2019 میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں اپنے آپ کو کیسے پوزیشن میں رکھیں؟

LE Monde نے ابھی ایک مضمون شائع کیا ہے جو ممکنہ طور پر ان تمام لوگوں کے لیے پریشان کن ہے جن کے پاس رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ ہے۔

خریدار اور بیچنے والے لگتے ہیں۔ 2019 کے لیے کم پر اعتماد !

ریل اسٹیٹ کے خریدار کم پر اعتماد بیچنے والے

 

آئیے ابھی پرسکون ہوجائیں کیونکہ اگر 36 یا 37 فیصد جواب دہندگان کو مارکیٹ میں بگاڑ کا خدشہ ہے۔ رئیل اسٹیٹ، اس کا مطلب سب سے بڑھ کر ہے۔ 63 یا 64 فیصد جواب دہندگان اس کے برعکس سوچتے ہیں۔.

ان احساسات کو منقطع کرنے کے لیے ہمارے پاس کون سے عقلی دلائل ہیں؟

 

1/ ایک ریکارڈ سال 2018۔

2018 لین دین کے حجم کے لحاظ سے ایک اعلی کا نشان ہے: 970!

یہ 2006 کے پچھلے "ریکارڈ" سال سے نمایاں طور پر زیادہ ہے:ارتقاء حجم ریل اسٹیٹ ٹرانزیکشنز فرانس

 

سوال یہ ہے کہ اس کے بعد سے کیا ہوا ہے اس کی وضاحت کر سکتے ہیں؟ کیا یہ لین دین کا حجم جائز ہے؟ قیمتیں ایک ہی وقت میں کیا کر رہی ہیں؟

 

2/ ایک ناموافق سیاسی ماحول۔

2006 کے بعد سے سیاسی ماحول خراب ہو چکا ہے۔ صدر CHIRAC اور SARKOZY یقیناً صدر میکرون کے مقابلے میں جائیداد کے لیے زیادہ سازگار تھے۔

جیسے ہی اس نے عہدہ سنبھالا، اس نے "رئیل اسٹیٹ کرایہ" پر تنقید کی جبکہ مقبول منظر کشی میں کرایہ دار اکثر حصص کے حامل ہوتے ہیں۔

حال ہی میں، ISF (ویلتھ ٹیکس) کو IFI (ریئل اسٹیٹ ویلتھ ٹیکس) میں تبدیل کر دیا گیا ہے: یہ سب کچھ کہتا ہے۔ اب سے، اس کے ٹیکس کو محدود کرنے کے لیے، اس کے رئیل اسٹیٹ کے ورثے کو محدود کرنا ضروری ہے۔

مزید یہ کہ ہاؤسنگ ٹیکس کا طے شدہ خاتمہ ہمیں یہ سوچنے پر مجبور کرتا ہے کہ پراپرٹی ٹیکس میں اضافہ اس کی تلافی کے لیے عمل میں آئے گا۔ مالک مکان کرایہ داروں کے فائدے کے لیے زیادہ ادائیگی کرے گا۔

اور اخبارات کے مطابق دیگر معمولی خبروں کی بھی کمی نہیں:

میکرون رئیل اسٹیٹ سالانہ

 

خاص طور پر رئیل اسٹیٹ کیپٹل گین پر توجہ دیں، جو پہلے سے ٹیکس لگا ہوا ہے، کیونکہ "مالکان نے اس کے لیے کام نہیں کیا"۔ مجھے ایسا لگتا ہے کہ ایک مالک جو کرایہ پر پراپرٹی پیش کرتا ہے وہ ہمیشہ پی ای اے کھولنے والے سے زیادہ کام کرے گا (مینٹیننس، مینجمنٹ، کام وغیرہ)، لیکن یہ شاید ساپیکش ہے :]۔

لیکن دیگر وجوہات کو احتیاط کی ترغیب دینی چاہیے، خاص طور پر میکرو اکنامک۔

 

3/ 2019 کے لیے ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے میکرو اکنامک آؤٹ لک۔

صحت مند رہنے کے لیے، مارکیٹ کو اس کے بنیادی اصولوں سے منسلک رہنا چاہیے:

  • اوسط آمدنی فی گھرانہ۔
  • قرض لینے کی صلاحیت اس آمدنی سے منسلک ہے۔
  • سیکٹر میں اوسط قیمتیں، اکثر باہم مربوط ہوتی ہیں۔

جیسے ہی کسی شہر میں قیمتیں باشندوں کی تنخواہوں اور ان کی کمائی سے ہٹ جاتی ہیں، تو اس کا مطلب ہے کہ رئیل اسٹیٹ کی منڈی ٹپک رہی ہے:

  • پیرس کے لیے غیر ملکی گاہکوں کو لانا، مثال کے طور پر؛ جو جلد یا بدیر ویران ہو سکتے ہیں (عدم تحفظ کا احساس، سڑک کی دیکھ بھال وغیرہ)۔
  • جائیداد کی فروخت پر سرمایہ حاصل کرنے کے بعد کچھ امکانات کی اعلیٰ ذاتی شراکت۔ ILE-DE-FRANCE میں فروخت کرنے والے امکانات صوبوں میں مارکیٹ پر حملہ کرنے میں آرام سے ہیں۔
  • وراثت، عطیہ، فائدہ وغیرہ کے بعد اعلیٰ ذاتی شراکت۔

ٹھوس طور پر، انفیوژنز، یعنی لیبر اکانومی سے باہر "نقدی" کی شراکتیں اقلیتی یا بے ترتیب ہیں۔

جیسے ہی "مقامی" مزید حاصل نہیں کر سکتے ہیں، ایک ریل اسٹیٹ مارکیٹ میں خطرہ ہے.

 

4/ بورڈوکس رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی مثال: زیادہ گرمی کی طرف؟

کچھ ایگزیکٹوز €4 یا €000 کی اوسط تنخواہ کے ساتھ خود کو شامل کرتے ہیں۔ وہ بہت زیادہ اقلیت میں ہیں۔

اوسط گھریلو آمدنی صرف €21 ہے، یا تقریباً €404/ماہ (1)۔

یہ MeilleurTaux کے مطابق 133 سالوں میں تقریباً €233 قرض لینے کی اجازت دیتا ہے:

ممکنہ قرض بورڈوکس بہترین شرح

 

لیکن شہر میں اوسط قیمت کیا ہے؟

نوٹریوں کے رئیل اسٹیٹ بیرومیٹر کے مطابق، ایک گھر کے لیے €445 اور اپارٹمنٹ کے لیے €000/m²:

ریئل اسٹیٹ بیرومیٹر نوٹری بورڈوکس

 

شراکت کے بغیر، یہاں تک کہ ایک اعلی آمدنی والے گھرانے کو خریدنے میں دشواری ہوتی ہے۔

اس لیے کیا ہمیں کسی بڑے شہر یا فرانس میں رئیل اسٹیٹ کے منصوبے کو ترک کر دینا چاہیے؟

 

5/ خریدنے کا بہترین وقت آپ پر منحصر ہے!

2016 میں میں پہلے ہی سوال پوچھ رہا تھا " کیا جائیداد خریدنا یا بیچنا درست ہے؟

اور جواب ہمیشہ ایک ہی ہوتا ہے: مختصر مدت میں، تیزی سے سرمائے کے نفع پر قیاس کرنے کے واحد مقصد کے ساتھ، آپ دیوار میں جا رہے ہیں.

صرف پیسہ کمانے کے لیے نہ خریدیں بلکہ اس لیے کہ جائیداد آپ کے لائف پروجیکٹ کو پورا کرتی ہے۔.

شرحیں اعتدال پسند رہیں اور ثانوی شہروں کی حالت کے لحاظ سے پرکشش پیداوار (8 – 10%) کے ساتھ اپارٹمنٹ کی عمارتیں تلاش کرنا ممکن ہے۔

اس کے بعد مقصد انہیں 15-20 سال تک رکھنا ہے، جبکہ کرایہ دار ان کی مالی اعانت کرتے ہیں، پھر قرض ختم ہونے کے بعد خالص واپسی سے فائدہ اٹھانا ہے۔ کریڈٹ لیوریج اثر کی وجہ سے یہ ایک ناقابل شکست سرمایہ کاری ہے اگر واقعات طویل مدتی میں معمولی ہوں (بغیر ادا شدہ بل، نقصان، کام وغیرہ)۔

دوسری طرف، کسی میٹروپولیس میں اپارٹمنٹ کرایہ پر لینے کا مطلب کم پیداوار اور معمولی پیداوار کے امکانات کو فرض کرنا ہے۔ مارکیٹ کے الٹ جانے کے خطرات زیادہ ہیں۔

واپسی شہر کے لحاظ سے 3 سے 5% کے درمیان ہوگی لیکن یہ تعین کرنا ناممکن ہے کہ جس دن آپ جانا چاہتے ہیں اس دن مہنگائی حصول کے اخراجات (گفت و شنید + نوٹری فیس اور ٹرانسفر ڈیوٹی) کو جذب کرے گی۔

خوشی کا کامیاب منصوبہ

اگر آپ کا پروجیکٹ 20 یا 30 سال تک رہنے کے لیے ایک اہم رہائش گاہ کی خریداری سے متعلق ہے، تو سوال ہی پیدا نہیں ہوتا: اگر آپ ایسی زندگی سے لطف اندوز ہوتے ہیں جو آپ کی توقعات پر پورا اترتی ہو تو اس سے کوئی فرق نہیں پڑتا کہ آپ چند یورو چھوڑ دیتے ہیں۔ :).

 

سب کو یکساں مشورہ دیں: کوئی بھی چیز آپ کو ایسی جائیداد رکھنے سے نہیں روکتی جس میں آپ نے دلچسپی کا تخمینہ لگایا ہے یا آپ کے قدموں میں آپ کا ساتھ دینے سے ریل اسٹیٹ کی تشخیص کے ماہر.

میں نے ویب پر اپنی پہلی آمدنی 2012 میں اپنی سائٹس (AdSense...) کے ٹریفک کو تیار اور منیٹائز کرکے حاصل کی۔


2013 اور میری پہلی پیشہ ورانہ خدمات کے بعد، مجھے +450 سے زیادہ ممالک میں 20 سے زیادہ سائٹس کی ترقی میں حصہ لینے کا موقع ملا۔

بلاگ پر بھی پڑھیں

تمام مضامین دیکھیں
کوئی تبصرہ نہیں

ایک تبصرہ؟