Rủi ro cho thuê của chủ sở hữu (can đảm) đầu tư vào bất động sản

Cuộc chạy đua với thời gian đã bắt đầu: Tôi vẫn còn phải kéo dài 23 năm trước khi bán những tòa nhà đầu tiên của mình. Trong khi chờ đợi, tôi đối mặt với rủi ro cho thuê. Để kiếm được tiền, tôi phải tìm đủ tiền mỗi tháng để trang trải các khoản vay. Do đó, chúng ta phải liên tục suy nghĩ về dòng tiền, tiền mặt, như trong bất kỳ doanh nghiệp nào.

Điều gì có thể gây nguy hiểm cho dòng tiền này?

Theo quan điểm của bạn cũng như của tôi, quan điểm của chủ sở hữu nhà đầu tư, Điều gì có thể làm hỏng bữa tiệc và ngăn cản bạn kiếm lợi nhuận từ căn hộ cho thuê của mình?

/

1 / Khe trống

Vị trí bất động sản kém, không có nhu cầu thuê, giá quá cao hoặc chỗ ở trong tình trạng tồi tàn. Sự cạnh tranh rất khốc liệt và người thuê (nói chung) có lý trí: để thuê, bạn phải nằm trong số những người “tốt nhất”.

Sự cám dỗ có thể rất lớn nếu không cải tạo nhà ở / tòa nhà thường xuyên: ngôi nhà sau đó trở nên khó thuê hơn… hoặc được cho thuê cho những người bị chủ sở hữu khác từ chối. Hơn nữa, việc duy trì một tài sản đúng cách cũng có nghĩa là duy trì tiềm năng nội tại của nó và cho phép nó tăng giá trị qua nhiều năm. Số tiền dành cho việc cải tạo một bất động sản cuối cùng sẽ được bán!

[Cập nhật 2022] : bạn cũng phải tính đến nhân khẩu học, nhà ở có sẵn (thị trường tự do + HLM) và các chương trình mới khi mua (xem thẻ INSEE cho thành phố).

Tôi đã mua 3 tòa nhà vào khoảng năm 2010: 2 ở thị trấn đại học (BREST và QUIMPER), 1 ở thị trấn nhỏ (PLONEOUR). Tôi không có chỗ trống cho thuê ở PLONEOUR do dân số ngày càng tăng và số lượng chỗ ở có hạn.

Ví dụ ở BREST, tôi đã rơi vào thời kỳ nhân khẩu học tồi tệ, hậu quả của cuộc khủng hoảng kinh tế 2007-2008:

Đồng thời, cạnh tranh từ các căn hộ do các chương trình miễn thuế cũng rất nhiều… nguồn cung nhà ở xã hội cũng vậy. Bạn thực sự cần một “căn hộ hàng đầu” (điều kiện, vị trí…) để chắc chắn cho thuê, điều này không đúng với trường hợp của tôi;).

Nói tóm lại, bạn có một phân tích kinh tế vĩ mô tốt về tình hình, hoặc bạn dựa vào những phẩm chất nội tại của tài sản.

/

2 / Mua bảo hiểm đảm bảo tiền thuê nhà chưa thanh toán (GLI)?

Đó là nỗi sợ hãi số một của những người giỏi mua studio để chuẩn bị cho việc nghỉ hưu. Những người cho thuê nhỏ thường chọn bảo hiểm "đảm bảo cho thuê".

Thường xuyên :

  1. Các công ty bảo hiểm cung cấp nó với chi phí từ 2 đến 3% giá thuê.
  2. Chỉ những người thuê có thu nhập gấp 3 lần số tiền thuê (gấp 5 lần tiền đặt cọc nếu họ không có thu nhập) mới có thể được bảo hiểm.
  3. Ngoài ra còn có các chương trình tiểu bang cung cấp một sự đảm bảo. Tên của họ và các bảo lãnh được cung cấp đã thay đổi trong nhiều năm; Hiện tại, VISALE dành cho giới trẻ từ 18 đến 30 tuổi và nhân viên trên 30 tuổi.

Tôi có nên mua bảo hiểm này không? Nó có thực sự hữu ích không?

Có các điểm cho: sự an tâm nhất định, chi phí thấp, khả năng khấu trừ thu nhập tài sản ...

Theo tôi, về rủi ro, mọi thứ đều là vấn đề gộp lại, pha loãng rủi ro. Tôi có thể hiểu những người, chỉ có một tài sản và ít thu nhập bên cạnh, muốn có sự an toàn tối đa.

Ngay sau khi bạn có 10, 20, 30 chỗ ở hoặc nhiều hơn, sự cố thanh toán sẽ được đưa vào quan điểm nhẹ nhàng hơn (nhận xét tương tự áp dụng khi bạn mua thiết bị gia dụng cho những chỗ ở này: không gia hạn bảo hành, cảm ơn bạn).

Nhân tiện, điều này có xảy ra thường xuyên không? Chà, chi phí bảo hiểm càng thấp thì rủi ro được bảo hiểm càng thấp. Với một người làm hợp đồng cố định, chẳng hạn, thu nhập gấp 3 lần tiền thuê nhà, lỡ xảy ra sự cố thì rất xui xẻo. Tuy nhiên, chính xác là loại người thuê nhà này mà bảo hiểm đồng ý chi trả.

Ngoài ra, hãy chú ý đến các giới hạn được bảo hiểm, về tiền thuê và thiệt hại. Có thể có một khoảng thời gian chờ đợi! chẳng hạn chỉ chưa thanh toán từ 6 tháng… và trong thời hạn giới hạn là 2 năm.

Với thời gian trục xuất trung bình của một người thuê nhà vô đạo đức trong giai đoạn sau COVID, hãy đọc kỹ các điều kiện chung và cụ thể:].

Cá nhân tôi, tôi chỉ gặp khó khăn với những người thuê nhà thất nghiệp, được thừa kế từ chủ cũ khi tòa nhà được mua lại. Họ chiếm chỗ ở đã được cải tạo tồi tệ và không có bảo hiểm cho họ, do thiếu thu nhập.

Khi đó chúng ta có nên cho họ thuê chỗ ở mà họ đã ở không? Chắc chắn rồi. Ngoài quyền có nhà ở của tất cả mọi người, một ngôi nhà có người thuê đang ở trong tình trạng rủi ro luôn thú vị hơn một ngôi nhà trống. Và một số người thất nghiệp vẫn có nguyên tắc và tôn trọng tiền thuê nhà của họ một cách không thể chối cãi.

Đối với những người khác, sau một vài lá thư và sự thất bại của giai đoạn hòa giải thân thiện, thừa phát lại sẽ tiếp nhận. Một cơ hội tốt cho bất kỳ chủ sở hữu và người dân khám phá tòa án quận. Nói chung, người trả nợ khó đòi rời đi, một hồ sơ nợ quá hạn được mở ra, và khoản nợ của anh ta được ghi nhận và khoanh nợ trong 2 năm, chẳng hạn.

Mặt khác, theo kinh nghiệm, một người thuê nhà bị đuổi ra khỏi nhà hầu như không bao giờ thanh toán khoản nợ thuê của mình sau đó; đặt một dấu gạch ngang vào nó và nghiêm ngặt hơn sau đó bằng cách chọn một hồ sơ có sự đảm bảo vững chắc.

/

3 / Công việc đột xuất và thiệt hại

Sự cố lò hơi, dột mái tôn, sự cố điện hoặc căn hộ xuống cấp do người thuê mất khả năng thanh toán… Luôn có những điều bất ngờ thú vị trong tòa nhà. Điều này tránh những ngày đơn điệu. Nó có thể làm bạn chán nản. Nhưng chỉ khi những "bất ngờ" này chưa được lường trước. Bạn phải có thể tin tưởng vào tiền mặt :

- thông qua thu nhập khác nếu chúng tôi làm việc song song (bạn hoặc cộng sự của bạn).

- nhờ vào tiền thuê, nếu khoản vay kéo dài trong 20 hoặc 25 năm và số tiền này cao hơn số tiền trả khoản vay hàng tháng.

- cuối cùng, sẽ hữu ích khi cung cấp ngân sách hoạt động khi mua tòa nhà; Tại sao không cộng thêm 5% giá trị công trình ngoài các công trình khác đã thấy trước rõ ràng? Miễn là tiền không được phát hành, nó không phải được trả tiền. Và khoản dự trữ này có giá thấp hơn khoản vay CETELEM.

Một trong những khách hàng đầu tiên tôi gặp ở Paris sở hữu mười căn hộ trong thành phố. Mối quan tâm duy nhất là anh bắt đầu tự hỏi mình sẽ ăn như thế nào vào ngày mai. Mức lương bên ngoài của anh ấy không còn đủ để trang trải các khoản dự phòng cho chỗ ở của anh ấy và anh ấy đã nhân các khoản vay COFINOGA, v.v. để đối phó với nó. Chiến lược tồi. Bạn cũng có thể đến trực tiếp ngân hàng của mình và thương lượng việc gia hạn thời hạn hoặc số tiền của khoản vay. Hoặc tại sao không bán căn hộ đầu tiên đã mua để thu hồi một số tiền mặt?

Một sự kiện không lường trước khác: một sự kiện bất thường như hỏa hoạn. Bảo hiểm của người thuê nhà có trách nhiệm, tất nhiên bạn kiểm tra hàng năm, sẽ bao gồm thiệt hại. Tuy nhiên, việc mua bảo hiểm “không phải chủ sở hữu” vẫn hữu ích cho bất kỳ vấn đề nào phát sinh khi chỗ ở trống.

[CHUYÊN ĐỀ 2022] : để hạn chế chi phí sửa chữa, hãy tham gia các khóa học DIY tại Leroy Merlin; đăng ký Castorama hoặc các video hướng dẫn khác; Allovoisins cũng có thể giúp bạn.

Tôi đồng ý rằng về lý thuyết tốt hơn là nên thuê một chuyên gia và có hóa đơn cho tất cả các công việc. Trên thực tế, khi bạn vật lộn 6 tháng để tìm thợ lợp mái tôn, bạn sẽ rất vui khi tìm được giải pháp thay thế hoặc tự học hỏi.

4 / Các loại thuế?

Không hẳn là điều gì đó không lường trước được để chúng có thể xác định được mà là… thứ mà chúng ta quên mất. Một công trình trong môi trường đô thị trước hết là thu nhập từ đất. Chúng tôi sẽ không trình bày chi tiết các tùy chọn báo cáo thuế có thể có ở đây (tôi hứa sẽ sớm thôi; tôi thấy một số người đang chảy nước miếng!). Thêm vào đó là thuế bất động sản và bạn thường chỉ mất 2 tháng tiền thuê nhà.

Hãy lấy hai tòa nhà:

Một ở PLONEOUR, 5500 cư dân: thu nhập 18600, thuế bất động sản 800, hay 4,30%.

Cái khác ở BREST, hơn 200 dân trong khu vực: thu nhập từ đất 000, thuế tài sản 25200, hay 1900%.

[MẸO CHUYÊN NGHIỆP một chút về cách học 2022] : tốt hơn nên đầu tư vào các thành phố được điều hành bởi các thành phố tự quản “đúng” :)).

Tránh đầu tư vào các cơ sở thương mại ngoại trừ vị trí số 1: thuế bất động sản được tính trên giá thuê lý thuyết chứ không phải trên thực tế của hợp đồng thuê. Với sự phát triển của các cửa hàng ở ngoại ô và những khó khăn về cấu trúc của các trung tâm thành phố, bạn sẽ phải trả giá đắt về lâu dài về thuế bất động sản.

Đây là trường hợp của tôi trong QUIMPER: tiền thuê thực tế khoảng € 10; tiền thuê địa chính ước tính là € 000. Sau khi thảo luận với họ, rõ ràng là không thể thách thức pháp luật. Để được tiếp tục với luật sư của tôi!

/

5 / Chi phí

Nói chung, người cho thuê tính vào các khoản phí: điện cho chung, nước và dọn dẹp cho chung. Một lựa chọn khác là để những người thuê nhà tự thu xếp việc dọn dẹp với nhau, nhưng điều này là ngẫu nhiên hơn.

Một lần nữa, đối với thuế tài sản, đừng ngần ngại yêu cầu xem các hóa đơn gần đây cho những mặt hàng này. Và không phải là những tháng Bảy / tháng Tám khi một nửa số chỗ ở dành cho sinh viên đã trống :). Tình cờ, tại một trong những tòa nhà của tôi, các khoản phí mà chủ sở hữu tính gần như không bao gồm tiền nước.

6 / DPE mới và nghĩa vụ năng lượng

DPE đã có một công thức mới kể từ ngày 1 tháng 2021 năm XNUMX.

Đánh giá của nó là nghiêm trọng hơn với những ngôi nhà cũ và thông thường, giải pháp tốt nhất để cải thiện nó là chọn một máy bơm nhiệt.

Nếu nhà của bạn gần “sàng lọc năng lượng”, bạn sẽ cần phải nhanh chóng xem xét công việc để tiếp tục thuê:

  1. Nhà ở được phân loại G sẽ bị cấm cho thuê kể từ ngày 1 tháng 2023 năm XNUMX.
  2. Nhà ở được phân loại F, từ ngày 1 tháng 2028 năm XNUMX.
  3. Nhà ở được phân loại E, kể từ ngày 1 tháng 2034 năm XNUMX.

Điều này cho thấy sự thiếu hụt nhà ở nghiêm trọng nếu không cung cấp viện trợ dễ dàng tiếp cận cho các chủ sở hữu (ví dụ, giảm / giảm thuế tự kê khai, v.v.).

7 / Căn hộ và AirBnB: bạn có thể thuê chỗ ở có nội thất trong ngày không?

Tại một số chung cư ở các thành phố lớn, những người đồng sở hữu sống quanh năm trong tòa nhà của họ chọn cấm cho thuê nội thất kiểu AirBnB.

Do đó, đây là một điểm cần kiểm tra khi mua hàng của bạn, trong khi câu hỏi đã nảy sinh cách đây chưa đầy 10 năm khi bài báo này được viết lần đầu tiên:].

[Bài báo viết năm 2010 (đã !?) và cập nhật năm 2022].

Tôi kiếm được thu nhập đầu tiên trên web vào năm 2012 bằng cách phát triển và kiếm tiền từ lưu lượng truy cập từ các trang web của tôi (AdSense ...).


Kể từ năm 2013 và những dịch vụ chuyên nghiệp đầu tiên của tôi, tôi đã có cơ hội tham gia vào quá trình phát triển của hơn 450 địa điểm tại hơn 20 quốc gia.

Cũng đọc trên blog

Xem tất cả các bài báo
Miễn bình luận

Một lời bình luận ?