Hatari ya kukodisha ya mmiliki (jasiri) anayewekeza katika mali isiyohamishika

Mbio dhidi ya wakati imeanza: Bado inabidi nidumu miaka 23 kabla ya kuuza majengo yangu ya kwanza. Wakati huo huo, I kukabiliana na hatari ya kukodisha. Ili kupata pesa, ni lazima nitafute pesa za kutosha kila mwezi kulipia mikopo. Kwa hivyo, lazima tufikirie kila wakati juu ya mtiririko wa pesa fedha, kama katika biashara yoyote.

Ni nini kinachoweza kuhatarisha mtiririko huu wa pesa?

Kwa maoni yako na yangu, ya mmiliki wa mwekezaji, nini kinaweza kuharibu chama na kukuzuia kupata faida kutoka kwa nyumba yako ya kukodisha?

/

1/ Nafasi tupu

Eneo duni la mali, ukosefu wa mahitaji ya kukodisha, bei ya juu sana au malazi katika hali mbaya. Ushindani ni mkali na mpangaji ni (kwa ujumla) busara: kukodisha, unapaswa kuwa kati ya "bora".

Kishawishi kinaweza kuwa kikubwa kutokarabati nyumba/jengo mara kwa mara: nyumba hiyo inakuwa ngumu zaidi kukodisha…au inakodishwa kwa watu ambao wamekataliwa na wamiliki wengine. Kwa kuongezea, kutunza vizuri mali pia kunamaanisha kudumisha uwezo wake wa asili na kuiruhusu kuongezeka kwa thamani kwa miaka. Pesa inayotumika kukarabati mali inaishia kuuzwa!

[Sasisha 2022] : lazima pia uzingatie idadi ya watu, makazi yanayopatikana (soko huria + HLM) na programu mpya wakati wa kununua (angalia kadi ya INSEE ya jiji).

Nilinunua majengo 3 karibu 2010: 2 katika miji ya vyuo vikuu (BREST na QUIMPER), 1 katika mji mdogo (PLONEOUR). Sikuwa na nafasi za kukodisha katika PLONEOUR kutokana na ongezeko la watu na idadi ndogo ya malazi.

Katika BREST kwa mfano, nilianguka katika kipindi kibaya cha idadi ya watu, matokeo ya mzozo wa kiuchumi wa 2007-2008:

Wakati huo huo, ushindani kutoka kwa vyumba kutokana na programu za msamaha wa kodi ulikuwa mwingi… kama vile usambazaji wa nyumba za kijamii. Kwa kweli ulihitaji "ghorofa ya juu" (hali, eneo...) ili kuwa na uhakika wa kukodisha, ambayo haikuwa hivyo kwangu;).

Kwa kifupi, ama una uchambuzi mzuri wa hali ya uchumi mkuu wa hali hiyo, au unategemea sifa za ndani za mali hiyo.

/

2/ Chukua bima ya dhamana ya kodi isiyolipwa (GLI)?

Ni hofu ya nambari 1 ya watu wazuri ambao hununua studio kujiandaa kwa kustaafu kwao. Wamiliki wa nyumba ndogo mara nyingi huchagua bima ya "dhamana ya kukodisha".

Kwa kawaida:

  1. Bima hutoa kwa gharama ya kati ya 2 na 3% ya kodi.
  2. Wapangaji tu wanaopata mara 3 ya kiasi cha kodi (mara 5 kwa amana yao ikiwa hawana mapato) wanaweza kufunikwa.
  3. Pia kuna miradi ya serikali inayopeana dhamana. Jina lao na dhamana zinazotolewa zimetofautiana kwa miaka; kwa sasa, ni VISALE kwa vijana wenye umri wa miaka 18 hadi 30 na wafanyakazi zaidi ya miaka 30.

Je, nichukue bima hii? Je, ni muhimu kweli?

Kuna pointi kwa: amani fulani ya akili, gharama ya chini, makato ya mapato ya mali ...

Kwa maoni yangu, kwa suala la hatari, kila kitu ni suala la kuunganisha, hatari ya kuondokana. Ninaweza kuelewa watu ambao, wakiwa na mali tu na mapato kidogo upande, wanataka usalama wa hali ya juu.

Mara tu unapokuwa na makao 10, 20, 30 au zaidi, tukio la malipo linawekwa katika mtazamo kwa utulivu zaidi (maoni sawa yanatumika unaponunua vifaa vya nyumbani kwa makao haya: hakuna upanuzi wa udhamini, asante).

Kwa njia, hii hutokea mara kwa mara? Naam, gharama ya chini ya bima, chini ya hatari inashughulikia. Kwa mtu kwenye mkataba wa kudumu, kwa mfano, kupata mara 3 ya kiasi cha kodi, inachukua bahati mbaya sana kuwa na tukio. Walakini, ni aina hii ya mpangaji ambayo bima inakubali kufidia.

Kwa kuongeza, makini na mipaka iliyofunikwa, kwa suala la kodi na uharibifu. Kunaweza kuwa na muda wa kusubiri! bila kulipwa kutoka miezi 6 pekee kwa mfano… na kwa muda mdogo wa miaka 2.

Kwa kuzingatia muda wa wastani wa kufukuzwa kwa mpangaji asiye mwaminifu katika kipindi cha baada ya COVID, soma masharti ya jumla na mahususi kwa makini:].

Binafsi, nilikutana na shida tu na wapangaji wasio na kazi, waliorithi kutoka kwa mmiliki wa zamani wakati jengo liliponunuliwa. Walichukua malazi yaliyokarabatiwa vibaya na hakuna bima iliyowezekana nao, kwa sababu ya ukosefu wa mapato.

Je, tuwakodishe makazi waliyokaa wakati huo? Hakika. Mbali na haki ya kila mtu ya makazi, makao yanayokaliwa na mpangaji aliye hatarini daima yanavutia zaidi kuliko makao tupu. Na baadhi ya watu wasio na kazi bado wana kanuni na wanaheshimu kodi ya nyumba zao bila lawama.

Kwa wengine, baada ya barua chache na kushindwa kwa awamu ya upatanisho wa amicable, bailiff inachukua nafasi. Fursa nzuri kwa mmiliki na raia yeyote kugundua mahakama ya wilaya. Kwa ujumla, mlipaji mbaya huondoka, faili ya deni zaidi inafunguliwa, na deni lake limeandikwa na kuhifadhiwa kwa miaka 2, kwa mfano.

Kutokana na uzoefu, kwa upande mwingine, mpangaji aliyefukuzwa karibu kamwe kamwe kulipa deni lake la kodi baadaye; weka msalaba juu yake na uwe mkali zaidi baadaye kwa kuchagua wasifu na dhamana thabiti.

/

3/ Kazi isiyopangwa na uharibifu

Boiler kushindwa, kuvuja kwa paa, tatizo la umeme au ghorofa kuharibiwa na mpangaji mufilisi… Kuna mambo ya kushangaza kila mara katika jengo. Hii inaepuka siku za monotonous. Inaweza kuwa ya kukata tamaa. Lakini tu ikiwa "mshangao" huu haujatarajiwa. Lazima uweze kutegemea fedha :

- kupitia mapato mengine ikiwa tunafanya kazi sambamba (wewe au washirika wako).

- shukrani kwa kodi, ikiwa mkopo umeenea zaidi ya miaka 20 au 25 na kwamba hizi ni za juu kuliko malipo ya kila mwezi ya mkopo.

- hatimaye, ni muhimu kupanga bajeti ya kazi wakati wa kununua jengo; kwa nini usiongeze 5% ya thamani ya jengo pamoja na kazi zingine ambazo zinaonekana wazi? Ilimradi pesa haijatolewa, sio lazima ilipwe. Na hifadhi hii inagharimu chini ya mkopo wa CETELEM.

Mmoja wa wateja wa kwanza niliokutana nao huko Paris alikuwa na vyumba kumi katika jiji hilo. Wasiwasi pekee ni kwamba alikuwa anaanza kujiuliza kesho atakulaje. Mshahara wake wa nje haukutosha tena kufidia dharura za makazi yake na alizidisha mikopo ya COFINOGA nk. kukabiliana nayo. Mkakati mbaya. Unaweza pia kwenda moja kwa moja kwa benki yako na kujadili kuongezwa kwa muda au kiasi cha mkopo. Au kwa nini usiuze nyumba ya kwanza iliyonunuliwa ili kupata pesa taslimu?

Tukio lingine lisilotarajiwa: tukio la kushangaza kama vile moto. Bima ya mpangaji anayehusika, ambayo bila shaka unaangalia kila mwaka, itafunika uharibifu. Hata hivyo, bado ni muhimu kuchukua bima ya "mmiliki asiye na makazi" kwa tatizo lolote linalotokea wakati malazi ni tupu.

[PROTIP 2022] : ili kupunguza gharama za ukarabati, pata kozi za DIY huko Leroy Merlin; jiandikishe kwa Castorama au video zingine za mafunzo; Allovoisins pia inaweza kukusaidia.

Ninakubali kwamba kwa nadharia ni bora kuajiri mtaalamu na kuwa na ankara za kazi yote. Kwa mazoezi, unapotatizika kwa miezi 6 kupata paa, unafurahiya kupata suluhisho mbadala au kujifunza mwenyewe.

4/ Kodi?

Si jambo lisilotarajiwa ili ziweze kuamuliwa lakini badala yake… jambo ambalo tunasahau. Jengo katika mazingira ya mijini kwanza ni mapato ya ardhi. Hatutaelezea kwa undani chaguo zinazowezekana za kuripoti ushuru hapa (hivi karibuni, ninaahidi; naona kwamba zingine zinateleza!). Ongeza kwa hilo kodi ya majengo na kwa kawaida umepoteza tu kodi ya miezi 2 ya kodi.

Wacha tuchukue majengo mawili:

Mmoja katika PLONEOUR, wakazi 5500: mapato 18600, kodi ya mali 800, au 4,30%.

Nyingine katika BREST, zaidi ya wenyeji 200 katika eneo hilo: mapato ya ardhi 000, kodi ya mali 25200, au 1900%.

[ PRO TIP demagogue kidogo 2022] : bora kuwekeza katika miji inayoendeshwa na manispaa "kulia" :)).

Epuka kuwekeza katika majengo ya kibiashara isipokuwa eneo n°1: ushuru wa majengo hukokotwa kwa kodi ya kinadharia na wala si uhalisia wa ukodishaji. Kwa kuzingatia maendeleo ya maduka nje kidogo na ugumu wa kimuundo wa vituo vya jiji, utakuwa ghali kwa muda mrefu katika ushuru wa mali.

Hii ndiyo kesi yangu katika QUIMPER: kodi halisi ya takriban €10; kodi iliyokadiriwa katika kadasta ni €000. Baada ya majadiliano nao, inaonekana haiwezekani kupinga sheria. Itaendelea na mwanasheria wangu!

/

5/ Gharama

Kwa ujumla, mlipaji huhesabu katika malipo: umeme kwa commons, maji na kusafisha kwa commons. Chaguo jingine ni kuruhusu wapangaji kupanga kusafisha kati yao wenyewe, lakini hii ni random zaidi.

Tena, kama ilivyo kwa kodi ya majengo, usisite kuuliza kuona ankara za hivi karibuni za bidhaa hizi. Na sio zile za Julai/Agosti wakati nusu ya malazi yanayoelekezwa kwa wanafunzi yalikuwa tupu :). Kwa kawaida, katika moja ya majengo yangu, malipo ya kushtakiwa na mmiliki vigumu kufidia gharama ya maji.

6/ DPE mpya na majukumu ya nishati

DPE imekuwa na fomula mpya tangu tarehe 1 Julai 2021.

Ukadiriaji wake ni mbaya zaidi kwa nyumba za zamani na mara nyingi, suluhisho bora zaidi ya kuiboresha ni kuchagua pampu ya joto.

Ikiwa nyumba yako iko karibu na "ungo wa nishati", utahitaji kufikiria kazi haraka ili kuendelea kukodisha:

  1. Nyumba iliyoainishwa kwa G haitapigwa marufuku kwa kukodisha kuanzia tarehe 1 Januari 2023.
  2. Nyumba iliyoainishwa F, kuanzia Januari 1, 2028.
  3. Nyumba iliyoainishwa E, kuanzia Januari 1, 2034.

Hii inadhihirisha uhaba mkubwa wa nyumba ikiwa usaidizi unaopatikana kwa urahisi hautatolewa kwa wamiliki (mkopo/upunguzo wa kodi uliojitangaza, kwa mfano, n.k.).

7/ Condominium na AirBnB: unaweza kukodisha malazi yenye samani kwa siku hiyo?

Katika baadhi ya kondomu katika miji mikubwa, wamiliki wenza wanaoishi mwaka mzima katika jengo lao huchagua kupiga marufuku ukodishaji wa vifaa vya aina ya AirBnB.

Kwa hivyo hili ni jambo la kuangalia unapofanya ununuzi, ilhali swali lilizuka chini ya miaka 10 iliyopita wakati makala haya yalipoandikwa kwa mara ya kwanza:].

[Kifungu kilichoandikwa mnamo 2010 (tayari!?) na kusasishwa mnamo 2022].

Nilipata mapato yangu ya kwanza kwenye wavuti mnamo 2012 kwa kukuza na kuchuma mapato ya trafiki ya tovuti zangu (AdSense...).


Tangu 2013 na huduma zangu za kwanza za kitaalamu, nilipata fursa ya kushiriki katika maendeleo ya tovuti zaidi ya 450 katika zaidi ya nchi +20.

Pia soma kwenye blogi

Tazama nakala zote
Hakuna maoni

Maoni?