ہوم لون: کس مدت میں (منطقی) قرض لیا جائے؟

ریل اسٹیٹ کی خریداری کے لیے قرض کی مدت ہمیشہ ایک انتخاب نہیں ہے. دنیا کو 2 زمروں میں تقسیم کیا گیا ہے، جن کے پاس PEL مصروف ہے اور وہ جو کھودتے ہیں؛)۔

اگر آپ کے پاس ایسی صورتحال ہے جس میں بینک آپ کو اپنے قرض کے لیے کچھ انتخاب دے سکتا ہے، تو یہاں ان پیرامیٹرز کو مدنظر رکھنا ضروری ہے:

  1. لاگو کردہ نرخ اور ان کے واقعات۔
  2. منصوبے کی نوعیت (مرکزی رہائش گاہ، ثانوی، رینٹل انویسٹمنٹ، وغیرہ)۔
  3. آپ کی مالی صلاحیتیں۔
  4. آپ کی ذاتی صورتحال۔

1/ موجودہ شرحیں اور آپ کے لیے نتائج۔

میں نے اس مضمون کا پہلا ورژن 2010 میں لکھا تھا۔ اس وقت قرض لینے والے کے لیے شرحیں اور انشورنس کم سازگار تھے:

RATE.jpg

CAFPI کے مطابق موجودہ نرخ (جولائی 2022) یہ ہیں۔ میں ان اعداد و شمار پر محتاط رہتا ہوں کیونکہ رجحان واضح طور پر بڑھ رہا ہے اور یہ سب سے بڑھ کر امکانات کو اپنی طرف متوجہ کرنے کا سوال ہے:

ذہن میں رکھنے کے لیے چند (بنیادی) مشاہدات:

  1. قرض کی مدت جتنی لمبی ہوگی، اوسط شرح اتنی ہی زیادہ ہوگی۔
  2. مدت جتنی کم ہوگی، ماہانہ ادائیگیاں اتنی ہی زیادہ ہوں گی۔
  3. مدت جتنی لمبی ہوگی، ماہانہ ادائیگیاں اتنی ہی کم ہوں گی۔
  4. مدت جتنی لمبی ہوگی، کل لاگت اتنی ہی زیادہ ہوگی۔

یہ عناصر آپ کے پروجیکٹ کے مطابق مثالی مدت کو متاثر کریں گے۔

2/ آپ کس قسم کے پروجیکٹ کے لیے قرض لے رہے ہیں؟

a/ پرنسپل رہائش گاہ۔

آپ کو جلد از جلد کرایہ دار کے بجائے مالک بننا ہوگا۔

صرف استثناء: مثال کے طور پر آپ کو 2 سے 3 سال کے اندر دوبارہ فروخت کرنا ہوگا۔

80% معاملات میں، جلد از جلد کرایہ ادا کرنے کے بجائے جائیداد حاصل کریں۔

البتہ ایک اور نکتے پر بحث ہو سکتی ہے: کیا آپ کو سب سے خوبصورت گھر خریدنا چاہیے یا زیادہ معمولی زندگی گزارنی چاہیے؟

"امیر والد، غریب والد" میں رابرٹ ٹی کیوساکی دوسرے حل کی تبلیغ کرتے ہیں:

وہ اصل رہائش گاہ کو ڈیڈ ویٹ سمجھتا ہے۔ یہ پیسہ نہیں لاتا، پیسہ خرچ کرتا ہے۔

لہذا مقصد یہ ہے کہ اس رہائش گاہ سے متعلق اخراجات کو محدود کیا جائے تاکہ زیادہ سے زیادہ رقم حاصل کرنے والی جائیداد میں دستیاب رقم کی سرمایہ کاری کی جا سکے۔

اس کی کافی مربوط استدلال؛ اس کی حد: اس میں نایاب جگہ والی پراپرٹی پر ممکنہ طویل مدتی سرمائے کے منافع کو مدنظر نہیں رکھا جاتا ہے۔

اس کے برعکس، روزمرہ کی زندگی کے معیار کو ترجیح دینا اور سب سے خوبصورت جائیداد خریدنا ممکن ہے۔ یہ کافی قابل احترام بھی ہے، خاص طور پر اگر آپ پہلے ہی کہیں اور سرمایہ کاری کر چکے ہیں اور آپ کی ریٹائرمنٹ یقینی ہے۔

دوسری طرف آپ کے قرض کے مقابلے میں، کیونکہ ایک طویل مدت کا قرض مہنگا ہوتا ہے، مدت کو محدود کرنا ضروری ہوگا۔.

یہاں تک کہ مثالی یہ ہوگا کہ آپ اپنی مرکزی رہائش گاہ کو ادھار لیے بغیر خریدیں، جس کے بعد یہ سمجھا جاتا ہے کہ یہ کافی معمولی ہے۔

کیوں نہ ایسی رہائش کا انتخاب کریں جو مبہم طور پر رہنے کے قابل ہو جیسا کہ یہ ہے لیکن جس کے لیے کچھ کام کی ضرورت ہے جو آپ کر سکتے ہیں؟

آپ کو شروع کرنے کے لیے یوٹیوب ٹیوٹوریلز بھی دستیاب ہیں۔ کون سے ہینڈ مین نے کبھی رابرٹ لونگچل ویڈیو نہیں دیکھی؟ ;)

Leroy Merlin کی جسمانی کلاسوں کے بارے میں بھی سوچیں، مثال کے طور پر:

چونکہ فرانس میں مرکزی رہائش گاہ کو سرمایہ حاصل کرنے سے مستثنیٰ ہے، اس لیے ممکنہ خصوصیات کے ساتھ ہدف بنانا طویل مدت میں ایک اچھی حکمت عملی ہو سکتی ہے۔

b/ کرایہ کی سرمایہ کاری۔

کرائے کی سرمایہ کاری کی حکمت عملی آپ کی مرکزی رہائش گاہ سے مختلف ہے۔

آپ کا مقصد ہے مدت کو پکڑو.

آئیے ایک اپارٹمنٹ کا معاملہ لیں جسے آپ €100 میں خریدتے ہیں تمام اخراجات شامل ہیں ("ڈیڈ ان ہینڈ")، جس کا کرایہ €000/ماہ اور اسی رقم کا پراپرٹی ٹیکس ہے۔

15 سالوں میں، ماہانہ ادائیگی €661/مہینہ ہوگی:

اس سے سالانہ آمدنی 700*12 = €8/ماہ - €400 پراپرٹی ٹیکس = €700 یا €7/ماہ۔

آپ صرف متوازن ہیں۔

اس کے ساتھ ساتھ، نان اوکپنٹ اونر انشورنس (PNO) اور شاید رینٹل مینجمنٹ اور بلا معاوضہ کرایہ / نقصان کی بیمہ کے ساتھ، آپ کو 15 سال تک ہر ماہ اپنے پیارے سے چند یورو سیدھ میں لینے ہوں گے۔

یہ اب بھی قابل برداشت ہے... بشرطیکہ کوئی غیر متوقع واقعہ نہ ہو۔، 2 کرایہ داروں کے درمیان کوئی خالی رہائش یا کام کا منصوبہ نہیں ہے۔ یہ ایک طویل عرصے میں تقریباً ناممکن ہے۔

ڈالو اپنے آپ کو خطرے میں مت ڈالو، 20 سال سے زیادہ کے قرض کی حمایت کرنا بہتر ہے۔

اس کے بعد آپ 130*12 = €1 نقد ہر سال کماتے ہیں، جو آپ کو زیادہ پر سکون رہنے کی اجازت دیتا ہے:

اس کے علاوہ، آپ اپنے کرایے کی آمدنی سے قرض کے سود کو کم کر سکتے ہیں۔

آپ کے مارجنل ٹیکس بریکٹ (TMI) پر منحصر ہے، لہذا آپ ذاتی طور پر اس دلچسپی کا صرف ایک حصہ برداشت کریں گے:

c/ ثانوی رہائش گاہ۔

دوسرا گھر آپ کی صورتحال اور مطلوبہ استعمال کے لحاظ سے ایک خاص معاملہ ہے۔

کیا یہ منصوبہ آپ کے ذہن میں منافع بخش یا خود مالی اعانت کا ارادہ رکھتا ہے؟

روایتی طور پر، اس موضوع پر زیادہ تر مطالعات کے مطابق دوسرا گھر نقصان میں ایک پروجیکٹ تھا۔

دور دراز سے کرائے کا انتظام کرنا مشکل تھا اور مقامی ایجنسیوں نے آمدن کا 40% چھٹیاں گزارنے والوں کی تلاش اور صفائی ستھرائی پر لے لیا۔

انٹرنیٹ کے عام ہونے اور AirBnB، بکنگ اور دربان خدمات کے عروج نے گیم کو تبدیل کر دیا ہے۔

اب یہ ممکن ہے کہ کم از کم اتنا منافع بخش یا اس سے بھی زیادہ منافع بخش دن/ہفتے کے حساب سے کرایہ پر لے کر سال کے حساب سے کرایہ پر لیا جائے۔

آپ کے رینٹل پروجیکٹ پر منحصر ہے، لہذا انتخاب مختلف ہوگا:

  1. اگر آپ زیادہ سے زیادہ کرایہ پر لیتے ہیں تو، غیر متوقع واقعات اور چارجز سے نمٹنے کے لیے کرائے سے کٹوتی کی جانے والی ماہانہ ادائیگیوں کی حمایت کریں۔ 20 میں سے ایک قرض عام طور پر مثالی ہوگا۔
  2. اگر آپ اسے اپنے ذاتی استعمال کے لیے محفوظ رکھتے ہیں تو اسے نقد خریدیں یا قرض کی مدت کو جتنا ممکن ہو کم کریں۔

3/ آپ کس ماہانہ مالی کوشش کو برداشت کر سکتے ہیں؟

a) کیا میرے پاس مدت کا انتخاب ہے؟

ہر بینک کریڈٹ دینے یا انکار کرنے کے لیے اپنی پالیسی پر عمل کرتا ہے۔

زیادہ تر ہائی کونسل برائے مالی استحکام کی سفارشات پر عمل کرتے ہیں، جو کہ سفارش کرتی ہے۔ زیادہ سے زیادہ قرض کا تناسب 35%.

نوٹ کریں کہ بینکوں اپنے قرض کے تناسب کا حساب لگانے کے لیے عام طور پر 70 یا 80% تک اپنی کرایہ کی آمدنی کو مدنظر رکھیں.

بینک بھی آپ کی طرف دیکھیں گے" رہنا باقی ہے" €1 خالص ماہانہ کی اوسط تنخواہ + €500/ماہ پر مینیجر کے مقابلے میں تہائی کم آمدنی کے ساتھ زیادہ مشکل ہوگی۔

اکثر، یہ بینک ہی آپ کو بتائے گا کہ آپ کیا قرض لے سکتے ہیں، کن شرائط میں، مدت سمیت۔ اور آپ اپنے منصوبے کے مطابق ڈھال لیں گے۔.

انتخاب یہ ہوگا کہ کب بینک کی طرف سے پیش کردہ حدود تک جانا ہے یا زیادہ معمولی کا مقصد بنانا ہے۔

4/ آپ کی ذاتی حالت کیا ہے؟ آپ کے نقطہ نظر کیا ہیں؟

ایک بار جب آپ بنیادی اصولوں کو سمجھ لیتے ہیں، تو آپ کو یقیناً انہیں اپنی ذاتی صورت حال کے مطابق ڈھال لینا چاہیے۔

کیا آپ کو طویل وابستگیوں سے الرجی ہے اور 20 سال سے زیادہ قرض لینے سے آپ کا حوصلہ پست ہو جاتا ہے؟ اگر آپ اسے برداشت کر سکتے ہیں تو 10 سال کے لیے جائیں۔

کیا آپ اپنے والدین یا کسی عظیم خالہ سے قسمت کی توقع کر رہے ہیں؟ روزمرہ کی زندگی کے معیار کو برقرار رکھنے کے لیے طویل مدتی منصوبہ بندی کریں اور اس کے بعد جلد ادائیگی کریں۔

اکثر، مضبوط نقدی کا انتخاب آپ کو 20 سال سے زیادہ کے قرض کا انتخاب کرنے پر مجبور کرتا ہے۔ میں نے 25 سالہ قرض کا ذکر نہیں کیا کیونکہ موجودہ نرخوں پر اور متوقع اضافی لاگت کے مقابلے میں یہ بہت غیر منافع بخش لگتا ہے۔

جب میں نے 2000 کی دہائی کے اوائل میں ایک بینک میں کام کیا تو سرمایہ کاروں نے ہمیشہ 15 سالہ قرض لیا: یہ سیلف فنانسنگ کی اوسط مدت تھی اور سرمائے کے منافع سے مکمل استثنیٰ کا بھی۔

پچھلے 10 سالوں میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے اور کیپیٹل گینز کے نظام میں تبدیلی کو دیکھتے ہوئے، کل استثنیٰ کو 30 سال تک بڑھا دیا گیا، قرضوں کو منطقی طور پر بڑھایا جاتا ہے۔

میں نے ویب پر اپنی پہلی آمدنی 2012 میں اپنی سائٹس (AdSense...) کے ٹریفک کو تیار اور منیٹائز کرکے حاصل کی۔


2013 اور میری پہلی پیشہ ورانہ خدمات کے بعد، مجھے +450 سے زیادہ ممالک میں 20 سے زیادہ سائٹس کی ترقی میں حصہ لینے کا موقع ملا۔

بلاگ پر بھی پڑھیں

تمام مضامین دیکھیں
کوئی تبصرہ نہیں

ایک تبصرہ؟