ریئل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنے والے (جرات مند) مالک کے کرایے کا خطرہ

وقت کے خلاف دوڑ شروع ہو چکی ہے: مجھے اپنی پہلی عمارتیں بیچنے سے پہلے 23 سال تک رہنا ہے۔ اس دوران میں، I کرایہ کے خطرے کا سامنا کریں. کمانے کے لیے، مجھے ہر ماہ قرضوں کو پورا کرنے کے لیے کافی رقم تلاش کرنی پڑتی ہے۔ اس لیے ہمیں نقدی کے بہاؤ کے بارے میں مسلسل سوچنا چاہیے۔ نقدی، جیسا کہ کسی بھی کاروبار میں۔

اس نقد بہاؤ کو کیا خطرہ لاحق ہو سکتا ہے؟

آپ کے اور میرے نقطہ نظر سے، سرمایہ کار کے مالک کے نقطہ نظر سے، پارٹی کو کیا خراب کر سکتا ہے اور آپ کو اپنے کرائے کے اپارٹمنٹ سے منافع کمانے سے روک سکتا ہے؟

/

1/ ایک خالی جگہ

جائیداد کا ناقص محل وقوع، کرایہ کی طلب میں کمی، قیمت بہت زیادہ یا خراب حالت میں رہائش۔ مقابلہ سخت ہے اور کرایہ دار (عام طور پر) عقلی ہے: کرایہ پر لینے کے لیے، آپ کو "بہترین" میں سے ہونا چاہیے۔

رہائش گاہوں/عمارت کی باقاعدگی سے تزئین و آرائش نہ کرنے کا لالچ بہت بڑا ہو سکتا ہے: رہائش پھر کرائے پر دینا زیادہ مشکل ہو جاتا ہے…یا ایسے لوگوں کو کرائے پر دیا جاتا ہے جنہیں دوسرے مالکان نے انکار کر دیا ہے۔ مزید برآں، کسی پراپرٹی کو صحیح طریقے سے برقرار رکھنے کا مطلب یہ بھی ہے کہ اس کی اندرونی صلاحیت کو برقرار رکھا جائے اور اسے سالوں کے دوران اس کی قدر میں اضافے کی اجازت دی جائے۔ جائیداد کی تزئین و آرائش پر خرچ ہونے والی رقم فروخت پر ختم ہوتی ہے!

[اپ ڈیٹ 2022] : آپ کو خریدتے وقت ڈیموگرافکس، دستیاب ہاؤسنگ (فری مارکیٹ + HLM) اور نئے پروگراموں کو بھی مدنظر رکھنا چاہیے (شہر کے لیے INSEE کارڈ دیکھیں)۔

میں نے 3 کے آس پاس 2010 عمارتیں خریدیں: 2 یونیورسٹی ٹاؤنز (BREST اور QuIMPER) میں، 1 ایک چھوٹے سے شہر میں (PLONEOUR)۔ بڑھتی ہوئی آبادی اور رہائش کی محدود تعداد کی وجہ سے میرے پاس PLONEOUR میں کرائے کی کوئی آسامیاں نہیں تھیں۔

مثال کے طور پر BREST میں، میں ایک خراب آبادیاتی دور میں گر گیا، 2007-2008 کے معاشی بحران کا نتیجہ:

ایک ہی وقت میں، ٹیکس سے استثنیٰ کے پروگراموں کے نتیجے میں اپارٹمنٹس سے مقابلہ بہت زیادہ تھا… جیسا کہ سماجی رہائش کی فراہمی تھی۔ آپ کو واقعی ایک "سب سے اوپر اپارٹمنٹ" (حالت، مقام…) کی ضرورت تھی تاکہ کرایہ پر لینا یقینی ہو، جو کہ میرے ساتھ نہیں تھا؛)۔

مختصراً، یا تو آپ کے پاس صورتحال کا ایک اچھا میکرو اکنامک تجزیہ ہے، یا آپ پراپرٹی کی اندرونی خصوصیات پر بھروسہ کرتے ہیں۔

/

2/ بلا معاوضہ کرایہ کی گارنٹی انشورنس (GLI) نکالیں؟

یہ اچھے لوگوں کا نمبر ایک خوف ہے جو اپنی ریٹائرمنٹ کی تیاری کے لیے اسٹوڈیو خریدتے ہیں۔ چھوٹے کرایہ دار اکثر "رینٹل گارنٹی" انشورنس کا انتخاب کرتے ہیں۔

عام طور پر:

  1. بیمہ کنندگان اسے کرایوں کے 2 سے 3% کے درمیان کی قیمت پر پیش کرتے ہیں۔
  2. صرف کرایہ کی رقم سے 3 گنا کمانے والے کرایہ دار (اگر ان کی کوئی آمدنی نہیں ہے تو ان کے جمع کرنے کے لیے 5 گنا) کا احاطہ کیا جا سکتا ہے۔
  3. گارنٹی پیش کرنے والی ریاستی اسکیمیں بھی ہیں۔ ان کے نام اور پیش کردہ ضمانتیں برسوں سے مختلف ہیں۔ اس وقت، یہ 18 سے 30 سال کی عمر کے نوجوانوں اور 30 ​​سال سے زیادہ عمر کے ملازمین کے لیے VISALE ہے۔

کیا مجھے یہ بیمہ لینا چاہیے؟ کیا یہ واقعی مفید ہے؟

اس کے لیے نکات ہیں: ایک خاص ذہنی سکون، کم قیمت، جائیداد کی آمدنی میں کٹوتی...

میری رائے میں، خطرے کے لحاظ سے، سب کچھ جمع کرنے کا معاملہ ہے، خطرے کو کم کرنے کا۔ میں ان لوگوں کو سمجھ سکتا ہوں جن کے پاس صرف جائیداد اور تھوڑی آمدنی ہے، زیادہ سے زیادہ سیکورٹی چاہتے ہیں۔

جیسے ہی آپ کے پاس 10، 20، 30 یا اس سے زیادہ رہائشیں ہیں، ادائیگی کے واقعے کو زیادہ خاموشی سے تناظر میں رکھا جاتا ہے (یہی تبصرہ اس وقت لاگو ہوتا ہے جب آپ ان رہائشوں کے لیے گھریلو سامان خریدتے ہیں: کوئی وارنٹی توسیع نہیں، شکریہ)۔

ویسے، کیا ایسا اکثر ہوتا ہے؟ ٹھیک ہے، انشورنس کی قیمت جتنی کم ہوگی، اس کا احاطہ اتنا ہی کم ہوگا۔ ایک مستقل کنٹریکٹ پر کسی شخص کے ساتھ، مثال کے طور پر، کرایہ کی رقم سے 3 گنا کمانا، واقعہ پیش آنے میں بہت زیادہ بد قسمتی ہوتی ہے۔ تاہم، یہ بالکل اس قسم کا کرایہ دار ہے جسے انشورنس کور کرنے پر راضی ہوتا ہے۔

اس کے علاوہ، کرائے اور نقصان کے لحاظ سے، احاطہ کردہ حدود پر توجہ دیں۔ انتظار کی مدت ہو سکتی ہے! مثال کے طور پر صرف 6 ماہ سے بلا معاوضہ… اور 2 سال کی محدود مدت کے لیے۔

CoVID کے بعد کے عرصے میں ایک بے ایمان کرایہ دار کی بے دخلی کی اوسط مدت کو دیکھتے ہوئے، عمومی اور مخصوص شرائط کو بغور پڑھیں:]۔

ذاتی طور پر، مجھے صرف بے روزگار کرایہ داروں کے ساتھ مشکلات کا سامنا کرنا پڑا، جو عمارت کو خریدتے وقت سابق مالک سے وراثت میں ملی تھی۔ انہوں نے ناقص تجدید شدہ رہائش پر قبضہ کیا اور آمدنی کی کمی کی وجہ سے ان کے ساتھ کوئی انشورنس ممکن نہیں تھا۔

کیا ہم انہیں وہ رہائش کرایہ پر دیں جس پر انہوں نے اس وقت قبضہ کیا تھا؟ ضرور رہائش کے لیے ہر کسی کے حق کے علاوہ، کسی کرایہ دار کے زیر قبضہ رہائش خطرے میں پڑی ہوئی رہائش ہمیشہ خالی مکان سے زیادہ پرکشش ہوتی ہے۔ اور کچھ بے روزگار لوگوں کے پاس اب بھی اصول ہیں اور وہ اپنے کرائے کو ناقابل تلافی عزت دیتے ہیں۔

دوسروں کے لیے، چند خطوط اور ایک دوستانہ مفاہمت کے مرحلے کی ناکامی کے بعد، بیلف اپنی ذمہ داری سنبھال لیتا ہے۔ کسی بھی مالک اور شہری کے لیے ضلعی عدالت کو دریافت کرنے کا ایک اچھا موقع۔ عام طور پر، برا ادا کرنے والا چھوڑ دیتا ہے، ایک زائد مقروض ہونے کی فائل کھولی جاتی ہے، اور اس کا قرض ریکارڈ کیا جاتا ہے اور مثال کے طور پر 2 سال کے لیے منجمد کیا جاتا ہے۔

تجربے سے، دوسری طرف، ایک بے دخل کرایہ دار تقریباً کبھی بھی بعد میں اپنے کرائے کا قرض ادا نہیں کرتا ہے۔ اس پر کراس لگائیں اور ٹھوس گارنٹی کے ساتھ پروفائل کا انتخاب کرکے مزید سختی کریں۔

/

3/ غیر طے شدہ کام اور نقصان

بوائلر کا فیل ہونا، چھت کا لیک ہونا، بجلی کا مسئلہ یا کسی نادہندہ کرایہ دار کی طرف سے اپارٹمنٹ کی تنزلی… عمارت میں ہمیشہ اچھی حیرت ہوتی ہے۔ یہ نیرس دنوں سے بچتا ہے. یہ افسردہ ہو سکتا ہے۔ لیکن صرف اس صورت میں جب ان "سرپرائزز" کی توقع نہ کی گئی ہو۔ آپ کو اعتماد کرنے کے قابل ہونا پڑے گا۔ نقدی :

- دوسری آمدنی کے ذریعے اگر ہم متوازی طور پر کام کرتے ہیں (آپ یا آپ کے ساتھی)۔

- کرایوں کا شکریہ، اگر قرض 20 یا 25 سال پر محیط ہے اور یہ کہ یہ قرض کی ماہانہ ادائیگیوں سے زیادہ ہیں۔

- آخر میں، عمارت خریدتے وقت کام کے بجٹ کے لیے منصوبہ بندی کرنا مفید ہے۔ دوسرے کاموں کے علاوہ جو واضح طور پر قابل قیاس ہیں، عمارت کی قیمت کا 5% کیوں نہ شامل کیا جائے؟ جب تک رقم جاری نہیں ہوتی، اس کی ادائیگی نہیں ہوتی۔ اور اس ریزرو کی قیمت CETELEM قرض سے کم ہے۔

پیرس میں میری ملاقات کے پہلے کلائنٹس میں سے ایک شہر میں دس اپارٹمنٹس کا مالک تھا۔ فکر صرف اتنی تھی کہ وہ سوچنے لگا تھا کہ کل وہ کیسے کھائے گا۔ اس کی بیرونی تنخواہ اب اس کی رہائش کے ہنگامی حالات کو پورا کرنے کے لیے کافی نہیں تھی اور اس نے کوفینوگا لون وغیرہ کو کئی گنا بڑھا دیا۔ اس سے نمٹنے کے لئے. بری حکمت عملی۔ آپ براہ راست اپنے بینک میں بھی جا سکتے ہیں اور قرض کی مدت یا رقم میں توسیع کے لیے بات چیت کر سکتے ہیں۔ یا کیوں نہ کچھ نقد رقم کی وصولی کے لیے خریدا گیا پہلا اپارٹمنٹ فروخت کیا جائے؟

ایک اور غیر متوقع واقعہ: ایک غیر معمولی واقعہ جیسے آگ۔ ذمہ دار کرایہ دار کا بیمہ، جسے آپ ہر سال چیک کرتے ہیں، نقصان کو پورا کرے گا۔ تاہم، رہائش کے خالی ہونے پر پیدا ہونے والی کسی بھی پریشانی کے لیے "غیر مقیم مالک" کا بیمہ لینا اب بھی مفید ہے۔

[پروٹیپ 2022] : مرمت کے اخراجات کو محدود کرنے کے لیے، Leroy Merlin میں DIY کورسز کریں؛ Castorama یا دیگر ٹیوٹوریل ویڈیوز کو سبسکرائب کریں۔ Allovoisins بھی آپ کی مدد کر سکتے ہیں۔

میں اس بات سے اتفاق کرتا ہوں کہ نظریہ میں یہ بہتر ہے کہ کسی پیشہ ور کی خدمات حاصل کی جائیں اور تمام کام کے لیے رسیدیں رکھیں۔ عملی طور پر، جب آپ چھت تلاش کرنے کے لیے 6 ماہ تک جدوجہد کرتے ہیں، تو آپ متبادل حل تلاش کرنے یا خود سیکھنے کے بجائے خوش ہوتے ہیں۔

4/ ٹیکس؟

واقعی کوئی غیر متوقع نہیں ہے تاکہ وہ قابل تعین ہوں بلکہ… ایسی چیز جسے ہم بھول جاتے ہیں۔ شہری ماحول میں عمارت سب سے پہلے زمین کی آمدنی ہے۔ ہم یہاں ٹیکس رپورٹنگ کے ممکنہ اختیارات کی تفصیل نہیں بتا رہے ہیں (جلد ہی، میں وعدہ کرتا ہوں؛ میں دیکھ رہا ہوں کہ کچھ تھوک کھا رہے ہیں!) اس میں پراپرٹی ٹیکس شامل کریں اور آپ نے عام طور پر ٹیکسوں میں صرف 2 ماہ کا کرایہ کھو دیا ہے۔

آئیے دو عمارتیں لیتے ہیں:

PLONEOUR میں ایک، 5500 باشندے: آمدنی 18600، پراپرٹی ٹیکس 800، یا 4,30%۔

دوسرا BREST میں، علاقے میں 200 سے زیادہ باشندے: زمین کی آمدنی 000، پراپرٹی ٹیکس 25200، یا 1900%۔

[پی آر او ٹپ تھوڑا ڈیماگوگ 2022] : "صحیح" میونسپلٹی کے زیر انتظام شہروں میں سرمایہ کاری کرنا بہتر ہے :))۔

تجارتی جگہوں میں سرمایہ کاری سے گریز کریں سوائے مقام n°1: پراپرٹی ٹیکس کا حساب نظریاتی کرایہ پر کیا جاتا ہے نہ کہ لیز کی حقیقت پر۔ مضافات میں دکانوں کی ترقی اور شہر کے مراکز کی ساختی مشکلات کے پیش نظر، آپ کو پراپرٹی ٹیکس میں طویل مدت میں مہنگا پڑے گا۔

یہ کوئمپر میں میرا معاملہ ہے: اصل کرایہ تقریباً €10؛ کیڈسٹری میں کرایہ کا تخمینہ €000 ہے۔ ان سے بحث کے بعد بظاہر قانون کو چیلنج کرنا ممکن نہیں۔ میرے وکیل کے ساتھ جاری رکھا جائے!

/

5/ اخراجات

عام طور پر، کرایہ دار چارجز میں شمار کرتا ہے: عام لوگوں کے لیے بجلی، عام لوگوں کے لیے پانی اور صفائی۔ دوسرا آپشن یہ ہے کہ کرایہ داروں کو آپس میں صفائی کا انتظام کرنے دیں، لیکن یہ زیادہ بے ترتیب ہے۔

ایک بار پھر، پراپرٹی ٹیکس کی طرح، ان اشیاء کی حالیہ رسیدیں دیکھنے کے لیے پوچھنے میں ہچکچاہٹ محسوس نہ کریں۔ اور جولائی/اگست میں نہیں جب طلباء پر مبنی آدھی رہائش خالی تھی :)۔ اتفاق سے، میری ایک عمارت میں، مالک کی طرف سے لگائے گئے چارجز بمشکل پانی کی قیمت پوری کر پاتے تھے۔

6/ نئی ڈی پی ای اور توانائی کی ذمہ داریاں

DPE کے پاس 1 جولائی 2021 سے ایک نیا فارمولا ہے۔

اس کی درجہ بندی پرانے گھروں کے ساتھ زیادہ شدید ہے اور اکثر، اسے بہتر کرنے کا بہترین حل ہیٹ پمپ کا انتخاب کرنا ہے۔

اگر آپ کا گھر "توانائی کی چھلنی" کے قریب ہے، تو آپ کو کرائے پر لینا جاری رکھنے کے لیے جلدی سے کام پر غور کرنے کی ضرورت ہوگی:

  1. 1 جنوری 2023 سے کلاسیفائیڈ G ہاؤسنگ کرائے پر لینے پر پابندی ہوگی۔
  2. 1 جنوری 2028 سے ہاؤسنگ کی درجہ بندی F۔
  3. 1 جنوری 2034 سے ہاؤسنگ کی درجہ بندی E۔

اگر مالکان کو آسانی سے قابل رسائی امداد فراہم نہیں کی جاتی ہے تو یہ مکان کی ایک بڑی کمی کی نشاندہی کرتا ہے (مثال کے طور پر خود اعلان کردہ ٹیکس کریڈٹ/کمی وغیرہ)۔

7/ کنڈومینیم اور ایئر بی این بی: کیا آپ دن کے لیے فرنشڈ رہائش کرائے پر لے سکتے ہیں؟

بڑے شہروں میں کچھ کنڈومینیمز میں، شریک مالکان جو اپنی عمارت میں سال بھر رہتے ہیں، AirBnB قسم کے فرنشڈ کرائے پر پابندی لگانے کا انتخاب کرتے ہیں۔

لہذا یہ آپ کی خریداری کرتے وقت جانچنے کا ایک نقطہ ہے، جبکہ یہ سوال 10 سال سے بھی کم عرصہ قبل پیدا ہوا تھا جب یہ مضمون پہلی بار لکھا گیا تھا:]۔

[مضمون 2010 میں لکھا گیا (پہلے ہی!؟) اور 2022 میں اپ ڈیٹ کیا گیا]۔

میں نے ویب پر اپنی پہلی آمدنی 2012 میں اپنی سائٹس (AdSense...) کے ٹریفک کو تیار اور منیٹائز کرکے حاصل کی۔


2013 اور میری پہلی پیشہ ورانہ خدمات کے بعد، مجھے +450 سے زیادہ ممالک میں 20 سے زیادہ سائٹس کی ترقی میں حصہ لینے کا موقع ملا۔

بلاگ پر بھی پڑھیں

تمام مضامین دیکھیں
کوئی تبصرہ نہیں

ایک تبصرہ؟