پہلی کرائے کی سرمایہ کاری - 2007 سے 2022

کرائے کی خریداری

2007 کے آخر میں، میں نے اپنی پہلی کرائے کی خریداری BREST میں T1 کے ساتھ کی۔ میری پڑھائی کے تقریباً 3 سال بعد، پہلی مستقل ملازمت کی توثیق ہوئی… آئرلینڈ میں۔ فوری طور پر، میں "سرمایہ کاری" کے لیے چند دنوں کے لیے ملک واپس آتا ہوں۔ میرے 3rd سائیکل اور میرے تھیسس "ریئل اسٹیٹ کے ساتھ جیت" کے بعد سے، میں تیار ہوں. خاص طور پر چونکہ پرائیویٹ مینجمنٹ میں انٹرن شپ کے دوران، مجھے کلائنٹس کے IRPP یا ISF فارم بھرتے وقت ان سے بات چیت کرنے کا موقع ملا۔ فیصلہ آسان ہے: کاروباری رہنما، رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کار، اکثر دونوں ایک ہی وقت میں… اور بہت، بہت کم ملازمین۔

اس وقت میں نے پیرس اور Finistère کی طرف دیکھا۔ پیرس اپنے خوابوں کی منڈی کے لیے: ڈیموگرافی، زیادہ آمدنی اس لیے مارکیٹ کی لیکویڈیٹی، کرایے کی مضبوط مانگ، وغیرہ۔ اس وقت، ایک سٹوڈیو تقریباً €100 تھا، ایک ایسی رقم جس نے ہجوم کی چیخیں نکال دیں۔

Finistère میں، میں مارکیٹ کو بہتر طور پر جانتا ہوں (نظریہ میں)، ضرورت پڑنے پر میرا خاندان بھی آس پاس ہوتا ہے، بالکل میری طرح موقع پر۔ فرانس میں صرف چند دنوں کے لیے موجود ہوں، میں "مقامی" مارکیٹ کا انتخاب کرتا ہوں، جو کہ زیادہ سستی ہے۔

پیرس میں: €20 میں 100m² اسٹوڈیو، €000 نوٹری اور ایجنسی کی فیس شامل ہے۔ کرائے پر €110/ماہ یا €000/سال یا 500% کی پیداوار + کام کی منصوبہ بندی کی جائے گی، اس کا حساب نہیں لگایا گیا کیونکہ پروجیکٹ کا آخر تک مطالعہ نہیں کیا گیا۔

بریسٹ میں: پارکنگ کی جگہ اور باکس کے ساتھ €1 میں 27m² کا T45 bis، €000 ایجنسی کی فیس، €4 نوٹری فیس؛ اس وقت €500 میں کرایہ پر لیا گیا، یعنی €4/سال، یعنی 400% کی پیداوار۔ کام بھی متوقع ہے۔

Hindsight تبصرے:

- کاغذ پر، بریسٹ زیادہ منافع بخش انتخاب لگتا ہے۔ لیکن ہوشیار رہو، مارکیٹ بھی کم تناؤ اور کم مائع ہے: سرمایہ حاصل کرنے کے امکانات زیادہ محدود ہیں۔ شہر کی آبادی میں جمود ہے، نئی عمارتیں بن رہی ہیں اور آمدنی محدود ہے۔

– رئیل اسٹیٹ ایجنٹ مجھے اس کے محل وقوع، مستقبل کے ٹرام اسٹیشن کے قریب، اس کے کنکریٹ فرش اور کوپرو کی اچھی دیکھ بھال کے لیے تجویز کرتا ہے۔ رہائش گاہوں پر قابض مالکان کی ایک بہت بڑی اکثریت ہے۔

- اس مشہور پس منظر کے ساتھ، میں سمجھتا ہوں کہ: ٹریڈنگ فیس میں €4 بہت زیادہ ہے۔ میں شاید ان سے بہتر مذاکرات کر سکتا تھا۔ خاص طور پر چونکہ میں ایک آسان گاہک ہوں: میں 500 منٹ میں گھومتا ہوں اور دستخط کرتا ہوں۔

- اس وقت، میں نے کنکریٹ کے فرش اور لکڑی کے فرش کے درمیان فرق دریافت کیا، ایک ایسا سوال جو میرے ذہن میں کبھی نہیں آیا تھا۔ یہ سچ ہے کہ آج کا انتخاب کرنے کے لیے، میں کنکریٹ کا پرستار بنوں گا۔ لیکن لکڑی کا فرش، بے عزتی اور نظر انداز، اکثر ناقابل شکست منافع پیش کرتا ہے۔

- ایک نکل کو پرو اچھا ہے… لیکن یہ مہنگا ہے۔ اس T50 کے لیے تقریباً 1€ فی مہینہ۔ یہیں سے ہم پوری عمارت کی ملکیت کے مفاد کی پیمائش کرتے ہیں اور دیکھ بھال اور کیے جانے والے کام کی وضاحت کرتے ہیں۔

– اس وقت، اپارٹمنٹ کا انتظام ایجنسی کے ذریعے کیا گیا تھا اور میں نے اس طرزِ انتظام کو جاری رکھا، کرایہ کی آمدنی کے 6% کے خلاف (اچھی طرح سے بات چیت کی گئی خصوصی شرح، عملی طور پر کافی عام)۔ "Bon Coin" کی آمد اور انٹرنیٹ اشتہارات BREST میں ایجنسی کے انتظام کو ختم کر دیں گے۔

کرایہ کی تاریخ:

100_0328.JPG

- کرایہ دار چند مہینوں کے بعد جگہ چھوڑ دیتا ہے۔ ایک نوجوان نرس اس کی جگہ لے لیتی ہے لیکن اسے کھڑکیوں کو تبدیل کرنے کی ضرورت ہوتی ہے (ارے، یہ سچ ہے کہ آپ ایک مسودہ محسوس کر سکتے ہیں…)۔ مجھے کھڑکی اور آنگن کے دروازے کے لیے میموری سے 2€ ملتے ہیں۔

- اس کے بعد اپارٹمنٹ کچھ مہینوں تک خالی رہتا ہے… اسے دوبارہ کرائے پر لینا ناممکن ہے۔ ایجنسی نے اپنی رینٹل مینجمنٹ فائل کو کسی اور ایجنسی کو بیچ دیا… جو کسی چیز کا انتظام نہیں کرتی ہے۔ مثال کے طور پر جائیداد کے اشتہار میں کوئی تصویر شامل نہیں ہے۔ اور یہ صرف ان کی سائٹ یا معمولی لاگ پر ظاہر ہوتا ہے۔ اچھا گوشہ؟ نہیں جانتا.

- موسم گرما 2010، جب میں آئرلینڈ سے واپس آیا، میں نے چابیاں اکٹھی کیں اور €2 (فرشیں، دیواریں وغیرہ) میں داخلہ دوبارہ کرایا۔ میں کرایہ کو بڑھا کر 500€ کر دیتا ہوں بشمول چارجز (+350€/مہینہ) اور اپارٹمنٹ کو اگلے دنوں میں دوبارہ کر دیا جائے گا۔ آج، یہ 25€ CC ہے۔

حتمی پیداوار:

اپارٹمنٹ کی کل قیمت فی الحال €58 ہے، چارجز کو چھوڑ کر €900 فی مہینہ کرایہ، یعنی 310/3 = 720% منافع۔

واضح واپسی کے لیے، یہ واضح رہے کہ پراپرٹی ٹیکس + پراپرٹی ٹیکس + CSG-CRDS + ہاؤسنگ انشورنس تقریباً €500 فی سال آتے ہیں۔ یہ ہمیں 5,46٪ پر واپس لاتا ہے۔

قرض:

گفت و شنید کے اخراجات کے بارے میں لاپرواہ، میں CMB اور Banque Populaire کے درمیان بینک لون اور شٹل پر متضاد ہوں، جب تک کہ مجھے 4,72 سالوں میں 15% حاصل نہ ہو جائے۔ ایسا لگتا ہے کہ یہ اس وقت اچھا تھا :)۔

غیر مقیم مکان مالک کی بیمہ کے علاوہ، میں موت کی بیمہ سے مطمئن ہوں۔ کوئی "نوکری کا نقصان" یا معذوری کا بیمہ نہیں کیونکہ کرایہ دار قرض کی اکثریت کی ادائیگی کرتا ہے۔

آخر میں، بینک گارنٹی اور ان کے اخراجات کے ساتھ، یہ دیتا ہے:

ٹیبل T1

ہر ماہ، اس لیے میں اپنی جیب سے 441 – 310 = 131€ ادا کرتا ہوں۔ آخر میں، میں نے 23 سالوں میں تقریباً €580 ادا کیے ہوں گے۔ اگر میں یہ رقم ہر ماہ لگاتا، تو یہ مجھے 15 سالوں میں 27% خالص پر €479 لاتا۔

اقرار ہے کہ کچھ مہینے ہوئے ہوں گے کہ کرایہ نہیں دیا گیا، وغیرہ، لیکن میں آنے والے سالوں میں کرایہ بڑھانے کا "خطرہ" رکھتا ہوں۔

کیا میں اس رقم کو کیپیٹل گین پر شمار کرکے بازیافت کرسکتا ہوں؟ اپارٹمنٹ کی بنیادی قیمت 45 کے آخر میں 000€ تھی + 2007€ کام کے لیے، یعنی 5€؛ 000 سالوں میں ہر سال 50% کی تعمیر کی لاگت میں افراط زر/اضافے کو لے کر، یہ 000 میں تقریباً €2 کی قیمت دیتا ہے، جو کہ جائیداد اور عمارت کی اچھی دیکھ بھال کے پیش نظر میری رائے کے مطابق ہے۔

نتیجہ 2010:

لہذا اپارٹمنٹ مجھے لائے گا:

€67 – €300 قرض کے لئے نقد – €23 ٹیکس اور انشورنس کے لئے – €580 کام کے لئے = €7۔

یہ رقم اس رقم سے تھوڑی زیادہ ہے جو پاس بک میں سختی سے رکھی گئی رقم مجھے (€27) لاتی کیونکہ:

- رئیل اسٹیٹ اپنے عروج پر تھا اور پیداوار معمولی تھی۔

- اپارٹمنٹ پر واپسی قرض کی شرح سے مشکل سے زیادہ ہے۔

- اپارٹمنٹ مجھے نقد میں بہت مہنگا پڑ رہا ہے۔ کرایہ دار کی طرف سے مالی اعانت کا حصہ کافی بڑا نہیں ہے اور اس وجہ سے قرض کا لیوریج اثر کم ہو گیا ہے۔

- پیداوار کوپرو چارجز کے ذریعہ محدود ہے۔

- خریداری کی قیمت اور فیس پر بہتر بات چیت کی جا سکتی تھی۔

تقریباً 3% کا دوبارہ گفت و شنید والا قرض بالآخر آپریشن کو مزید مثبت بنا دے گا۔ اس کے بعد یہ دیکھنا باقی رہے گا کہ کیا بیچنا اور ممکنہ طور پر کیپیٹل گین ٹیکس ادا کرنا بہتر ہے یا پراپرٹی کو کرائے پر رکھنا ہے۔

کیونکہ، اگر 15 سال سے زیادہ کا آپریشن کافی حد تک سفید ہے، 20 یا 25 سال سے زیادہ، جائیداد کو 15 سال سے فنانس کیا جا رہا ہے، آپریشن کا کیش فلو اور اس وجہ سے اس کا منافع زیادہ ہمدرد ہے۔

قسط 2020 - 2022:

2020 میں، بعد میں خریدی گئی 3 دیگر عمارتوں کے کام کے مقابلے میں میرے پاس نقد رقم کی کمی ہے۔ پہلی قید کے بعد، میں اپارٹمنٹ کو تقریباً €1 (پھر کرائے پر) میں فروخت کرنے کا ارادہ رکھتا ہوں۔ میں لی بون کوائن پر ایک اشتہار دیتا ہوں اور دن میں 56 پیغامات وصول کرتا ہوں۔ ٹھیک ہے، میں نے شاید غلط سمجھا، میں اشتہار واپس لے لیتا ہوں!

درحقیقت، بازار بس پھٹ رہا ہے اور ابھی تک کسی کو اس کا علم نہیں ہے۔ مثال کے طور پر، Finistère نے 30 - 2020 کی مدت میں تقریباً 2022 فیصد لیا:

جب کہ میں نے 2008 میں "سب سے زیادہ" خریدا تھا، میرے پاس نہ صرف اسی قیمت + اپنی لاگت پر دوبارہ فروخت کرنے کا موقع ہے بلکہ سرمائے کے نفع کی امید بھی ہے۔

آخر میں، میں کرایہ دار کی روانگی کا انتظار کرنے اور اپارٹمنٹ کو ریفریش کرنے کے خیال پر جاتا ہوں تاکہ اسے 15 سال کے کرائے کے بعد دوبارہ قیمت میں رکھا جا سکے۔

میں سوچ رہا ہوں کہ یا تو کرایہ میں تھوڑا سا اضافہ کروں اور قرض کے ختم ہوتے ہی کرایوں سے لطف اندوز ہوں یا اپنی دوسری جائیدادوں یا کسی نئی جائیداد میں دوبارہ سرمایہ کاری کرنے کے لیے اسے دوبارہ فروخت کروں۔

آخر میں، مجھے کاریگروں کی ایک اچھی ٹیم ملتی ہے جو لاگت کو محدود کرتے ہوئے ہر چیز کو ذائقہ کے ساتھ بحال کرتی ہے۔ میں €85 میں اشتہار دیتا ہوں اور پراپرٹی کو €000 میں خریدار مل جاتا ہے۔

مجھے اب بھی پریزنٹیشن ویڈیو یاد ہے جو میں نے امکانات کو دکھائی تھی:

ٹھوس طور پر، میں اس اضافی قیمت کے ساتھ آخر میں خوش قسمت تھا۔ شکریہ ؛ سب سے نیچے کی شرح سود، تقریباً ہر ایک کو دیا گیا بی اے سی اور طلباء کی بڑھتی ہوئی تعداد، مہنگائی اور بچت کھاتوں پر خوفناک منافع جو نئے سرمایہ کاروں کو شروع کرنے کی ترغیب دیتے ہیں۔

لیکن میں دیکھتا ہوں کہ بہت سارے لوگ X سال کے بعد اپنی جائیداد کی خودکار تعریف پر اعتماد کر رہے ہیں۔ وہ تمام سرمایہ کار جنہوں نے 2008 میں نئی ​​ٹیکس چھوٹ دی اور 9 سال بعد بیچ دی وہ خون کے آنسو روئے۔ Limoges میں، ایک جوڑے نے 175 میں خریدے گئے اپارٹمنٹ سے €000 کمائے، 2008 میں صرف €83، کرایہ پر لینے کے قابل نہیں.

ایک پراپرٹی خریدیں کیونکہ اس کا محل وقوع اچھا ہے، کیونکہ یہ ایک اچھا کیپیٹلائزیشن ریٹ پیش کرتا ہے… اور اس لیے کہ آپ اسے پسند کرتے ہیں۔ ہاں، یہاں تک کہ ایک گھٹیا سرمایہ کار کے لیے بھی آخری معیار اہم ہے: یہ 2 کرایہ داروں کے درمیان یا غیر متوقع کام ہونے پر حوصلے کو برقرار رکھنے میں مدد کرتا ہے۔

کبھی بھی کسی پراپرٹی کو صرف اس کی کارکردگی کے لیے نہ خریدیں، خاص طور پر جب اسے ٹیکس کے نظام سے مصنوعی طور پر تعاون حاصل ہو۔ میری ساری ہمدردی Girardin ڈیوائس کا شکار، ڈ پیئر اور خالی جگہیں (پاپ کارن کے ساتھ اس موضوع پر فورمز پڑھیں)

میں نے ویب پر اپنی پہلی آمدنی 2012 میں اپنی سائٹس (AdSense...) کے ٹریفک کو تیار اور منیٹائز کرکے حاصل کی۔


2013 اور میری پہلی پیشہ ورانہ خدمات کے بعد، مجھے +450 سے زیادہ ممالک میں 20 سے زیادہ سائٹس کی ترقی میں حصہ لینے کا موقع ملا۔

بلاگ پر بھی پڑھیں

تمام مضامین دیکھیں
۰ تبصرے
    • Guillaume میں
    • اگست 3 2016
    جواب

    دلچسپ مضمون، میں خود آپ کی 2007 کی صورتحال میں ہوں اور میں فرانس میں سرمایہ کاری کے لیے zieuter شروع کرتا ہوں۔ ویسے بھی، آپ کے مضامین واقعی دلچسپ ہیں۔

      • سرمایہ کاری
      • 10 ستمبر 2018
      جواب

      اس حوصلہ افزا تبصرے کے لیے آپ کا شکریہ۔

      زیادہ تر مضامین ذاتی تجربے کا اشتراک کرتے ہیں، دوسرے دوستوں کی مدد کے لیے موجود ہیں؛)۔

      میں 2019 کے لیے کچھ تھیمز کو دوبارہ ڈیزائن اور گہرا کرنے کی کوشش کروں گا۔

ایک تبصرہ؟