Khoản đầu tư cho thuê đầu tiên - 2007 đến 2022

Cho thuê mua

Vào cuối năm 2007, tôi đã mua lần đầu tiên cho thuê với một chiếc T1 ở BREST. Gần 3 năm sau khi tôi học xong, công việc lâu dài đầu tiên được xác nhận… ở Ireland. Ngay lập tức, tôi về nước vài ngày để “đầu tư”. Kể từ chu kỳ thứ 3 của tôi và luận án “Thắng lợi với bất động sản”, tôi đã sẵn sàng. Đặc biệt là trong thời gian thực tập về Quản lý tư nhân, tôi đã có cơ hội thảo luận với khách hàng khi điền vào biểu mẫu IRPP hoặc ISF của họ. Phán quyết rất đơn giản: các nhà lãnh đạo doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản, thường là cả hai cùng một lúc… và rất, rất ít nhân viên.

Vào thời điểm đó tôi đã nhìn vào Paris và Finistère. Paris cho thị trường mơ ước của nó: nhân khẩu học, thu nhập cao, do đó tính thanh khoản của thị trường, nhu cầu cho thuê mạnh mẽ, v.v. Vào thời điểm đó, một studio có giá khoảng 100 €, một số tiền khiến đám đông phải hét lên.

Ở Finistère, tôi hiểu rõ thị trường hơn (trên lý thuyết), gia đình tôi luôn ở bên cạnh khi cần thiết, giống như tôi khi có dịp. Chỉ có mặt ở Pháp vài ngày, tôi chọn thị trường “địa phương”, hơn nữa giá cả phải chăng hơn.

Tại Paris: Studio rộng 20m² với giá 100 €, 000 € bao gồm phí công chứng và đại lý; cho thuê € 110 / tháng hoặc € 000 / năm hoặc năng suất 500% + làm việc theo kế hoạch, không tính toán vì dự án không được nghiên cứu đến cùng.

Tại Brest: T1 bis rộng 27m² với giá 45 € bao gồm chỗ đậu xe và hộp, 000 € phí đại lý, 4 € phí công chứng; được thuê với giá € 500 vào thời điểm đó, tức là € 4 / năm, tức là lợi suất 400%. Công việc cũng được mong đợi.

Nhận xét nhìn nhận lại:

- Trên giấy tờ, Brest có vẻ là một lựa chọn có lợi hơn; nhưng hãy cẩn thận, thị trường cũng bớt căng thẳng và kém thanh khoản hơn: triển vọng thu được vốn hạn chế hơn; thành phố trì trệ về dân số, các tòa nhà mới được xây dựng và thu nhập bị hạn chế.

- Nhân viên bất động sản giới thiệu cho tôi vị trí của nó, gần trạm xe điện trong tương lai, sàn bê tông của nó và bảo trì tốt của copro. Có một phần lớn các chủ sở hữu chiếm nơi cư trú.

- Chính xác với nhận thức muộn màng nổi tiếng này, tôi nhận ra rằng: 4 € phí giao dịch là rất lớn; Tôi có lẽ đã có thể thương lượng họ tốt hơn. Đặc biệt là vì tôi là một khách hàng dễ tính: tôi đi vòng quanh trong 500 phút và tôi ký.

- Vào thời điểm đó, tôi đã phát hiện ra sự khác biệt giữa sàn bê tông và sàn gỗ, một câu hỏi chưa bao giờ xảy ra với tôi. Đúng là để lựa chọn ngày hôm nay, tôi thà là một fan của bê tông. Nhưng sàn gỗ, bị chê bai và bỏ qua, thường mang lại lợi nhuận không thể cạnh tranh được.

- Một đồng nghiệp bằng niken là tốt… nhưng nó đắt. Khoảng 50 € mỗi tháng cho T1 này. Đây là nơi chúng tôi đo lường mức độ quan tâm của việc sở hữu toàn bộ tòa nhà và xác định việc bảo trì và công việc sẽ được thực hiện.

- Tại thời điểm đó, căn hộ do cơ quan quản lý và tôi vẫn tiếp tục phương thức quản lý này, so với thu nhập cho thuê là 6% (tỷ lệ đặc biệt có thương lượng, khá phổ biến trong thực tế). Sự ra đời của “Bon Coin” và các quảng cáo trên internet sẽ đặt dấu chấm hết cho việc quản lý đại lý ở BREST.

Lịch sử cho thuê:

100_0328.JPG

- Người thuê tại chỗ rời khỏi cơ sở sau một vài tháng; một y tá trẻ thay thế cô ấy nhưng yêu cầu thay cửa sổ (này, đúng là bạn có thể cảm thấy một bản nháp…). Tôi kiếm được 2 € từ bộ nhớ cho một cửa sổ và một cửa ra vào sân trong.

- Căn hộ sau đó không có người sử dụng trong vài tháng… không thể cho thuê lại. Cơ quan đã bán hồ sơ quản lý cho thuê của mình cho một cơ quan khác… không quản lý bất cứ điều gì. Ví dụ, quảng cáo của tài sản không bao gồm bất kỳ hình ảnh. Và nó chỉ được hiển thị trên trang web của họ hoặc một nhật ký nhỏ. Các góc tốt? Không biết.

- Mùa hè năm 2010, khi tôi trở về từ Ireland, tôi đã lấy chìa khóa và làm lại nội thất với giá € 2 (sàn, tường, v.v.). Tôi tăng tiền thuê lên 500 € bao gồm cả phí (+ 350 € / tháng) và căn hộ sẽ được cho thuê lại vào những ngày tiếp theo. Hôm nay, nó là 25 € CC.

Năng suất cuối cùng:

Tổng chi phí của căn hộ hiện là € 58, cho giá thuê € 900 mỗi tháng không bao gồm phí, tức là 310 / 3 = 720% lợi nhuận.

Để có lợi nhuận rõ ràng, cần lưu ý rằng thuế tài sản + thuế bất động sản + CSG-CRDS + bảo hiểm nhà ở vào khoảng € 500 mỗi năm. Điều đó đưa chúng tôi trở lại 5,46%.

Tiền vay:

Không quan tâm đến chi phí đàm phán, tôi không cẩn thận với khoản vay ngân hàng và con thoi giữa CMB và Banque Populaire, cho đến khi tôi có được 4,72% trong vòng 15 năm. Có vẻ như hồi đó hay quá :).

Ngoài bảo hiểm chủ sở hữu nhà không cư trú, tôi hài lòng với bảo hiểm tử kỳ. Không có “mất việc làm” hoặc bảo hiểm tàn tật vì người thuê trả phần lớn khoản vay.

Cuối cùng, với bảo lãnh ngân hàng và chi phí của họ, điều này mang lại:

Bảng T1

Do đó, mỗi tháng, tôi phải trả 441 - 310 = 131 € từ tiền túi của mình. Cuối cùng, tôi sẽ phải trả khoảng € 23 trong vòng 580 năm. Nếu tôi đầu tư số tiền này mỗi tháng, nó sẽ mang lại cho tôi 15 € với 27% ròng trong vòng 479 năm.

Phải thừa nhận rằng sẽ có vài tháng không thuê được,… nhưng tôi “liều” tăng tiền thuê trong những năm tới.

Tôi có thể thu hồi số tiền này bằng cách tính lãi vốn không? Giá cơ bản của căn hộ là 45 € vào cuối năm 000 + 2007 € cho công việc, tức là 5 €; lấy lạm phát / tăng chi phí xây dựng là 000% mỗi năm trong vòng 50 năm, điều này đưa ra mức giá xấp xỉ 000 € vào năm 2, theo quan điểm của tôi là khá phù hợp với việc bảo trì tốt tài sản và tòa nhà.

Kết luận 2010:

Căn hộ do đó sẽ mang lại cho tôi:

€ 67 - € 300 tiền mặt cho khoản vay - 23 € cho thuế và bảo hiểm - 580 € cho công việc = 7 €.

Số tiền này chỉ cao hơn một chút so với số tiền được đặt nghiêm ngặt trong sổ tiết kiệm sẽ mang lại cho tôi (27 €) bởi vì:

- bất động sản ở thời kỳ đỉnh cao và lợi suất thấp.

- tỷ suất sinh lời của căn hộ hầu như không cao hơn lãi suất cho vay.

- căn hộ đang khiến tôi phải trả giá đắt bằng tiền mặt. Phần được tài trợ bởi người thuê không đủ lớn và do đó tác dụng đòn bẩy của khoản vay bị giảm xuống.

- sản lượng bị giới hạn bởi phí copro.

- giá mua và phí có thể được thương lượng tốt hơn.

Khoản vay thương lượng lại khoảng 3% cuối cùng sẽ làm cho hoạt động tích cực hơn. Sau đó sẽ còn phải xem liệu có nên bán và có thể trả thuế lợi tức vốn hay không hoặc giữ tài sản cho thuê sẽ tốt hơn.

Bởi vì, nếu trên 15 năm hoạt động về cơ bản là trắng, trên 20 hoặc 25 năm, tài sản được tài trợ từ 15 năm, dòng tiền của hoạt động và do đó lợi nhuận của nó được thông cảm hơn.

Phần kết 2020 - 2022:

Năm 2020, tôi thiếu tiền mặt so với công việc của 3 tòa nhà khác mua sau đó. Sau lần giam giữ đầu tiên, tôi dự định bán căn hộ với giá khoảng 1 € (sau đó cho thuê). Tôi đặt một quảng cáo trên Le Bon Coin và nhận được 56 tin nhắn trong ngày. Ok, chắc mình đoán sai rồi, mình xin rút quảng cáo!

Trên thực tế, thị trường chỉ đơn giản là bùng nổ và chưa ai nhận thức được điều đó. Ví dụ, Finistère chiếm khoảng 30% trong giai đoạn 2020-2022:

Trong khi tôi đã mua ở mức "cao nhất" vào năm 2008, tôi không chỉ có cơ hội bán lại với giá tương đương + chi phí của mình mà còn hy vọng thu được lợi nhuận.

Cuối cùng, tôi lên ý tưởng chờ đợi sự rời đi của người thuê và làm mới căn hộ để giá trị của nó trở lại sau 15 năm cho thuê.

Tôi đang nghĩ đến việc tăng tiền thuê một chút và tận hưởng tiền thuê khi khoản vay kết thúc hoặc bán lại nó để tái đầu tư vào bất động sản khác của tôi hoặc một tài sản mới.

Cuối cùng, tôi bắt gặp một đội ngũ thợ thủ công giỏi, những người cải tạo mọi thứ theo sở thích, đồng thời hạn chế chi phí. Tôi quảng cáo với giá 85 € và tài sản tìm được người mua với giá 000 €.

Tôi vẫn nhớ đoạn video thuyết trình mà tôi đã cho khách hàng tiềm năng xem:

Nói một cách cụ thể, cuối cùng tôi đã may mắn với giá trị gia tăng này. Cảm ơn ; lãi suất ở mức thấp nhất, Bắc dành cho hầu hết tất cả mọi người và số lượng ngày càng tăng của sinh viên, lạm phát và lợi nhuận khủng khiếp trên tài khoản tiết kiệm khuyến khích các nhà đầu tư mới bắt đầu ..

Nhưng tôi thấy có quá nhiều người dựa vào việc tự động đánh giá tài sản của họ sau X năm. Tất cả những nhà đầu tư đã thực hiện miễn thuế mới vào năm 2008 và bán nó 9 năm sau đó đã khóc ra máu. Ở Limoges, một cặp vợ chồng kiếm được 175 euro từ một căn hộ mua năm 000, chỉ còn 2008 euro vào năm 83, không thể thuê nó.

Mua bất động sản vì vị trí của nó tốt, vì nó có tỷ lệ vốn hóa tốt… và vì bạn thích nó. Vâng, ngay cả đối với một nhà đầu tư khó tính, tiêu chí cuối cùng cũng rất quan trọng: nó giúp giữ vững tinh thần giữa 2 người thuê hoặc khi có công việc đột xuất;).

Không bao giờ mua bất động sản chỉ vì hiệu suất của nó, đặc biệt là khi nó được hỗ trợ một cách giả tạo bởi hệ thống thuế. Tất cả sự đồng cảm của tôi nạn nhân của thiết bị Girardin, trong Pierre & Vacances (đọc các diễn đàn về chủ đề với Pop Corn),

Tôi kiếm được thu nhập đầu tiên trên web vào năm 2012 bằng cách phát triển và kiếm tiền từ lưu lượng truy cập từ các trang web của tôi (AdSense ...).


Kể từ năm 2013 và những dịch vụ chuyên nghiệp đầu tiên của tôi, tôi đã có cơ hội tham gia vào quá trình phát triển của hơn 450 địa điểm tại hơn 20 quốc gia.

Cũng đọc trên blog

Xem tất cả các bài báo
2 Comments
    • William
    • 3 2016 Tháng Tám
    Répondre

    Bài báo thú vị, tôi là chính tôi trong hoàn cảnh của bạn năm 2007 và tôi bắt đầu tìm kiếm một khoản đầu tư vào Pháp. Dù sao, bài viết của bạn thực sự rất thú vị.

      • sự đầu tư
      • Tháng chín 10 2018
      Répondre

      Cảm ơn bạn vì nhận xét khích lệ này.

      Hầu hết các bài viết chia sẻ kinh nghiệm cá nhân, một số khác ở đó để giúp đỡ bạn bè;).

      Tôi sẽ cố gắng thiết kế lại và đào sâu các chủ đề nhất định cho năm 2019.

Một lời bình luận ?