No čím nižšie náklady na poistenie, tým nižšie riziko kryje. Ak má napríklad osoba s trvalým pracovným pomerom 3-násobok nájomného, ​​je potrebné veľa smoly, aby došlo k incidentu. Práve na tento typ nájomníkov však poistenie súhlasí.

Okrem toho dávajte pozor na limity, na ktoré sa vzťahuje, čo sa týka nájomného a škôd. Môže nastať čakacia doba! neplatené napríklad len od 6 mesiacov... a po obmedzenú dobu 2 rokov.

Vzhľadom na priemerné trvanie vysťahovania bezohľadného nájomníka v období po COVID si pozorne prečítajte všeobecné a špecifické podmienky:].

Osobne som sa stretol len s ťažkosťami s nezamestnanými nájomníkmi, zdedenými po bývalom majiteľovi pri kúpe budovy. Obsadili zle zrekonštruované ubytovanie a nebolo s nimi možné poistenie pre nedostatok príjmov.

Mali by sme im prenajať ubytovanie, ktoré vtedy obývali? Samozrejme. Okrem práva každého na bývanie je obydlie obývané rizikovým nájomníkom vždy atraktívnejšie ako prázdne obydlie. A niektorí nezamestnaní majú stále zásady a bezúhonne si ctia nájomné.

Ostatných po niekoľkých listoch a zlyhaní fázy priateľského zmierovania preberá súdny exekútor. Dobrá príležitosť pre každého vlastníka a občana objaviť okresný súd. Vo všeobecnosti platí, že neplatič odíde, otvorí sa spis o nadmernom zadlžení a jeho dlh sa zaeviduje a zmrazí napríklad na 2 roky.

Na druhej strane zo skúseností vysťahovaný nájomník potom takmer nikdy nevyrovná dlh na nájomnom; dajte naň krížik a buďte potom dôslednejší výberom profilu s pevnou zárukou.

/

3/ Neplánované práce a škody

Porucha kotla, zatekanie v streche, problém s elektrikou alebo znehodnotený byt od insolventného nájomcu... V budove sú vždy milé prekvapenia. Vyhnete sa tak monotónnym dňom. Môže to byť deprimujúce. Ale iba v prípade, že tieto „prekvapenia“ neboli predvídané. Musíte sa vedieť spoľahnúť peniaze :

– prostredníctvom iných príjmov, ak pracujeme súbežne (vy alebo vaši spolupracovníci).

– vďaka nájomným, ak je úver rozložený na 20 alebo 25 rokov a že sú vyššie ako mesačné splátky úveru.

– nakoniec je užitočné naplánovať si rozpočet prác už pri kúpe budovy; prečo nepridať 5 % z hodnoty budovy navyše k iným prácam, ktoré sú jasne predvídateľné? Pokiaľ sa peniaze neuvoľnia, nemusia byť vyplatené. A táto rezerva stojí menej ako pôžička CETELEM.

Jeden z prvých klientov, ktorých som v Paríži stretol, vlastnil v meste desať bytov. Jedinou starosťou bolo, že začínal byť zvedavý, ako bude zajtra jesť. Jeho externý plat už nepostačoval na pokrytie nepredvídaných udalostí spojených s ubytovaním a znásobil pôžičky COFINOGA atď. vysporiadať sa s tým. Zlá stratégia. Môžete tiež ísť priamo do svojej banky a dohodnúť si predĺženie trvania alebo výšku úveru. Alebo prečo nepredať prvý kúpený byt, aby ste získali nejaké peniaze?

Ďalšia nepredvídaná udalosť: mimoriadna udalosť, ako je požiar. Škodu pokryje poistenie zodpovedného nájomcu, ktoré si samozrejme každý rok kontrolujete. Stále je však užitočné uzavrieť poistenie „neubytovaného vlastníka“ pre akýkoľvek problém, ktorý nastane, keď je ubytovanie prázdne.

[PROTIP 2022] : ak chcete obmedziť náklady na opravy, absolvujte kurzy pre domácich majstrov v Leroy Merlin; prihlásiť sa na odber Castorama alebo iných výukových videí; Pomôcť vám môžu aj allovoisíny.

Súhlasím, že teoreticky je lepšie najať si profesionála a mať faktúry za všetky práce. V praxi, keď 6 mesiacov bojujete s hľadaním pokrývača, ste skôr radi, že nájdete alternatívne riešenie alebo sa zaučíte sami.

4/ Dane?

Nie je to naozaj nepredvídané, aby sa dali určiť, ale skôr... niečo, na čo zabúdame. Stavba v mestskom prostredí je predovšetkým príjmom pôdy. Nebudeme tu rozpisovať možné možnosti daňového priznania (sľubujem, že už čoskoro, vidím, že niektorým sa zbiehajú sliny!). Pridajte k tomu dane z nehnuteľnosti a zvyčajne ste práve prišli o 2 mesačné nájomné na daniach.

Zoberme si dve budovy:

Jeden v PLONEOUR, 5500 obyvateľov: príjem 18600, daň z nehnuteľnosti 800, čiže 4,30%.

Druhý v BREST, viac ako 200 000 obyvateľov v oblasti: príjem z pôdy 25200 1900, daň z nehnuteľnosti 7,53 XNUMX, čiže XNUMX %.

[PRO TIP malý demagóg 2022] : lepšie investovať do miest riadených „správnymi“ samosprávami :)).

Vyhnite sa investíciám do komerčných priestorov okrem lokality č. 1: daň z nehnuteľnosti sa počíta z teoretického nájomného a nie z reálneho prenájmu. Vzhľadom na rozvoj obchodov na perifériách a štrukturálne ťažkosti centier miest budete z dlhodobého hľadiska drahí na dani z nehnuteľnosti.

Toto je môj prípad v QUIMPER: skutočné nájomné okolo 10 000 €; nájomné odhadnuté v katastri na 30 000 €. Po diskusii s nimi zrejme nie je možné napadnúť zákon. Pokračovanie s mojím právnikom!

/

5/ Výdavky

Vo všeobecnosti platí, že prenajímateľ do poplatkov započítava: elektrinu pre spoločné veci, vodu a upratovanie pre spoločné veci. Ďalšou možnosťou je nechať nájomníkov, aby si upratovanie zabezpečili medzi sebou, ale to je skôr náhodné.

Opäť, ako pri dani z nehnuteľnosti, neváhajte požiadať o zobrazenie posledných faktúr za tieto položky. A nie tie júlové/augustové, kedy bola polovica študentského ubytovania prázdna :). Náhodne, v jednej z mojich budov poplatky účtované majiteľom sotva pokryli náklady na vodu.

6/ Nové DPE a energetické povinnosti

DPE má od 1. júla 2021 nový vzorec.

Jeho hodnotenie je prísnejšie pri starších domoch a najčastejšie je najlepším riešením na jeho zlepšenie zvoliť si tepelné čerpadlo.

Ak je váš dom blízko „energetického sita“, budete musieť rýchlo zvážiť prácu, aby ste mohli pokračovať v prenájme:

  1. Bývanie v kategórii G bude od 1. januára 2023 zakázané prenajímať.
  2. Bývanie klasifikované ako F, ​​od 1.
  3. Bývanie klasifikované ako E, od 1. januára 2034.

To vedie k veľkému nedostatku bytov, ak vlastníkom nie je sprístupnená ľahko dostupná pomoc (napríklad vlastná daňová úľava/zníženie dane atď.).

7/ Condominium a AirBnB: môžete si na deň prenajať zariadené ubytovanie?

V niektorých kondomíniách vo veľkých mestách sa spoluvlastníci, ktorí žijú celoročne v ich budove, rozhodnú zakázať prenájom zariadených izieb typu AirBnB.

Toto je preto bod, ktorý je potrebné skontrolovať pri nákupe, zatiaľ čo otázka vznikla pred menej ako 10 rokmi, keď bol tento článok prvýkrát napísaný:].

[Článok napísaný v roku 2010 (už!?) a aktualizovaný v roku 2022].

Svoj prvý príjem na webe som zarobil v roku 2012 rozvojom a monetizáciou návštevnosti mojich stránok (AdSense...).


Od roku 2013 a mojich prvých profesionálnych služieb som mal možnosť podieľať sa na progrese viac ako 450 stránok vo viac ako +20 krajinách.

Prečítajte si aj na blogu

Zobraziť všetky články
Bez komentára

Komentár?