مکان یا اپارٹمنٹ ریئل اسٹیٹ کی خریداری کی فہرست: 8 اہم چیک

آپ کے اپارٹمنٹ یا گھر کی تلاش میں آپ کی مدد کرنے کے لیے، میں غور کرنے کے لیے 27 تجاویز/سوالات کی فہرست پیش کرتا ہوں۔

ہر ایک کے لیے، مثالی یہ ہے کہ اپنے آپ کو ذاتی خواہشات پر مبنی بنائیں بلکہ ڈیٹا کی مدد سے ان کو تقویت دیں:]۔

1/ اپنی مرکزی رہائش گاہ خریدیں یا کرایہ پر لیں؟

a/ عام اصول: حصول کو منافع بخش بنانے کے لیے کتنے سال؟

کسی شہر میں رہائش جتنی زیادہ "مہنگی" ہوگی (ہر چیز ہمیشہ رشتہ دار ہوتی ہے)، مشاہدہ کیے گئے اوسط کرائے کے سلسلے میں حصول کو منافع بخش بنانے میں اتنا ہی زیادہ وقت لگتا ہے۔

مثال کے طور پر پیرس میں 20 سال سے کم وقت میں منافع کمانا آسان نہیں ہے۔

زیادہ تر صوبائی قصبوں میں دورانیہ میں زبردست کمی واقع ہوئی ہے۔

میں لی بون کوائن پر LIMOGES کی مثال لیتا ہوں:

رینٹل یونٹ کی قیمت 10/m²/مہینہ ہے۔

خریدنے کے لیے گھر تقریباً €1/m² سے شروع ہوتا ہے۔

یہاں تک کہ مجھے 500€/m² پر تزئین و آرائش کے لیے ایک گھر ملا۔ چونکہ اہم رہائش گاہیں سرمائے کے منافع سے مستثنیٰ ہیں، آپریشن اچھا ہو سکتا ہے اگر آپ شام کو اپنے کام سے واپس آنے پر اور اختتام ہفتہ پر کام کرنے کے لیے تیار ہوں...

اگر میں €64 میں 000m² میں اپارٹمنٹ لیتا ہوں۔ نوٹری فیس سمیت تقریباً €63 کی قیمت پر بات چیت ممکن ہے۔

یہ شاید تقریباً 600€/ماہ کرایہ پر لینے کے قابل ہو گا۔ تو ہمیں 64/000 = کی ضرورت ہے۔ 107 ماہ (9 سال) کرایہ سے زیادہ منافع بخش ہونے کے لیے.

اسے رہائش اور مطلوبہ شہر کے مطابق ڈھالنا آپ پر منحصر ہے!

b/ خصوصی اصول: یہ سب آپ کی ذاتی صورتحال، آپ کے طویل مدتی منصوبوں پر منحصر ہے۔

آپ وہاں کتنے سال رہنے کا ارادہ رکھتے ہیں؟

کیا آپ کی رومانوی، خاندانی، پیشہ ورانہ صورتحال مستحکم ہے؟

اگر ایسا ہے تو، طویل مدتی میں، مالک بننا شاید زیادہ دلچسپ ہے۔

اگر آنے والے سالوں میں رخصتی متوقع ہے، تو کرایہ دار ہی رہنا بہتر ہے جب تک... اپنا گھر کرایہ پر لینے پر غور کریں۔ بعد میں

اس کے بعد اسے اچھی پیش کش کرنی ہوگی۔ کیپٹلائزیشن کی شرح اور یہ کہ یہ بہت اچھی حالت میں نہیں ہے، تاکہ کرایہ دار سے منسلک کسی بھی ٹوٹ پھوٹ یا نقصان پر افسوس نہ ہو۔

اگر آپ اپنی رہائش کے لیے €100 ادا کرتے ہیں، تمام اخراجات شامل ہیں، اور کرایہ €000/ماہ ہے، تو یہ €600/سال کا سالانہ کرایہ دیتا ہے، یعنی 7/200 = 7% کی شرح، یہ جو اچھا لگتا ہے۔

اگر آپ منتقل ہوتے ہیں تو آپ کو اپنے نئے گھر کے لیے قرض لینے کے قابل ہونا پڑے گا :)۔

2/ صحیح قیمت پر یا بہترین قیمت پر کیسے خریدیں؟

اپنی میونسپلٹی میں پراپرٹی کی اوسط قیمت کا اندازہ کیسے لگائیں؟

bargain-expertise.fr سیکٹر کی قیمتوں کو ہدف بنانے کے لیے 5 تجاویز پیش کرتا ہے:

a/ ریاستی ڈیٹا بیس: dvf.etalab

https://app.dvf.etalab.gouv.fr/

b/ اسی ڈیٹا بیس کو Immonot پر فارمیٹ کیا گیا ہے:

https://www.immonot.com/dvf-prix-immobilier-france.html

c/ خودکار آن لائن تشخیصی سافٹ ویئر:

ایک فوری گوگل سرچ انہیں مل جائے گا:

d/ نوٹریوں کا بیرومیٹر:

https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier

e/ ٹیکسوں پر انتظامیہ.gouv.fr:

ٹیکس سائٹ آپ کو رئیل اسٹیٹ کے لین دین کو تلاش کرنے کی اجازت دیتی ہے اگر آپ کو مثال کے طور پر عطیہ یا وراثت کا اعلان کرنا ہے، تو یہ آپ پر منحصر ہے کہ آپ وجہ کا انتخاب کریں :)۔

بہت سے رئیل اسٹیٹ ایجنٹ اسے کسی پراپرٹی کی اپنی قیمت کی تصدیق کے لیے استعمال کرتے ہیں:

3/ انتخاب کرتے وقت کن اہم معیارات کو مدنظر رکھنا ضروری ہے؟

وقت کے ساتھ جائیداد کی قیمت اور اس کی قیمت کا کیا تعین کرتا ہے؟

- ڈیموگرافی: یہ فروخت کرنا آسان ہے جب شہر کے باشندوں کو الٹ کے مقابلے میں فائدہ ہوتا ہے۔

- فی گھرانہ اوسط یا اوسط آمدنی: اگر آمدنی X€ ماہانہ ہے، تو ایک گھرانہ 20 یا 25 سالوں میں ہر ماہ X€ کے قرض میں جا سکتا ہے اور بغیر شراکت کے X€ کی جائیداد خرید سکتا ہے۔

مثال: اگر کسی شہر میں اوسط آمدنی €1 فی گھرانہ ہے، تو بغیر کسی ڈاون پیمنٹ کے یہ 952 سال کے دوران €104 یا 722 سالوں میں €20 ادھار لینا ممکن بناتا ہے۔ تھوڑا سا ان پٹ کو مدنظر رکھتے ہوئے، یہ شاید €117 کی اوسط قیمت دے گا۔

- بے روزگاری کی شرح (عام طور پر آبادی اور اوسط آمدنی کا تعین کرتی ہے…)۔

- شہر میں HLM کی شرح/ ٹاؤن ہال کا سیاسی رنگ؛ اگر شہر میں کئی دہائیوں سے کمیونسٹ میئر رہا ہے، تو آپ کے پاس HLMs کا زیادہ فیصد ہوگا، اس لیے اعتدال پسند قیمتیں (مثال کے طور پر: چھوٹا کراؤن RP – Aubervilliers، Saint-Denis وغیرہ…) لیکن کافی پراپرٹی ٹیکس۔ یہ تھوڑا سا اداس/demagogue ہو سکتا ہے لیکن جائیداد خریدنے اور وہاں سارا سال رہنے کے لیے "دائیں بازو کے" شہروں کو ترجیح دیتے ہیں۔

– بے روزگاری، کم آمدنی والے مکانات، کم اوسط آمدنی… اس بات کا ایک اچھا موقع ہے کہ جرائم کی شرح بڑھے گی۔

- مقام، مقام، مقام۔ سمندر کا سامنا کرنے والا کھنڈر عام طور پر ہاؤسنگ اسٹیٹ میں محل سے بہتر فروخت ہوتا ہے۔ "سڑک کے کناروں" اور صوتی آلودگی پر نگاہ رکھیں۔ دن کے مختلف اوقات میں بلا جھجھک واپس آئیں۔

- پراپرٹی کی عملییت / ترتیب: گراؤنڈ فلور پر شاور روم والا بیڈروم؟ باغ پر ایک بڑا افتتاحی؟ کھانے / لونگ روم کے لیے کھلا کچن؟ کچھ بھی نہیں؟ تو یہ بری طرح سے ہو گیا ہے۔

- پراپرٹی/تعمیر کی قسم (اوہ خوبصورت پتھر)، تعمیر کا سال (اوہ خوبصورت موصلیت)، عام حالت، حرارتی نظام کی قسم، پراپرٹی ٹیکس…

- گلیوں میں مشق کی جانے والی اوسط قیمت، شہر محکمہ کو دیکھیں - عام طور پر آبادی، اوسط آمدنی وغیرہ پر منحصر ہے، یہ جادو ہے!

4/ رہائش کی تعمیر کا سال کیا ہے؟

عمارت کے ماہر ہونے کے بغیر، آپ تصور کر سکتے ہیں کہ رہائش جتنی پرانی ہوگی، طویل مدت میں اتنے ہی زیادہ کام کی توقع کی جائے گی۔

عام مثال: سلیٹ کی چھت کی عمر 80 سے 100 سال کے درمیان ہوتی ہے۔ اگر آپ 60 کی دہائی کے گھر کو دیکھ رہے ہیں تو اگلے 20 سے 40 سالوں میں تزئین و آرائش کا منصوبہ بنائیں۔ اس دوران، کوئی شک نہیں کہ آپ پہلے ہی چڑیا کے کور اور گٹر کو تبدیل کر چکے ہوں گے۔

منصوبہ بندی کے لیے موصلیت کے کام کا اندازہ لگانے کے لیے تعمیر کا سال بھی ضروری ہے۔ 2021 کے بعد سے موجود نیا DPE قیمتی معلومات دیتا ہے: حرارتی نظام، توانائی کی درجہ بندی (F اور G میں "سٹرینرز" پر نظر رکھیں، جلد ہی زیادہ قابل ستائش ہو، وغیرہ)، درجہ بندی کو بہتر بنانے کے لیے منصوبہ بندی کے لیے کام کریں۔

تجربے سے، سب سے آسان طریقہ ہیٹ پمپ کے حق میں ہیٹنگ سسٹم کو تبدیل کرنا ہے۔ سوراخوں کو تبدیل کرنا بھی آسان ہے اور اڑانے سے اٹاری کو موصل کرنا آسان ہے۔

سب سے زیادہ پابندی اور سب سے مہنگی ہے بلاشبہ دیواروں کو موصل کرنا چاہے وہ اندر ہو (پلاکو پارٹیشن + موصلیت) یا باہر (موصلیت + کلیڈنگ)۔

تعمیر کا سال پیشہ ور افراد کے ذریعہ 2000 کی دہائی سے تعمیر کیے گئے حالیہ مکانات کے لیے بھی اشارہ کرتا ہے، معیار کے لحاظ سے متوقع معیارات۔ 3 بڑھتی ہوئی سطحیں:

  1. آر ٹی 2005
  2. آر ٹی 2012
  3. آر ٹی 2022

الیکٹرک ہیٹنگ والے مکانات، یہاں تک کہ RT 2005 میں بھی، ای سی ڈی کی درجہ بندی خراب ہو سکتی ہے۔ عام طور پر، 90m² سے زیادہ سطحوں کے لیے مرکزی حرارتی نظام کو ترجیح دی جائے گی۔

5/ کیا آپ کو رئیل اسٹیٹ خریدتے وقت اپنی جبلت پر بھروسہ کرنا چاہیے؟

سینکڑوں جائیدادوں کا دورہ کرنے اور ان کا تخمینہ لگانے کے بعد، میں اس نتیجے پر پہنچا ہوں: اس کی جبلت، اس کے تاثرات، ممکنہ "کوپ ڈی کوئر" وغیرہ کو مدنظر رکھیں۔ ایک خریداری کے لئے کافی مناسب ہے.

بہت ساری تفصیلات ہمارے رینگنے والے دماغ کے ذریعہ ریکارڈ کی جاتی ہیں اور ہمیں بعض اوقات ان کی زبانی اور ترکیب کرنے میں پریشانی ہوتی ہے۔ جہاں تک میرا تعلق ہے، میرے پاس کچھ "سرخ جھنڈے" ہیں مثال کے طور پر:

  • باغ کو پیلیٹوں اور پرانے ٹائروں سے سجایا گیا ہے۔ اندرونی دیکھ بھال عام طور پر ایک ہی سطح پر ہوتی ہے۔
  • گھر سے نم کی بو آتی ہے۔ دراندازی کے نشانات (براؤن) ان کی اصلیت کے واضح ہونے کے بغیر نظر آتے ہیں۔
  • جناب نے بجلی خود ریڈ کرائی اور تاریں ابھی تک لٹک رہی ہیں۔ دوسرے کاموں کا بھی یہی حال ہے، جن میں سے کچھ کئی سالوں سے جاری ہیں۔

مجموعی طور پر، بھروسہ کریں کہ آپ اچھا محسوس کرتے وقت کیسا محسوس کرتے ہیں پھر اگر آپ کو اچھا لگتا ہے تو اس دورے کو زیادہ سنجیدگی سے لیں۔

6/ کیا مجھے فالو اپ وزٹ کرنا چاہیے؟

2 معاملات اس بات پر منحصر ہیں کہ آیا آپ تیزی کی مارکیٹ میں ہیں یا ایک مستحکم/مندی والی مارکیٹ۔

کیا آپ کو جلدی فیصلہ کرنا ہے؟ کیا آپ ڈرتے ہیں کہ بھلائی آپ کے پاس سے گزر جائے گی؟

رکھنے کے بعد:

  1. ایک شعبے کے چند درجن اشتہارات کا مطالعہ کیا۔
  2. چند پراپرٹیز کا دورہ کیا۔
  3. شعبے کے کچھ پیشہ ور افراد کے ساتھ تبادلہ خیال کیا۔
  4. مقامی اعداد و شمار کے ساتھ ان نقوش کی جانچ پڑتال؛ مثال کے طور پر دیکھیں https://immobilier.statistiques.notaires.fr/

… آپ کو عام طور پر سنجیدہ علم ہوگا اور آپ کو باخبر فیصلہ کرنے کے قابل ہونا چاہئے۔

میرے علاقے، South Finistère میں، ایجنسیوں کے پاس 2012 میں سیکڑوں (!) جائیدادیں موجود تھیں۔ 10 سال بعد، وہ اپنی کھڑکیوں کو بھرنے کے لیے 20 جائیدادیں تلاش کرنے کے لیے جدوجہد کر رہے ہیں۔

اگر بازار تنگ ہے اور خریداروں کی تعداد بیچنے والوں کی تعداد سے زیادہ ہے، تو ترجیح بیچنے والے کی طرف سے آپ کی پیشکش کو قبول کرنا ہے۔ ایک بار جب بیچنے والا خریدار کی پیشکش کو قبول کر لیتا ہے، تو جائیداد "بلاک" ہو جاتی ہے۔ بیچنے والا اب کسی دوسرے ممکنہ خریدار کے ساتھ مشغول نہیں ہو سکتا۔ دوسری طرف خریدار اپنے سمجھوتے پر دستخط ہونے کے بعد 10 دن کی عکاسی کی مدت سے فائدہ اٹھائے گا۔

تنگ بازار کے تناظر میں، لہذا، اگر آپ کو 80% یقین ہے کہ آپ خریدنا چاہتے ہیں (اپنا وقت ضائع کرنے کی ضرورت نہیں، کسی پیشہ ور اور بیچنے والے کا)، تو بہتر ہے کہ پراپرٹی کو بلاک کر دیں اور اس کے جوابی دورے کریں۔ اور عکاسی کی مدت کے دوران کوٹیشن۔ اگر کبھی کوئی سنگین عنصر جس کے بارے میں آپ کو علم نہیں تھا (غیر فعال داخل، بوائلر کا مسئلہ، دراندازی، صفائی وغیرہ) کا پتہ چلا تو آپ کو اپنے فیصلے پر دوبارہ غور کرنے کے لیے پورا طول و عرض ہوگا اور کوئی بھی اسے آپ کے خلاف نہیں رکھے گا۔

7/ جائیداد کی تشخیص کیا کہتے ہیں؟

ذاتی طور پر، میں رہائشی علاقے کو دیکھ کر شروع کرتا ہوں، یہ دیکھنے کے لیے کہ آیا یہ وہی ہے جیسا کہ مالک یا رئیل اسٹیٹ ایجنٹ نے اشارہ کیا ہے :]۔

یہ اشارہ DPE صفحہ پر نظر آتا ہے (توانائی کی کارکردگی کی تشخیص):

اس کے بعد آپ DPE سکور کو ذہن میں رکھتے ہوئے دیکھ سکتے ہیں کہ یہ سب سے بڑھ کر ہیٹنگ کی قسم اور پراپرٹی کی سطح کے رقبے پر منحصر ہے۔

مرکزی حرارتی نظام کے ساتھ ایک بڑا گھر اب بھی اچھا ہونا چاہئے، یہاں تک کہ اوسط موصلیت کے ساتھ۔

ایک اہم یا ثانوی رہائش کے لیے، DPE آپ کا ذاتی معاملہ رہتا ہے: یہ فیصلہ کرنا آپ پر منحصر ہے کہ آیا گھر آپ کے لیے اقتصادی اور آرام دہ ہے۔

اگر آپ جائیداد کو سالانہ بنیادوں پر کرایہ کے لیے پیش کرنے کا ارادہ رکھتے ہیں (لیز کا قانون 1989)، تاہم آپ کو یہ یقینی بنانا ہوگا کہ نوٹ درست ہے یا بہتر کرنا آسان ہے۔

درحقیقت، بہت زیادہ توانائی استعمال کرنے والے مکانات کو بتدریج کرائے پر لینے پر پابندی لگا دی جائے گی۔

میں نے حال ہی میں ایک Dio ایجنڈا ایجنسی کے مینیجر سے بات کی، جس نے مجھے درج ذیل دستاویز بھیجی:

درجہ بند F اور G ہاؤسنگ کے لیے ستمبر 2022 (!) سے ضروری کام کی سفارش کرنے والا انرجی آڈٹ لازمی ہے۔ انہیں 2025 اور 2028 سے کرائے پر لینے سے منع کیا جائے گا۔

اگر آپ کام کرنے کے خیال سے راضی نہیں ہیں تو کم از کم درجہ بندی شدہ D:] جائیدادوں میں سرمایہ کاری کریں۔

8/ صفائی کا کنٹرول کیا کہتا ہے؟

شہر میں، اپارٹمنٹس عام طور پر اس سے مستثنیٰ ہیں۔ صفائی کنٹرول.

یہ کیا ہے؟

میونسپلٹی یا میونسپلٹیوں کی کمیونٹی کی پانی کی خدمت پانی کے مناسب انخلاء کو کنٹرول کرے گی۔ گندگی اور برساتی پانی.

وہاں ایک ہو سکتا ہے خدمت کا وفد SAUR، Véolia وغیرہ کے ساتھ۔ کنٹرول کے لئے.

صفائی اجتماعی ہو سکتی ہے (گھر یا اپارٹمنٹ میں بنیادی نکاسی آب) یا یہ انفرادی ہو سکتی ہے (سیپٹک ٹینک، ٹیلا وغیرہ)۔

ریاست اور نوٹریوں کی طرف سے 2014 میں شائع کردہ دستاویز یہ ہے: https://gloria-project.eu/wp-content/uploads/plaquette-acheteur-vendeur-ANC.pdf

میں نے ویب پر اپنی پہلی آمدنی 2012 میں اپنی سائٹس (AdSense...) کے ٹریفک کو تیار اور منیٹائز کرکے حاصل کی۔


2013 اور میری پہلی پیشہ ورانہ خدمات کے بعد، مجھے +450 سے زیادہ ممالک میں 20 سے زیادہ سائٹس کی ترقی میں حصہ لینے کا موقع ملا۔

بلاگ پر بھی پڑھیں

تمام مضامین دیکھیں
کوئی تبصرہ نہیں

ایک تبصرہ؟