Làm thế nào (tốt) để đàm phán mua bất động sản? (căn hộ…)

Bạn đã quyết định hành động, để mua nơi ở chính của bạn hoặc cho một đầu tư cho thuê. Làm thế nào? 'Hoặc' Cái gì thương lượng mua bất động sản này tốt ? Làm thế nào để trình bày mua hàng của bạn để có được giá tốt nhất?

1 / Trau dồi kiến ​​thức của bạn về thị trường bất động sản địa phương.

Bằng cách không tăng cảnh báo trên Le Bon Coin, Se Loger, Immonot, v.v. bạn sẽ nhận ra hàng nào "đi nhanh" và hàng nào "kéo".

Nói chung, thị trường đặc biệt năng động đối với giá cả phù hợp với thu nhập trung bình của một hộ gia đình trên các đô thị.

Nếu một căn hộ hoặc một ngôi nhà lọt vào mắt bạn, bước đầu tiên là bạn phải tự ước tính giá trị của nó, bằng cách so sánh doanh số bán hàng gần đây trong khu vực lân cận đối với hàng hóa tương đương về cơ bản.

Để làm điều này, bạn có:

  1. Cơ sở dữ liệu trạng thái Sàn giao dịch DVF".
  2. Cơ sở dữ liệu tương tự này được định dạng trên Immonot: https://www.immonot.com/dvf-prix-immobilier-france.html
  3. Phần mềm đánh giá tự động bạn có thể tìm thấy trên Google.
  4. Phong vũ biểu của các công chứng viên: https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier
  5. Tìm kiếm các giao dịch trên impots.gouv.fr, từ tài khoản cá nhân của bạn.
tìm kiếm giao dịch bất động sản impots.gouv.fr

2 / Ngày bán chỗ ở là ngày nào?

Le thời gian trung bình để bán một tài sản là khoảng 2 tháng:

thời gian-trung bình-bán-bất động sản-Pháp

Trong quá trình mua bán, người bán thường tuyên bố rằng anh ta “không vội” và không muốn thương lượng (nhiều). Sau 3 tháng mà không có lời đề nghị, phần lớn người bán thường xem xét lại nhận định của họ. Đó là bằng chứng của sự thông minh, bạn phải thích ứng với thị trường.

Về phía bạn, bạn có thể đã phát hiện ra một tài sản không phù hợp với công chúng và có những lỗi nhỏ / có thể sửa chữa dễ dàng cho bạn. Sau đó, bạn đang ở đúng thời điểm để đưa ra đề nghị thấp hơn giá hiển thị trong quảng cáo.

Do đó, tầm quan trọng của việc đặt câu hỏi về ngày bán với người thương lượng bất động sản hoặc chủ sở hữu nếu bạn đang tương tác riêng. Gợi ý: các thông báo cho biết ngày tháng nhưng chúng có thể đã được cập nhật.

Nếu bạn đang trải qua một chuyên gia, điều đó có ý nghĩa đối với bạn thông báo về bất kỳ yếu tố nào có thể ảnh hưởng đến quyết định của bạn… Bao gồm cả ngày bán và thậm chí liệu tài sản có thể thương lượng hay không và giá bao nhiêu theo ý kiến ​​của anh ấy:].

Nói chung, nếu nhà đàm phán không có ai nhìn thấy tài sản, anh ta sẽ ở bên mua; Ngược lại, nếu chúng ta đang ở trong tuần đầu tiên của đợt bán hàng và điện thoại của anh ấy không ngừng đổ chuông, cả anh ấy và chủ sở hữu sẽ không có bất kỳ động cơ nào để nỗ lực.

3 / Chuẩn bị một văn bản đề nghị được lập luận chặt chẽ.

Tùy thuộc vào tính cách của bạn, bạn có thể dễ dàng đưa ra lời đề nghị bằng miệng hơn là lời đề nghị bằng văn bản.

Đề nghị bằng miệng và vấn đề bắt tay: bằng chứng chấp nhận khó hơn. Chủ sở hữu có thể cảm thấy ít tham gia hơn và lắng nghe một đề nghị khác tiếp theo.

Hơn nữa, đưa ra lời đề nghị bằng miệng cũng có nghĩa là trình bày lý lẽ của bạn, không quên bất kỳ điều gì, với giọng điệu phù hợp.

Đề nghị bằng văn bản cho phép bạn nói một từ về tình hình của bạn, dự án của bạn, phẩm chất và lợi thế của tài sản. Nó cũng cho phép bạn đặt thời hạn (ví dụ: có giá trị trong 7 ngày).

Việc chấp nhận có thể được thực hiện đơn giản bằng cách ghi rõ "phù hợp với thỏa thuận" kèm theo ngày tháng và chữ ký. Sau khi người bán đã ký, người bán không thể thảo luận đề nghị này nữa.

Người mua có thiện chí giữ thời hạn phản ánh là 10 ngày sau khi hợp đồng mua bán đã được ký kết.

4 / Thà đánh mạnh hơn là tìm kiếm sự cân bằng.

Một cuộc đàm phán tốt thường tàn bạo ở mức độ của số tiền.

Đó không phải là việc tìm kiếm sự cân bằng giữa hai bên.

Các nghiên cứu cho thấy rằng giá của lời đề nghị đầu tiên sẽ sửa chữa các cuộc tranh luận ở mức gần.

Để có được một thỏa thuận tốt, bạn phải nhắm đến một mức giá thấp và đi theo cách của bạn mà không hối tiếc nếu người bán không tiếp thu (trong thời điểm này).

Hơn nữa, giá “0 hoặc 5” được thảo luận nhiều hơn giá “7 hoặc 8” hoặc “2 hoặc 3”. Một ngôi nhà được hiển thị ở mức € 100 sẽ được thương lượng nhiều hơn một ngôi nhà được chào bán ở mức € 000.

Cuối cùng, các nhà đàm phán nam thường có được giá tốt hơn có lợi cho người mua; ngược lại phụ nữ được giá tốt hơn cho người bán (khoảng cách giới 3%;)).

5 / Biên độ thương lượng cho tài sản là bao nhiêu?

Giá bao nhiêu có thể thương lượng?

Không có câu trả lời phù hợp với tất cả, chỉ có mức trung bình xấu.

Trung bình, chênh lệch giữa giá hiển thị và giá bán cuối cùng là 5% ở Pháp.

Ngoại trừ việc mức trung bình này thay đổi rất nhiều tùy thuộc vào khu vực và sự căng thẳng trên thị trường; tùy thuộc vào lĩnh vực, thương lượng trong khoảng từ 2,5 đến 10%.

Cuối cùng, hãy điều chỉnh cuộc thảo luận phù hợp với hoàn cảnh cá nhân của bạn. Bạn có thích một ngôi nhà, gần gia đình, bạn bè và công việc của bạn không? bạn có đi không mạo hiểm khi cố gắng thương lượng một vài euro khi người khác có thể mua nó với giá hiển thị?

Do đó, tôi phân biệt 2 tình huống:

  1. Cái tốt có thể thay thế cho nhau và bạn sẽ luôn tìm thấy cái tương đương; bạn phải thương lượng khó khăn, đặc biệt là nếu tài sản đã được bán trong hơn 3 tháng.
  2. Bạn thấy tài sản này khá độc đáo do tiêu chí cá nhân: chấp nhận rủi ro tối thiểu.

Trong mọi trường hợp, không rơi vào "bẫy giảm giá" : một căn nhà ở mức -50% không nhất thiết là một thỏa thuận tốt nếu giá của nó vẫn cao hơn giá thị trường.

6 / Chúng ta có thể thương lượng hoa hồng đại lý không?

Các đại lý bất động sản hiển thị quy mô của họ trong cửa sổ của họ và chỉ định TỐI ĐA số tiền hoa hồng của họ trong quảng cáo + tỷ lệ phần trăm liên quan đến giá cả.

Số tiền được hiển thị là tối đa, điều này rõ ràng ngụ ý rằng tổng là điều đáng bàn cãi.

Mọi thứ có nên được thực hiện để thương lượng không?

Nó chính xác giống như thương lượng giá niêm yết của một hàng hóa. Nếu hàng hóa có thể hoán đổi cho nhau và bạn đang nhắm đến món hời, hãy mua nó. Nếu điều tốt là quan trọng đối với bạn, hãy cẩn thận.

Nếu nhà đàm phán nhận được 2 lời đề nghị của người bán ròng với số tiền tương đương, anh ta sẽ có lợi cho khách hàng không thương lượng tiền hoa hồng của mình.

Hơn nữa, nếu đề nghị của bạn đòi hỏi một nỗ lực lớn từ người bán, bạn cũng có thể không thương lượng hoa hồng của đại lý bất động sản cho khiến cô ấy muốn kiếm cho bạn món hời đó.

7 / Và phí công chứng?

Nói một cách chính xác, chúng ta phải nói về phí và nhiệm vụ chuyển nhượng.

Trong số các chi phí này, chúng ta phải phân biệt:

  1. Chi phí giải ngân (10%): chi phí của công chứng viên để lập chứng thư.
  2. Chuyển giao nhiệm vụ (80%): phần Nhà nước và chính quyền địa phương, rất hài lòng với hệ thống.
  3. Thù lao công chứng viên (10%). Kể từ luật của Macron năm 2016, công chứng viên có khả năng cấp chiết khấu lên đến 10%.

Mức chiết khấu lý thuyết này theo hiểu biết của tôi ít áp dụng trong thực tế.

Do mức thuế đã được quy định, lạm phát cao và việc tuyển dụng khó khăn, nhiều công chứng viên mới không có được lợi ích như mong đợi.

Về phần hoa hồng đại lý, tôi cho rằng cái chính là mua được tài sản đúng giá, chứ không phải tiết kiệm tiền tư vấn và xử lý hồ sơ.

 

Tôi kiếm được thu nhập đầu tiên trên web vào năm 2012 bằng cách phát triển và kiếm tiền từ lưu lượng truy cập từ các trang web của tôi (AdSense ...).


Kể từ năm 2013 và những dịch vụ chuyên nghiệp đầu tiên của tôi, tôi đã có cơ hội tham gia vào quá trình phát triển của hơn 450 địa điểm tại hơn 20 quốc gia.

Cũng đọc trên blog

Xem tất cả các bài báo
Miễn bình luận

Một lời bình luận ?