Tiền thuê nhà chưa thanh toán: phải làm sao?

Khi bạn sở hữu một căn hộ cho thuê duy nhất, với một khoản vay phải trả hàng tháng, tác động của tiền thuê nhà chưa thanh toán là rất lớn. Những gì có thể được thực hiện để sửa chữa nó?

Thượng lưu: ngăn ngừa tranh chấp

Trở nên hoàn mỹ

Duy trì quan hệ lịch sự với người thuê nhà là điều cần thiết. Ngay cả khi bạn thuộc quyền của mình, hãy luôn theo dõi. Đừng để vấn đề kéo theo và cung cấp “dịch vụ tốt”: nhận tiền thuê, bảo trì tài sản, quản lý quan hệ với những người thuê nhà khác, v.v.

Mọi thứ bạn nói qua SMS, email, bài đăng, mọi thứ bạn làm (hoặc bạn không làm ...) đều có thể được người thuê của bạn sử dụng trong trường hợp có tranh chấp.

Trong trường hợp tố tụng sau một hóa đơn chưa thanh toán, một lúc nào đó bạn sẽ được thẩm phán xét xử.

Ở đó, chúng tôi có 2 loại người thuê:

  1. Người có thiện chí thừa nhận khoản nợ của mình nhưng yêu cầu hoãn việc thanh toán / rời khỏi cơ sở tùy theo diễn biến của tình huống của anh ta.
  2. Người giải thích rằng anh ta không trả bất cứ thứ gì vì chỗ ở không đảm bảo vệ sinh, rằng tất cả tiền đều được dùng để sưởi ấm và anh ta là nạn nhân của xáo trộn khu phố.

Loại người thuê thứ hai sẽ không ngần ngại tìm mọi lý do để không trả tiền cho bạn và đưa ra tất cả các yếu tố theo ý của mình trước thẩm phán. Anh ta sẽ được hưởng lợi từ trợ giúp pháp lý miễn phí và sẽ không phải bủn xỉn với quy trình này.

Đây là lý do tại sao tôi nhấn mạnh rằng sự cần thiết phải được cả những người thuê nhà của bạn và trên tất cả là chính bạn.

Nếu công chứng viên của bạn soạn thảo hợp đồng thì sao?

Có 2 loại hợp đồng thuê:

  1. Dưới ngực riêng: thư do bạn tự viết trực tiếp với người thuê (hoặc do cơ quan bất động sản viết.
  2. Hợp đồng thuê có công chứng: nó tạo thành một quyền sở hữu có hiệu lực thi hành; nó có hiệu lực tương tự như một quyết định của tòa án. Do đó, bên cho thuê có thể trực tiếp bắt buộc thực hiện các nghĩa vụ của người thuê nhà mà không cần phải ra tòa.

Với một hợp đồng thuê có công chứng, người cho thuê có thể trực tiếp yêu cầu thu giữ tiền lương / tài khoản ngân hàng. Nhưng điều này giả định rằng người thuê hoặc người bảo lãnh của anh ta là dung môi.

Xin lưu ý: vẫn cần tiến hành thủ tục pháp lý để trục xuất người thuê. Trong đa số trường hợp, đây sẽ không phải là thuốc chữa bách bệnh.

Mặt khác, chi phí vẫn khá hợp lý: 1/2 tháng tiền thuê nhà + thủ tục + VAT; ví dụ khoảng € 360 bao gồm thuế cho một studio thuê € 500.

Các bước trong trường hợp tiền thuê nhà chưa thanh toán

Cố gắng hòa giải thân thiện

Mục tiêu của bạn là:

  1. Đang tiếp tục thanh toán tiền thuê nhà.
  2. Thu hồi toàn bộ hoặc một phần số tiền đến hạn.

Dưới đây là các bước tôi làm theo khi thấy tiền thuê nhà chưa thanh toán:

- Hẹn các tài khoản của tôi. Nó xảy ra rằng một số người thuê nhà sốt sắng trả tiền ở mức 30 hoặc 31. Khi đó, tôi nhanh chóng bỏ qua một khoản thanh toán.

- Gọi điện thoại để nghe từ họ. Điều này cho phép bạn nắm bắt tình hình và xem liệu việc giám sát có ngẫu nhiên hay không. Và trường hợp này thường xảy ra; trong 80% các tình huống, đó là một "thiếu sót" và một lời nhắc nhở đơn giản sẽ giải quyết tình huống đó.

- Người thuê cũng có thể báo cáo những khó khăn: việc làm, ly thân, các khoản trợ cấp bị đình chỉ… Nếu mọi việc suôn sẻ trong nhiều năm, tôi rõ ràng sẽ cung cấp cho người thuê một số khoản tín dụng và hòa giải về thời hạn. Nói chung, tôi tin tưởng chừng nào lời đã đưa ra được giữ. Sau đó chúng tôi cùng nhau thiết lập một kế hoạch hòa giải; một lá thư rất thân mật có thể theo sau bằng cách ghi lại các điểm đã thương lượng "cảm ơn bạn đã tìm thấy thỏa thuận, tôi rất lưu ý về mong muốn của bạn để dàn xếp XXX trong 6 tháng".

- Nếu sau khi gọi điện mà thanh toán không theo dõi thì mình vào mail theo dõi. Lúc đầu, một hoặc hai tuần sau cuộc trò chuyện, tôi thấy một bức thư đơn giản là đủ. Thư đã đăng ký có vẻ hơi hung hăng đối với người thuê nhà bị phân tâm hoặc có thiện chí. Bạn phải nghĩ về “khách hàng” và sự nhạy cảm dự phòng.

- Nếu một tháng hoặc hơn sau cuộc nói chuyện, vẫn không có gì xảy ra, một lá thư đăng ký lịch sự là để. Anh ta sẽ đề cập đến ngày gọi điện, ngày gửi thư đầu tiên và sẽ yêu cầu thanh toán trong vòng một tháng.

- Nếu vấn đề thanh toán liên quan đến phụ cấp loại CAF hoặc MSA, cách đơn giản nhất là xem trực tiếp với họ giấy tờ gì còn thiếu. Đôi khi tôi thậm chí còn in mẫu trực tiếp và đưa nó bằng tay cho những người thuê không quen biết.

- Nếu tất cả các giấy tờ theo yêu cầu của CAF hoặc MSA, nhưng người thuê vẫn giữ tiền trợ cấp, bạn có khả năng yêu cầu thanh toán trực tiếp. Tôi không sử dụng nó theo mặc định để đơn giản hóa kế toán của mình, chỉ trong trường hợp khó khăn.

Yêu cầu người bảo lãnh và bảo hiểm tiền thuê nhà chưa thanh toán

Nếu giai đoạn thân thiện với người thuê không mang lại kết quả, người bảo lãnh phải được thông báo. Lý tưởng nhất là gọi cho anh ấy trước nếu bạn có số điện thoại của anh ấy hoặc để gửi email cho anh ấy.

Nếu không có những yếu tố này hoặc không nhận được câu trả lời, thì hãy chọn một lá thư đã đăng ký với xác nhận đã nhận.

Làm điều tương tự với công ty bảo hiểm của bạn nếu bạn đã mua bảo hiểm tiền thuê nhà chưa thanh toán. Hãy cẩn thận lưu ý các điều kiện chung và điều kiện đặc biệt: người thuê phải đáp ứng các tiêu chí nhất định (thu nhập, việc làm, v.v.) và tiền bồi thường có thể phải chờ đợi (chẳng hạn trước 6 tháng) và bị giới hạn về thời gian ( không có gì sau 2 năm chẳng hạn).

Chính trong quá trình tranh chấp này với người thuê nhà của bạn, bạn sẽ có thể đánh giá chất lượng bảo hiểm của mình…

Cần lưu ý: cải cách tiền gửi 2022

Kể từ ngày 1 tháng 2022 năm XNUMX và viết lại điều 2288 bộ luật dân sự :

  1. Người bảo lãnh không còn phải sao chép một tuyên bố áp đặt nghiêm ngặt.
  2. Việc xử phạt trong trường hợp tại ngoại không cân xứng được giảm xuống.

Các bảo lãnh được ký kết trước luật cũ vẫn có hiệu lực; những hợp đồng ký kết kể từ ngày 1 tháng 2022 năm XNUMX có lợi hơn một chút cho chủ sở hữu bằng cách đơn giản hóa quy trình bảo lãnh và các tranh chấp tiềm ẩn.

Tiến hành thủ tục pháp lý

Trong trường hợp không thực hiện được các bước thân thiện của bạn và bị thu giữ khoản tiền gửi, khi quỹ tín thác bị phá vỡ, thì một thủ tục gây tranh cãi là cần thiết. Thừa phát lại là một đồng minh có giá trị trong quá trình này.

Điều này bắt đầu bằng cách phát hành một đơn đặt hàng thanh toán, khoảng € 157:

Điều này có thể đủ để mở khóa tình huống, trong 50% trường hợp từ những gì tôi đã trải qua. Đối với 50% còn lại, nó kết thúc tại tòa án. Thừa phát lại lo việc trát đòi hầu tòa; bao gồm đơn đặt hàng, tất cả chi phí lên tới khoảng € 350.

Trong lần trải nghiệm cuối cùng của mình, một buổi sáng tôi được triệu tập đến BREST. Chủ tịch Tòa án Quận xem xét các trường hợp khác nhau sẽ được xử lý và xem có luật sư đại diện cho một trong các bên hay không. Các trường hợp liên quan đến luật sư được tiến hành đầu tiên để trả tự do cho họ. Mỗi luật sư biện hộ trong một phút: anh ta yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê (nguyên đơn) hoặc hủy bỏ vụ án vì thiếu tài liệu (bị đơn). Sau đó tất cả họ bỏ trốn và Tổng thống gọi điện cho các bị cáo khác.

Anh ta xem xét các tài liệu do thừa phát lại cung cấp, có thể đình chỉ điều khoản giải quyết và đưa ra thời hạn cho người thuê; của tôi có 2 tháng. Rõ ràng là nó khá vô ích… Sau khi quyết định đã được thực hiện, chủ sở hữu yêu cầu người thừa phát lại lệnh rời khỏi cơ sở. Người thuê có 2 tháng để đóng gói đồ đạc của mình. Nếu từ chối, Thừa phát lại thay mặt bên cho thuê lập biên bản báo cáo khó khăn và nhờ công an hỗ trợ… với điều kiện không phải trong tiết đông.

Tôi không cần phải đi xa như vậy vì sau đó người thuê nhà đã tự ý rời đi. Một lời về công việc của thừa phát lại: biểu giá được quy định cho tất cả các hành vi của anh ta và cuối cùng, so với một trường hợp cổ điển liên quan đến luật sư, chi phí là khiêm tốn liên quan đến việc theo dõi và tư vấn được cung cấp.

Về mặt lý thuyết, các chi phí liên quan đến việc trục xuất được tính cho con nợ nhưng điều cần thiết là anh ta phải có khả năng thanh toán và không đủ điều kiện để thực hiện thủ tục nợ quá mức. Nói chung là khá viển vông khi kỳ vọng thu hồi các chi phí đã ứng trước khi không có tiền đặt cọc.

Nhưng ưu tiên của bạn lúc này là khác: giành lại quyền sở hữu nhà ở và cho thuê càng sớm càng tốt. Hãy tiếp tục, luôn tích cực và tạo ra một quan điểm trong 15/20 năm nữa;).

Tôi kiếm được thu nhập đầu tiên trên web vào năm 2012 bằng cách phát triển và kiếm tiền từ lưu lượng truy cập từ các trang web của tôi (AdSense ...).


Kể từ năm 2013 và những dịch vụ chuyên nghiệp đầu tiên của tôi, tôi đã có cơ hội tham gia vào quá trình phát triển của hơn 450 địa điểm tại hơn 20 quốc gia.

Cũng đọc trên blog

Xem tất cả các bài báo
2 Comments
    • Cecilia
    • 26 décembre 2016
    Répondre

    Tôi thực sự thích cách bạn tiến hành đối mặt với người thuê, trong trường hợp không thanh toán. Tôi thấy bạn khá kiên nhẫn với tư cách là người cho thuê. Bạn làm mọi thứ theo cách họ nên làm. Tôi lưu ý tốt các bước này. 🙂

      • sự đầu tư
      • Tháng chín 10 2018
      Répondre

      Thà một thỏa thuận tồi tệ hơn là một vụ kiện tốt :).

      nó không phải lúc nào cũng hoạt động! Đôi khi, người thuê khó nhận ra và tự nhốt mình vào những lựa chọn tồi.

      Tôi có 3 người thuê nhà trước tòa án quận từ năm 2009… trong ít nhất 15 người mà chúng tôi đã tìm thấy một thỏa thuận thân thiện với những nhượng bộ và mất mát mang tính chế giễu.

      Điều quan trọng nhất là thu hồi căn hộ nhanh chóng trong trường hợp không thanh toán và tránh mọi thiệt hại…

Một lời bình luận ?