Cho vay bất động sản: vay trong thời hạn nào (hợp lý)?

Thời hạn cho vay để mua bất động sản không phải lúc nào cũng là một sự lựa chọn. Thế giới chia làm 2 loại, kẻ bận PEL và kẻ đào mỏ;).

Nếu bạn có một tình huống đủ thoải mái để ngân hàng cung cấp cho bạn một số lựa chọn cho khoản vay của bạn, thì đây là các thông số cần tính đến:

  1. Tỷ lệ được áp dụng và tỷ lệ mắc của chúng.
  2. Tính chất của dự án (để ở chính, phụ, đầu tư cho thuê,…).
  3. Khả năng tài chính của bạn.
  4. Tình hình cá nhân của bạn.

1 / Tỷ lệ hiện tại và hậu quả đối với bạn.

Tôi đã viết phiên bản đầu tiên của bài báo này vào năm 2010; lãi suất và bảo hiểm ít thuận lợi hơn cho người vay vào thời điểm đó:

RATE.jpg

Đây là tỷ giá hiện tại (tháng 2022 năm XNUMX) theo CAFPI; Tôi vẫn thận trọng với những số liệu này bởi vì xu hướng rõ ràng đang gia tăng và trên hết là vấn đề thu hút khách hàng tiềm năng:

Một số quan sát (cơ bản) cần ghi nhớ:

  1. Thời hạn vay càng dài, lãi suất bình quân càng cao.
  2. Thời hạn càng ngắn, số tiền phải trả hàng tháng càng cao.
  3. Thời hạn càng dài, các khoản thanh toán hàng tháng càng giảm.
  4. Thời hạn càng dài, tổng chi phí càng lớn.

Những yếu tố này sẽ ảnh hưởng đến thời lượng lý tưởng theo dự án của bạn.

2 / Bạn đang vay loại dự án nào?

a / Nơi ở chính.

Bạn phải là chủ sở hữu chứ không phải là người thuê càng sớm càng tốt.

Chỉ có ngoại lệ: chẳng hạn bạn nhất định phải bán lại trong vòng 2 đến 3 năm.

Trong 80% trường hợp, mua một bất động sản thay vì trả tiền thuê càng sớm càng tốt.

Tuy nhiên, có thể có một cuộc tranh luận về một điểm khác: bạn nên mua một ngôi nhà đẹp nhất có thể hay sống khiêm tốn hơn?

Robert T. Kyosaki trong "Cha giàu, cha nghèo" giảng giải pháp thứ hai:

Anh ta coi nơi ở chính là một trọng lượng chết. Nó không mang lại tiền bạc, lại tốn kém tiền bạc.

Do đó, mục đích là để hạn chế các chi phí liên quan đến môi trường sống này để đầu tư số tiền tối đa có sẵn vào một bất động sản mang lại nhiều lợi nhuận hơn.

Lập luận khá mạch lạc của anh ấy; giới hạn của nó: nó không tính đến khả năng thu được vốn dài hạn đối với một bất động sản có vị trí hiếm có.

Ngược lại, có thể ưu tiên chất lượng cuộc sống hàng ngày và mua bất động sản đẹp nhất có thể. Điều này cũng khá đáng nể, đặc biệt nếu bạn đã đầu tư vào nơi khác và việc nghỉ hưu của bạn được đảm bảo.

Mặt khác, so với khoản vay của bạn, vì khoản vay trong thời gian dài là đắt, nó sẽ là điều cần thiết để giới hạn thời lượng.

Lý tưởng thậm chí sẽ là mua mà không cần mượn nơi ở chính của bạn, sau đó giả sử rằng nó khá khiêm tốn.

Tại sao không chọn một ngôi nhà có thể sinh sống được như nó vốn có nhưng đòi hỏi một số công việc mà bạn có thể làm?

Bạn cũng có sẵn các hướng dẫn trên Youtube để giúp bạn bắt đầu. Người khéo tay nào chưa từng xem video Robert Longechal? ;).

Cũng hãy nghĩ về các lớp vật lý của Leroy Merlin, ví dụ:

Vì nơi cư trú chính được miễn lãi vốn ở Pháp, việc nhắm mục tiêu các bất động sản có tiềm năng có thể là một chiến lược tốt trong dài hạn.

b / Đầu tư cho thuê.

Chiến lược đầu tư cho thuê khác với chiến lược cho nơi ở chính của bạn.

Mục tiêu của bạn là giữ thời hạn.

Hãy lấy trường hợp một căn hộ mà bạn mua với giá 100 € đã bao gồm tất cả các chi phí (“chứng thư trong tay”), với giá thuê là € 000 / tháng và thuế bất động sản cùng số tiền.

Trong hơn 15 năm, khoản thanh toán hàng tháng sẽ là € 661 / tháng:

Điều này mang lại thu nhập hàng năm là 700 * 12 = 8 € / tháng - thuế tài sản 400 € = 700 € hoặc 7 € / tháng.

Bạn chỉ là cân bằng.

Bên cạnh đó, với bảo hiểm chủ sở hữu không có người ở (PNO) và có lẽ là quản lý cho thuê và bảo hiểm tiền thuê / thiệt hại chưa thanh toán, bạn sẽ phải điều chỉnh một vài euro từ người thân của mình mỗi tháng trong 15 năm.

Nó vẫn có thể chịu được ... miễn là không có sự kiện không lường trước được, không có chỗ ở trống giữa 2 người thuê hoặc công việc được lên kế hoạch. Nó gần như là không thể trong một thời gian dài.

Đổ đừng đặt mình vào nguy hiểm, tốt hơn là nên ưu đãi khoản vay trên 20 năm.

Sau đó, bạn kiếm được 130 * 12 = € 1 tiền mặt mỗi năm, điều này cho phép bạn thanh thản hơn:

Ngoài ra, bạn có thể khấu trừ lãi tiền vay vào thu nhập cho thuê của mình.

Tùy thuộc vào khung thuế cận biên (TMI) của bạn, do đó, cá nhân bạn sẽ chỉ chịu một phần của khoản lãi này:

c / Nơi ở thứ cấp.

Ngôi nhà thứ hai là một trường hợp đặc biệt tùy thuộc vào hoàn cảnh của bạn và mục đích sử dụng.

Dự án này có nhằm mục đích sinh lợi hay thậm chí tự tài trợ trong tâm trí của bạn?

Theo truyền thống, ngôi nhà thứ hai là một dự án thua lỗ theo hầu hết các nghiên cứu về chủ đề này.

Rất khó để quản lý việc cho thuê từ xa và các cơ quan địa phương đã lấy 40% thu nhập cho việc tìm kiếm người đi nghỉ và dọn dẹp.

Sự phát triển chung của Internet và sự gia tăng của các dịch vụ AirBnB, Đặt chỗ và trợ giúp đặc biệt đã thay đổi cuộc chơi.

Giờ đây, bạn có thể sinh lợi ít nhất hoặc thậm chí có thể sinh lời nhiều hơn bằng cách cho thuê theo ngày / tuần so với thuê theo năm.

Tùy thuộc vào dự án cho thuê của bạn, sự lựa chọn do đó sẽ khác nhau:

  1. Nếu bạn thuê càng nhiều càng tốt, hãy ưu tiên các khoản thanh toán hàng tháng được giảm bớt để được khấu trừ vào tiền thuê nhà để đối phó với các sự kiện và chi phí không lường trước được; một trong số 20 khoản vay nói chung sẽ là lý tưởng.
  2. Nếu bạn dự trữ nó cho mục đích cá nhân của mình, hãy mua nó bằng tiền mặt hoặc giảm thời hạn vay càng nhiều càng tốt.

3 / Nỗ lực tài chính hàng tháng bạn có thể gánh chịu là bao nhiêu?

a) Tôi có lựa chọn thời hạn không?

Mỗi ngân hàng tuân theo chính sách riêng của mình trong việc cấp hoặc từ chối tín dụng.

Hầu hết tuân theo các khuyến nghị của Hội đồng cấp cao về ổn định tài chính, hội đồng khuyến nghị tỷ lệ nợ tối đa 35%.

Lưu ý rằng các ngân hàng thường tính đến thu nhập cho thuê của bạn lên đến 70 hoặc 80% để tính toán tỷ lệ nợ của bạn.

Các ngân hàng cũng sẽ xem xét " vẫn để sống“. Mức lương trung bình 1 € net mỗi tháng sẽ khó khăn hơn với mức thu nhập thấp hơn một phần ba so với người quản lý ở mức + € 500 / tháng.

Thông thường, chính ngân hàng sẽ cho bạn biết bạn có thể vay những gì, với những điều kiện nào, bao gồm cả thời hạn. Và bạn sẽ điều chỉnh dự án của mình theo.

Lựa chọn sẽ là khi nào nên sử dụng các giới hạn mà ngân hàng đưa ra hoặc nhắm đến một mức khiêm tốn hơn nhiều.

4 / Hoàn cảnh cá nhân của bạn là gì? Quan điểm của bạn là gì?

Một khi bạn đã nắm được các nguyên tắc chính, tất nhiên bạn phải điều chỉnh chúng cho phù hợp với hoàn cảnh cá nhân của mình.

Bạn có dị ứng với những cam kết dài hạn và việc vay nợ kéo dài hơn 20 năm khiến bạn mất tinh thần? Đi trong 10 năm nếu bạn có đủ khả năng.

Bạn đang mong đợi tài sản từ cha mẹ hoặc một người cô tuyệt vời của bạn? Lập kế hoạch dài hạn để duy trì chất lượng cuộc sống hàng ngày và trả nợ trước hạn sau đó.

Thông thường, việc lựa chọn tiền mặt nhiều sẽ khiến bạn lựa chọn khoản vay trong vòng 20 năm. Tôi không đề cập đến khoản vay 25 năm bởi vì với tỷ giá hiện tại và so với chi phí bổ sung dự kiến, nó có vẻ rất không sinh lời.

Khi tôi làm việc trong lĩnh vực ngân hàng vào đầu những năm 2000, các nhà đầu tư luôn vay 15 năm: đó là thời hạn tự tài trợ trung bình và cũng là thời gian miễn hoàn toàn lãi vốn.

Với sự gia tăng giá bất động sản trong 10 năm qua và việc sửa đổi chế độ lãi vốn, với tổng thời gian miễn trừ kéo dài đến 30 năm, các khoản vay được gia hạn một cách hợp lý.

Tôi kiếm được thu nhập đầu tiên trên web vào năm 2012 bằng cách phát triển và kiếm tiền từ lưu lượng truy cập từ các trang web của tôi (AdSense ...).


Kể từ năm 2013 và những dịch vụ chuyên nghiệp đầu tiên của tôi, tôi đã có cơ hội tham gia vào quá trình phát triển của hơn 450 địa điểm tại hơn 20 quốc gia.

Cũng đọc trên blog

Xem tất cả các bài báo
Miễn bình luận

Một lời bình luận ?