Làm thế nào để định vị mình trên thị trường bất động sản năm 2019?

Le Monde vừa đăng một bài báo có khả năng gây lo lắng cho tất cả những ai đang có dự án bất động sản.

Người mua và người bán dường như kém tự tin cho năm 2019 !

Người mua bất động sản kém tin tưởng người bán

 

Hãy bình tĩnh ngay bây giờ vì nếu 36 hoặc 37% số người được hỏi lo ngại thị trường xấu đi bất động sản, điều này có nghĩa là trên tất cả 63 hoặc 64% người được hỏi nghĩ ngược lại.

Chúng ta có những lý lẽ hợp lý nào để gỡ rối những cảm giác này?

 

1 / Một năm kỷ lục 2018.

Năm 2018 đánh dấu mức cao về khối lượng giao dịch: 970!

Con số này cao hơn đáng kể so với năm "kỷ lục" trước đó là 2006:Sự phát triển khối lượng giao dịch bất động sản Pháp

 

Câu hỏi là: điều gì đã xảy ra kể từ đó có thể giải thích nó? Khối lượng giao dịch này có hợp lý không? Giá đang làm gì cùng một lúc?

 

2 / Môi trường chính trị không thuận lợi.

Kể từ năm 2006, môi trường chính trị đã trở nên xấu đi. Tổng thống CHIRAC và SARKOZY chắc chắn có lợi cho bất động sản hơn Tổng thống MACRON.

Ngay khi nhậm chức, ông đã chỉ trích "tiền thuê bất động sản" trong khi trong hình dung phổ biến, những người cho thuê thường là người nắm giữ cổ phần.

Gần đây, ISF (thuế tài sản) đã được chuyển thành IFI (thuế tài sản bất động sản): điều đó nói lên tất cả. Ngay từ bây giờ, để hạn chế việc đánh thuế của nó, cần phải hạn chế di sản bất động sản của nó.

Hơn nữa, việc bãi bỏ thuế nhà ở theo lịch trình khiến chúng tôi nghĩ rằng việc tăng thuế tài sản sẽ theo sau để bù đắp cho nó. Chủ nhà sẽ trả nhiều tiền hơn vì lợi ích của người thuê.

Và không thiếu những tin tức tầm thường khác theo các báo:

Niên kim bất động sản của Macron

 

Đặc biệt chú ý đến lãi vốn bất động sản, đã bị đánh thuế, bởi vì “chủ sở hữu không làm việc đó”. Đối với tôi, có vẻ như một chủ sở hữu cung cấp bất động sản cho thuê sẽ luôn làm việc nhiều hơn (bảo trì, quản lý, làm việc, v.v.) hơn một người mở PEA, nhưng đó có thể là chủ quan:].

Nhưng các lý do khác phải khuyến khích sự thận trọng, đặc biệt là những lý do kinh tế vĩ mô.

 

3 / Triển vọng kinh tế vĩ mô cho thị trường bất động sản năm 2019.

Để phát triển lành mạnh, một thị trường phải duy trì kết nối với các nguyên tắc cơ bản của nó:

  • Thu nhập trung bình trên mỗi hộ gia đình.
  • Khả năng đi vay gắn với thu nhập này.
  • Giá trung bình trong ngành, thường tương quan.

Ngay khi giá cả ở một thành phố khác xa mức lương của người dân và so với những gì họ có thể kiếm được, điều đó có nghĩa là thị trường bất động sản đang giảm:

  • Ví dụ, mang lại khách hàng nước ngoài cho PARIS; người có thể bỏ đi sớm hay muộn (cảm giác không an toàn, bảo trì đường phố, v.v.).
  • Đóng góp cá nhân cao trong một số triển vọng sau khi thu được vốn từ việc bán bất động sản. Những khách hàng tiềm năng bán hàng tại ILE-DE-FRANCE có thể thoải mái tấn công thị trường ở các Tỉnh.
  • Đóng góp cá nhân cao sau thừa kế, tặng cho, thu được, v.v.

Nói một cách cụ thể, sự truyền nhiễm, có nghĩa là đóng góp của "tiền mặt" bên ngoài nền kinh tế lao động, là thiểu số hoặc thậm chí là ngẫu nhiên.

Ngay khi “địa phương” không thể tiếp thu được nữa, sẽ có nguy cơ thị trường bất động sản.

 

4 / Ví dụ về thị trường bất động sản BORDEAUX: theo hướng phát triển quá nóng?

Một số giám đốc điều hành thích bản thân với mức lương trung bình là 4 € hoặc 000 €. Họ chiếm thiểu số rất nhiều.

Thu nhập trung bình của hộ gia đình chỉ là 21 €, hoặc xấp xỉ 404 € / tháng (1).

Điều này cho phép vay theo MeilleurTaux khoảng € 133 trong 233 năm:

Khoản vay có thể có BORDEAUX tỷ giá tốt nhất

 

Nhưng giá trung bình trong thành phố là bao nhiêu?

Theo thước đo bất động sản của các công chứng viên, € 445 cho một ngôi nhà và € 000 / m² cho một căn hộ:

Công chứng phong vũ biểu bất động sản BORDEAUX

 

Nếu không có tiền đóng góp thì ngay cả hộ có thu nhập cao cũng khó mua được.

Do đó, chúng ta có nên từ bỏ bất kỳ dự án bất động sản nào ở một thành phố lớn hoặc ở PHÁP?

 

5 / Thời điểm mua tốt nhất tùy thuộc vào bạn!

Vào năm 2016, tôi đã đặt câu hỏi “ Mua hay bán tài sản có phải là quyền?".

Và câu trả lời luôn giống nhau: trong ngắn hạn, với mục đích duy nhất là đầu cơ thu được lợi nhuận vốn nhanh chóng, bạn sẽ rơi vào thế bí.

Đừng mua chỉ để kiếm tiền mà vì tài sản đáp ứng dự án cuộc đời của bạn.

Tỷ lệ này vẫn ở mức trung bình và có thể tìm thấy các tòa nhà căn hộ có lợi suất hấp dẫn (8 - 10%) tùy thuộc vào tình trạng tại các thị trấn thứ cấp.

Mục tiêu sau đó là giữ chúng trong 15-20 năm, thời gian để người thuê tài trợ vốn cho chúng, sau đó thu lợi nhuận ròng khi khoản vay kết thúc. Đây là một khoản đầu tư không thể đánh bại do tác dụng đòn bẩy của tín dụng nếu các sự cố nhỏ trong thời gian dài (hóa đơn chưa thanh toán, xuống cấp, công trình, v.v.).

Mặt khác, mua một căn hộ ở đô thị để cho thuê có nghĩa là giả định một triển vọng lợi nhuận thấp và tầm thường. Rủi ro khi thị trường đảo chiều càng lớn.

Lợi nhuận sẽ từ 3 đến 5% tùy thuộc vào thành phố nhưng không thể xác định liệu lạm phát có hấp thụ các chi phí mua lại (thương lượng + phí công chứng và thuế chuyển nhượng) vào ngày bạn muốn rời đi hay không.

Hạnh phúc dự án thành công

Nếu dự án của bạn liên quan đến việc mua một ngôi nhà chính để sống ở đó trong 20 hoặc 30 năm, câu hỏi sẽ không nảy sinh: không thành vấn đề nếu bạn để lại một vài euro nếu bạn tận hưởng một cuộc sống đáp ứng mong đợi của bạn :).

 

Lời khuyên giống nhau: không có gì ngăn cản bạn có được tài sản mà bạn ước tính hoặc không được đồng hành trong các bước của bạn bởi chuyên gia định giá bất động sản.

Tôi kiếm được thu nhập đầu tiên trên web vào năm 2012 bằng cách phát triển và kiếm tiền từ lưu lượng truy cập từ các trang web của tôi (AdSense ...).


Kể từ năm 2013 và những dịch vụ chuyên nghiệp đầu tiên của tôi, tôi đã có cơ hội tham gia vào quá trình phát triển của hơn 450 địa điểm tại hơn 20 quốc gia.

Cũng đọc trên blog

Xem tất cả các bài báo
Miễn bình luận

Một lời bình luận ?