Danh sách kiểm tra mua bất động sản nhà hoặc căn hộ: 8 kiểm tra quan trọng

Để giúp bạn tìm kiếm căn hộ hoặc nhà ở của mình, tôi đưa ra danh sách 27 mẹo / câu hỏi để bạn xem xét.

Đối với mỗi người, lý tưởng là dựa trên mong muốn cá nhân nhưng cũng để củng cố chúng với sự trợ giúp của dữ liệu:].

1 / Mua hoặc thuê nơi ở chính của bạn?

a / Nguyên tắc chung: bao nhiêu năm để việc mua lại có lãi?

Nhà ở trong thành phố càng “đắt” (mọi thứ luôn mang tính tương đối), thì càng mất nhiều thời gian để thu được lợi nhuận so với giá thuê trung bình.

Ví dụ như ở PARIS, không dễ kiếm được lợi nhuận trong vòng chưa đầy 20 năm.

Ở hầu hết các thị trấn của tỉnh, thời lượng giảm đáng kể.

Tôi lấy ví dụ về LIMOGES trên Le Bon Coin:

Một đơn vị cho thuê có giá 10 / m² / tháng.

Một ngôi nhà để mua bắt đầu vào khoảng € 1 / m².

Tôi thậm chí còn tìm thấy một ngôi nhà để cải tạo với giá 500 € / m². Vì các khu nhà ở chính được miễn lãi vốn, hoạt động có thể tốt nếu bạn sẵn sàng làm việc khi bạn trở về từ công việc của mình vào buổi tối và cuối tuần ...

Nếu tôi lấy căn hộ ở mức 64 € cho 000m². Có thể thương lượng giá khoảng € 63 bao phí công chứng.

Nó có lẽ sẽ đáng thuê khoảng 600 € / tháng. Vì vậy, chúng ta cần 64 / 000 = 107 tháng (9 năm) để sở hữu sinh lợi hơn cho thuê.

Bạn phải điều chỉnh nó cho phù hợp với chỗ ở và thành phố mong muốn!

b / Quy tắc đặc biệt: tất cả phụ thuộc vào tình hình cá nhân của bạn, các dự án dài hạn của bạn.

Bạn dự định sống ở đó bao nhiêu năm?

Tình cảm, gia đình, nghề nghiệp của bạn có ổn định không?

Nếu vậy, về lâu dài, việc trở thành chủ sở hữu có lẽ sẽ thú vị hơn.

Nếu dự kiến ​​sẽ có một cuộc rời đi trong những năm tới, tốt hơn là bạn nên tiếp tục là người thuê nhà ... trừ khi cân nhắc việc thuê nhà của bạn sau đó.

Sau đó nó phải cung cấp một tốt tỷ lệ vốn và rằng nó không ở trong tình trạng quá tốt, để không phải hối tiếc về bất kỳ sự hao mòn nào hoặc thậm chí thiệt hại liên quan đến người thuê.

Nếu bạn trả € 100 cho chỗ ở của mình, bao gồm tất cả các chi phí và tiền thuê là € 000 / tháng, điều này mang lại giá thuê hàng năm là € 600 / năm, tức là tỷ lệ 7 / 200 = 7%, điều này có vẻ tốt.

Bạn chỉ cần có thể vay để mua nhà mới nếu bạn chuyển đi :).

2 / Làm thế nào để mua đúng giá hay đúng giá?

Làm thế nào để ước tính giá trung bình của một bất động sản trong thành phố của bạn?

mặc cả-expertise.fr đưa ra 5 mẹo để nhắm mục tiêu giá khu vực:

a / Cơ sở dữ liệu trạng thái: dvf.etalab

https://app.dvf.etalab.gouv.fr/

b / Cơ sở dữ liệu tương tự này được định dạng trên Immonot:

https://www.immonot.com/dvf-prix-immobilier-france.html

c) Phần mềm đánh giá trực tuyến tự động:

Tìm kiếm nhanh trên Google sẽ tìm thấy chúng:

d) Phong vũ biểu của công chứng viên:

https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier

e / Quản lý thuế. gouv.fr:

Trang thuế cho phép bạn tra cứu các giao dịch bất động sản nếu bạn phải khai báo tặng cho, thừa kế chẳng hạn, tùy lý do mà bạn lựa chọn :).

Nhiều đại lý bất động sản sử dụng nó để xác nhận giá trị tài sản của họ:

3 / Các tiêu chí quan trọng cần lưu ý khi lựa chọn là gì?

Điều gì quyết định giá của một tài sản và giá trị của nó theo thời gian?

- Nhân khẩu học: dễ bán hơn khi thành phố có thêm dân cư hơn là ngược lại.

- Thu nhập trung bình hoặc trung bình của mỗi hộ gia đình: nếu thu nhập là X € mỗi tháng, một hộ gia đình có thể mắc nợ X € mỗi tháng trong vòng 20 hoặc 25 năm và mua bất động sản trị giá X € mà không cần đóng góp.

Ví dụ: nếu thu nhập trung bình là € 1 cho mỗi hộ gia đình ở một thành phố, không có bất kỳ khoản trả trước nào, điều này cho phép vay € 952 trong 104 năm hoặc € 722 trong 20 năm. Có tính đến một chút đầu vào, điều này có thể sẽ đưa ra mức giá trung bình là 117 €.

- Tỷ lệ thất nghiệp (thường xác định nhân khẩu học và thu nhập bình quân…).

- Tỷ lệ HLM trong thành phố / màu sắc chính trị của tòa thị chính; nếu thành phố đã có thị trưởng cộng sản trong nhiều thập kỷ, bạn sẽ có tỷ lệ phần trăm HLM cao, do đó giá cả vừa phải (ví dụ: RP vương miện nhỏ - Aubervilliers, Saint-Denis, v.v.) nhưng phải chịu thuế tài sản đáng kể. Nó có thể hơi buồn / buồn nhưng thích các thành phố “cánh hữu” hơn để mua bất động sản và sống ở đó quanh năm.

- Tình trạng thất nghiệp, nhà ở thu nhập thấp, thu nhập trung bình thấp… rất có thể tỷ lệ tội phạm sẽ tăng theo.

- VỊ TRÍ, VỊ TRÍ, VỊ TRÍ. Một tàn tích hướng ra biển thường bán chạy hơn một cung điện trong bất động sản nhà ở. Chú ý đến “mép đường” và ô nhiễm tiếng ồn. Hãy quay lại vào những thời điểm khác nhau trong ngày.

- Tính thực tế / cấu hình của bất động sản: phòng ngủ với phòng tắm ở tầng trệt? Một cánh cửa lớn vào khu vườn? Một nhà bếp mở ra phòng ăn / phòng khách? Không có gì như vậy ? Vì vậy, nó đã được thực hiện một cách tồi tệ.

- Loại bất động sản / công trình xây dựng (loại đá đẹp), năm xây dựng (loại công trình cách nhiệt đẹp), tình trạng chung, loại hệ thống sưởi, thuế bất động sản…

- Giá trung bình thực hành trên đường phố, thành phố xem sở - nói chung phụ thuộc vào nhân khẩu học, thu nhập trung bình, vv, đó là ma thuật!

4 / Năm xây dựng nhà trọ là năm nào?

Nếu không phải là một chuyên gia về xây dựng, bạn có thể tưởng tượng rằng chỗ ở càng cũ thì càng có nhiều công trình được mong đợi trong dài hạn.

Ví dụ phổ biến: một mái nhà bằng đá phiến có tuổi thọ từ 80 đến 100 năm. Nếu bạn đang xem một ngôi nhà từ những năm 60, hãy lên kế hoạch tu sửa trong 20 đến 40 năm tới. Trong thời gian chờ đợi, bạn sẽ không nghi ngờ gì nữa đã thay thế nắp đậy và máng xối.

Năm xây dựng cũng rất cần thiết để đánh giá công việc cách nhiệt sẽ được lập kế hoạch. DPE mới được áp dụng kể từ năm 2021 cung cấp thông tin có giá trị: hệ thống sưởi, xếp hạng năng lượng (hãy coi chừng "bộ lọc" ở F và G, sẽ sớm được khen ngợi hơn, v.v.), công việc cần được lên kế hoạch để cải thiện xếp hạng.

Theo kinh nghiệm, cách đơn giản nhất là thay thế hệ thống sưởi bằng máy bơm nhiệt. Nó cũng dễ dàng thay đổi các khe hở và đơn giản để cách nhiệt tầng áp mái bằng cách thổi.

Hạn chế nhất và tốn kém nhất chắc chắn là cách nhiệt các bức tường cho dù đó là bên trong (vách ngăn + cách nhiệt) hay bên ngoài (cách nhiệt + ốp).

Năm xây dựng cũng cho biết đối với những ngôi nhà gần đây được xây dựng từ những năm 2000 bởi các chuyên gia, các tiêu chuẩn mong đợi về chất lượng. 3 cấp độ tăng dần:

  1. RT 2005.
  2. RT 2012.
  3. RT 2022.

Những ngôi nhà có hệ thống sưởi bằng điện, ngay cả trong RT 2005, có thể có xếp hạng ECD kém. Nói chung, hệ thống sưởi trung tâm sẽ được ưu tiên cho các bề mặt lớn hơn 90m².

5 / Bạn có nên tin vào bản năng của mình khi mua bất động sản?

Sau khi đã tham quan và ước tính hàng trăm chỗ nghỉ, tôi đã đi đến kết luận sau: tính đến bản năng của anh ấy, ấn tượng của anh ấy, một “cuộc đảo chính” có thể có, v.v. cho một mua là khá hợp lý.

Nhiều chi tiết được ghi lại bởi bộ não bò sát của chúng ta và đôi khi chúng ta gặp khó khăn khi nói và tổng hợp chúng. Theo như tôi có liên quan, tôi có một số "cờ đỏ", ví dụ:

  • Khu vườn được trang trí bằng những tấm pallet và lốp xe cũ. Bảo trì nội thất nói chung là ở mức độ tương tự.
  • Ngôi nhà có mùi ẩm thấp; dấu vết của sự xâm nhập (màu nâu) có thể nhìn thấy mà không rõ ràng nguồn gốc của chúng.
  • Monsieur đã tự sửa lại điện và dây điện vẫn đang treo. Tương tự đối với các công trình khác, một số công trình đã được thực hiện trong vài năm.

Nói chung, hãy tin tưởng vào cảm giác của bạn khi khám phá ra điều tốt đẹp, sau đó hãy thực hiện chuyến tham quan nghiêm túc hơn nếu bạn cảm thấy tốt.

6 / Tôi có nên tái khám không?

Có 2 trường hợp tùy thuộc vào việc bạn đang ở trong thị trường tăng giá hay thị trường ổn định / giảm giá.

Bạn có phải quyết định một cách nhanh chóng? Bạn có sợ rằng điều tốt đẹp sẽ vụt qua bạn?

Sau khi có:

  1. Đã nghiên cứu vài chục quảng cáo trong một lĩnh vực.
  2. Đã đến thăm một vài tài sản.
  3. Trao đổi với một số chuyên gia trong ngành.
  4. Kiểm tra những lần hiển thị này với số liệu thống kê địa phương; xem ví dụ https://immobilier.statistiques.notaires.fr/

… Bạn thường sẽ có kiến ​​thức nghiêm túc và có thể đưa ra quyết định sáng suốt.

Trong khu vực của tôi, South Finistère, các đại lý có hàng trăm (!) Tài sản trong kho vào năm 2012. 10 năm sau, họ đang vật lộn để tìm ra 20 bất động sản lấp đầy cửa sổ của họ.

Nếu thị trường chật hẹp và số lượng người mua nhiều hơn số lượng người bán, thì ưu tiên là bạn phải được người bán chấp nhận đề nghị của mình. Một khi người bán chấp nhận đề nghị của người mua, tài sản bị "phong tỏa". Người bán không còn có thể tương tác với một người mua tiềm năng khác. Mặt khác, người mua sẽ được hưởng lợi từ khoảng thời gian phản ánh là 10 ngày sau khi thỏa thuận của họ đã được ký kết.

Do đó, trong bối cảnh thị trường eo hẹp, nếu bạn chắc chắn 80% mình muốn mua (không cần tốn thời gian của người chuyên nghiệp và người bán), tốt hơn hết bạn nên chặn tài sản đó và thực hiện các chuyến thăm lại. và báo giá trong thời gian phản ánh. Nếu một yếu tố nghiêm trọng nào đó mà bạn không biết được phát hiện (bộ phận chèn không hoạt động, sự cố lò hơi, thấm nước, vệ sinh, v.v.), bạn sẽ có toàn quyền để xem xét lại quyết định của mình và không ai chống lại bạn.

7 / Các chẩn đoán bất động sản nói lên điều gì?

Cá nhân tôi bắt đầu bằng cách xem xét khu vực sinh sống, để xem nó có giống với khu vực được chỉ định bởi chủ sở hữu hoặc đại lý bất động sản hay không:].

Chỉ báo này hiển thị trên trang DPE (chẩn đoán hiệu suất năng lượng):

Sau đó, bạn có thể nhìn vào điểm DPE, lưu ý rằng nó phụ thuộc trên tất cả vào loại hệ thống sưởi và diện tích bề mặt của tài sản.

Một ngôi nhà lớn với hệ thống sưởi trung tâm vẫn hoạt động tốt, ngay cả với cách nhiệt trung bình.

Đối với nơi ở chính hay phụ, DPE vẫn là chuyện cá nhân của bạn: tùy thuộc vào bạn để đánh giá xem ngôi nhà đó có đủ kinh tế và thoải mái cho bạn hay không.

Nếu bạn dự định cung cấp tài sản cho thuê hàng năm (luật cho thuê 1989), tuy nhiên, bạn sẽ cần phải đảm bảo rằng ghi chú là chính xác hoặc dễ cải thiện.

Thật vậy, nhà ở tiêu tốn quá nhiều năng lượng sẽ dần bị cấm cho thuê.

Gần đây tôi đã nói chuyện với người quản lý của cơ quan Dio Agenda, người đã gửi cho tôi tài liệu sau:

Kiểm toán năng lượng khuyến nghị công việc cần thiết là bắt buộc từ tháng 2022 năm 2025 (!) Đối với nhà ở được phân loại F và G. Chúng sẽ bị cấm cho thuê từ năm 2028 và XNUMX.

Nếu bạn không cảm thấy thoải mái với ý tưởng thực hiện công việc, hãy đầu tư ít nhất vào bất động sản được phân loại D:].

8 / Kiểm soát vệ sinh nói gì?

Trong thị trấn, các căn hộ thường được miễn kiểm soát vệ sinh.

Nó là cái gì

Dịch vụ cấp nước của thành phố hoặc cộng đồng các thành phố sẽ kiểm soát việc sơ tán thích hợp rác thảinước mưa.

Có thể có một phái đoàn dịch vụ với SAUR, Véolia, v.v. để kiểm soát.

Vệ sinh có thể là tập thể (đường ống thoát nước trong nhà hoặc chung cư) hoặc có thể là cá nhân (bể tự hoại, gò, v.v.).

Đây là tài liệu do Nhà nước và các công chứng viên xuất bản năm 2014: https://gloria-project.eu/wp-content/uploads/plaquette-acheteur-vendeur-ANC.pdf

Tôi kiếm được thu nhập đầu tiên trên web vào năm 2012 bằng cách phát triển và kiếm tiền từ lưu lượng truy cập từ các trang web của tôi (AdSense ...).


Kể từ năm 2013 và những dịch vụ chuyên nghiệp đầu tiên của tôi, tôi đã có cơ hội tham gia vào quá trình phát triển của hơn 450 địa điểm tại hơn 20 quốc gia.

Cũng đọc trên blog

Xem tất cả các bài báo
Miễn bình luận

Một lời bình luận ?