Bạn nên mua hay bán căn nhà của mình trong cuộc sống?

Kể từ năm 2013 và lần đầu tiên viết bài báo này, niên kim nhân thọ đã phát triển trong bộ phận của tôi (29). Vào thời điểm đó, nó được tổ chức trên một mô hình cổ điển 1/3 bó hoa, phần còn lại là tiền thuê.

Kể từ đó, mô hình "bó hoa không có thu nhập", tương ứng với giá trị của quyền sở hữu trần về kinh tế, đã tự áp đặt chính nó. Tôi nghĩ đó là một hệ thống tuyệt vời cho hầu hết người mua và người bán (" người hàng năm").

1 / Nguyên tắc niên kim cuộc sống: tại sao nó thú vị

Theo quan điểm của người bán, việc nhận vốn hoặc một khoản tiền niên kim cho phép anh ta thực hiện các dự án của mình hoặc tổ chức di sản của mình, đặc biệt là trong trường hợp không có người thừa kế trực tiếp.

Theo quan điểm của người mua, tại thời điểm mà livret A đưa ra tỷ lệ 1%, doanh số bán niên kim nhân thọ cho phép thường là một khoản đầu tư (ròng) khoảng 5%.

Vì vậy, đó là một cách tốt hơn để chống lại lạm phát (10% trong năm nay?) Hơn là để tiền của bạn nằm trong ngân hàng.

Ma định nghĩa niên kim cuộc sống trong một vài từ :

Nó giống như thể chủ sở hữu hiện tại trở thành người thuê nhà và trả tiền thuê nhà trả chậm cho bạn trong thời gian anh ta còn sống.

Theo các thuật ngữ pháp lý hơn, bạn mua quyền sở hữu trần đối với tài sản (lạm dụng) và chủ sở hữu cũ giữ lại quyền sử dụng và sinh sống (usus = niên kim sống bị chiếm dụng).

Nếu anh ta không giữ quyền sử dụng tài sản và bạn có thể tự do định đoạt nó, thì đó là một cuộc sống tự do. Hệ thống này rất thú vị nếu bạn muốn xử lý tài sản ngay lập tức; nếu là để cho thuê, tránh bị đánh thuế (xem bên dưới), tốt hơn là mua một niên kim cho cuộc sống bận rộn.

Một số hợp đồng trao quyền thu hoa lợi (fructus), nghĩa là cho thuê tài sản vì lợi ích của người bị tuyên bố, nhưng điều này khá bất khả thi… trừ khi tài sản đó là một tòa nhà chung cư. Trong trường hợp này, rủi ro cho thuê là một phần của hình thức mua này và có thể chấp nhận được.

Trong bối cảnh của một ngôi nhà hoặc căn hộ “bình thường”, người truyền họ thường sẽ bị cấm cho thuê tài sản của mình.

Phãy đưa ra một ví dụ:

Một ngôi nhà trị giá 200 €.

Jean-Paul có 10 năm tuổi thọ.

Giá thuê bao gồm các khoản phí trong 10 năm ước tính là 90 € (000 € / tháng).

Do đó, người mua của nó sẽ phải trả một số tiền gần 200 - 000 = 90 € để trở thành chủ sở hữu của ngôi nhà (ngoài một vài phép tính mà chúng tôi sẽ trình bày chi tiết sau;)).

Cũng xin lưu ý rằng tiền thuê lý thuyết mà người tuyên niên trả cho bạn là chưa có thuế. Nếu bạn có người thuê nhà theo kiểu truyền thống, tiền thuê sẽ được cộng vào thu nhập của bạn và là nạn nhân của TMI (khung thuế cận biên).

Nói chung, hầu hết các nhà đầu tư bị đánh thuế khoảng 30%:

Giá mua có thể được trả hoàn toàn dưới dạng vốn : điều này tương ứng vớibán quyền sở hữu trần kinh tế tốt.

Ngược lại, việc mua lại có thể được thực hiện 100% dưới dạng niên kim, với số vốn bằng 0 được trả khi có chữ ký.

Cuối cùng, bạn có mô hình truyền thống mà tôi đã nói với bạn trong phần giới thiệu: 1/3 vốn, phần còn lại dưới dạng niên kim.

Hiện nay, mô hình không lĩnh niên kim, trả góp 100% vốn đang được các bên ưa chuộng.

Nó làm cho nó có thể giảm thiểu nguy cơ cái chết của người nuôi dưỡng. Nếu sau này sức khỏe yếu, anh ta biết rằng anh ta đã tận dụng hết tài sản của mình.

Và ngay cả khi có sức khỏe tốt, người mua thường không quan tâm một chút đến việc thu hồi tài sản trong 10, 11 hoặc 12 năm. Anh ấy chỉ muốn chắc chắn rằng anh ấy không chi tiêu nhiều hơn những gì đã lên kế hoạch.

Khi số tiền được trả không còn thay đổi theo độ tuổi chết của người bán, rào cản đạo đức cũng được dỡ bỏ. Không còn một kịch bản như trong phim Lệ đời truyền kiếp nữa;).

2 / Cách tính niên kim trọn đời có hoặc không có niên kim

Để tính toán các yếu tố đến hạn (bó hoa / vốn + niên kim), phải tính đến các yếu tố sau:

a) Ngày của hợp đồng, giới tính và tuổi của người tuyên bố

Người bán càng già thì tuổi thọ càng ngắn. Do đó, số tiền phải trả để có được tài sản sẽ lớn hơn.

Không có sự bình đẳng giữa nam và nữ 😉

Ngược lại, đối với một người theo niên kim "trẻ", bạn sẽ phải trả một khoản vốn / niên kim khiêm tốn hơn, do đó, hãy tiết kiệm ít đáng kể hơn cho người hưởng niên kim trong cuộc sống này.

Do đó, ngày của hợp đồng sẽ ảnh hưởng đến giá phải trả theo ngày sinh của người bán.

b) Bảo lưu quyền sử dụng và quyền ở

Tôi đã có một ít hư hỏng phần tử này trong 1 /.

Nếu người bán chiếm giữ tài sản, đó là niên kim sống bị chiếm dụng, trường hợp thường xuyên nhất.

Ví dụ, nếu anh ta đi đến một nhà hưu trí và muốn bán một niên kim nhân thọ để trả tiền cho nó, thì anh ta là một niên kim nhân thọ tự do; thú vị cho bạn nếu bạn dự định sống ở đó nhưng ít thuê tài sản theo ý kiến ​​của tôi. Bạn sẽ làm như bạn muốn:].

c / Toàn bộ giá trị sở hữu

Đây là yếu tố rất trung tâm của hợp đồng.

Ai đã thẩm định tài sản? Một đại lý bất động sản? Một công chứng viên? Loại thứ hai thường đáng tin cậy hơn và nên cung cấp các tham chiếu về các thuộc tính có thể so sánh được trong ước tính của nó.

Đánh giá này có tương ứng với thông tin có sẵn trên cơ sở dữ liệu quốc gia ?

Nếu giá được đưa ra cao hơn giá của hàng hóa đã bán, điều này có thể chính đáng bằng cách:

  1. Vị trí của tài sản?
  2. Tình trạng đặc biệt của nó?
  3. Thị trường thắt chặt hơn những năm trước? (sự gia tăng dân số, số lượng tài sản để bán có hạn, v.v.)

d / Số tiền bó hoa được trả

Bó hoa càng cao, vốn được thanh toán khi kết thúc hợp đồng, càng hạn chế rủi ro về tầm quan trọng của số tiền cuối cùng được thanh toán.

Một bó hoa cao sẽ có lợi hơn cho người cung phụng ... nhưng hạn chế sự ngạc nhiên về lâu dài cho người mua.

Hiện tại, có vẻ như chúng tôi đang bắt đầu bán hàng với bó hoa không có thu nhập cho hầu hết các giao dịch mua.

e / Tổng giá trị cho thuê hàng tháng

Giống như giá trị thị trường, nó là một điểm thiết yếu không nên bỏ qua và thậm chí cần được thảo luận.

Ví dụ: hãy xem các tài sản được cung cấp cho thuê trên Le Bon Coin để đánh giá độ chính xác của giá thuê lý thuyết được cung cấp.

Giá trị này càng cao, giao dịch càng có lợi cho người mua, như người bảo hộ là "người thuê nhà ảo" của anh ta.

f / Phí tài sản hàng năm

Giống như trong việc cho thuê hàng năm, người bán quản lý việc bảo trì hàng ngày của tài sản trong khi người mua chịu "chi phí lớn", tức là duy trì cấu trúc và thuế tài sản.

Lời khuyên có chút phiến diện nhưng đã được kiểm chứng cá nhân: hãy đầu tư vào một thành phố “cánh hữu” (bỏ phiếu trái trong các cuộc bầu cử quốc gia vì lương tâm của bạn).

Tất cả các yếu tố này sẽ cho phép nhà môi giới, đại lý hoặc công chứng viên tính toán niên kim bằng phần mềm của họ và đưa ra đề xuất cho bạn:

Bạn sẽ thấy rằng một số thông báo rất rõ ràng về các phương pháp tính toán; những người khác mờ đục hơn. Nó là cần thiết cho tất cả các hồ sơ :).

[Bài báo từ năm 2013 cập nhật năm 2022].

Tôi kiếm được thu nhập đầu tiên trên web vào năm 2012 bằng cách phát triển và kiếm tiền từ lưu lượng truy cập từ các trang web của tôi (AdSense ...).


Kể từ năm 2013 và những dịch vụ chuyên nghiệp đầu tiên của tôi, tôi đã có cơ hội tham gia vào quá trình phát triển của hơn 450 địa điểm tại hơn 20 quốc gia.

Cũng đọc trên blog

Xem tất cả các bài báo
2 Comments
  1. Répondre

    Bonjour,

    Phân tích rất thú vị, nhưng sẽ cần thêm trường hợp sống tự do (căn hộ mua được có thể cho thuê hoặc ở) để có thể giảm thiểu rủi ro như bạn mô tả.

    Thật vậy, bằng cách thực hiện một hợp đồng tốt, niên kim có thể được trang trải bằng tiền thuê nhà. Vì vậy, ngay cả khi "người bán" sống trong 20 năm, điều đó không quan trọng.

    Ngoài ra, nó cho phép tiếp cận tài sản của những người không thể tiếp cận ngân hàng (như bạn nói, chủ ngân hàng là người bán).

    Nhưng kinh doanh là rất hiếm, và bạn phải rất nhạy bén.

    Thân chào
    Jérôme

      • sự đầu tư
      • Tháng chín 10 2018
      Répondre

      Xin chào Jerome,

      Cảm ơn bạn đã bình luận của bạn.

      Tôi xác nhận giao dịch mua theo niên kim trọn đời miễn phí thuê lại nếu giá mua được giữ lại cho niên kim trọn đời thú vị hơn so với giao dịch mua truyền thống.

      Tài sản nhân thọ tự do ít dễ bán lại hơn tài sản thông thường và lãi suất thấp.

      Hơn nữa, một cá nhân sẽ bán cuộc sống tự do trong những trường hợp nào? Theo kinh nghiệm, thường là do anh ta không thể tìm được người mua cho một giao dịch cổ điển… thường là do giá của anh ta quá cao.

      Vì vậy, hãy lưu ý xác định rõ ràng giá trị thị trường + giá trị cho thuê để tránh bất ngờ. Khi tôi nhìn vào các quảng cáo nơi người bán tự phát cung cấp niên kim miễn phí trên Le Bon Coin, giá thường rất ảo :).

      Erwan

Một lời bình luận ?