Occuper le logement d’une SCI à titre gratuit

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Quelles sont les conditions et les conséquences de l’occupation d’un logement de SCI à titre gratuit ?

« Bonjour,

Nous possédons 1 immeuble en SCI composé de 4 T3 loués à l’année et d’un grand appart que nous occupons actuellement (en location).

3 questions : puis-je dans 2 ans occuper en résidence principale ce logement  de SCI à titre gratuit ? Actuellement je déduis des intérêts d’emprunt.

Puis-je le revendre à moi-même ?

Enfin, cet appartement étant trop grand pour nous, pourrait-on le louer une partie en location saisonnière meublée ?

Merci pour les réponses,

bichon66″

1/ L’occupation d’un logement de SCI en résidence principale à titre gratuit.

En pratique, le logement vous appartient et vous pouvez en faire ce que bon vous semble, y compris donc l’occuper à titre gratuit en tant que résidence principale… si le gérant et les autres associés de la SCI donnent leur accord.

Mais comme rien n’est vraiment gratuit dans la vie, si un associé habite gratuitement un logement appartenant à la SCI, celle-ci n’en tire plus de revenus et l’associé doit réintégrer dans ses revenus cet avantage en nature. Il subit donc une baisse de ses revenus fonciers liés à la SCI en plus d’une imposition sur cet avantage en nature.

2/ Déduction des intérêts d’emprunt.

Les intérêts d’emprunt sont déduits des revenus locatifs « s’ils se rapportent à un emprunt contracté pour l’acquisition d’un immeuble donné en location« . Le terme d’immeuble désigne tout bien immobilier, comme une maison ou un appartement.

Si vous occupez un appartement à titre gratuit, celui-ci n’est plus donné en location. Théoriquement, vous devez donc retirer de la somme des intérêts auparavant déduits, la part du prêt qui correspond à ce grand appartement.

3/ Est-ce pertinent de racheter l’appartement ?

Racheter cet appartement est possible par le biais d’un acte sous seing privé en ne payant que les droits d’enregistrement (5 % du prix de vente). Mais cela fait tout de même des frais…

D’un point de vue organisation, vous passerez d’une monopropriété à une copropriété, ce qui impose de faire réaliser :

  1. Un état descriptif de division (EDD) par le géomètre.
  2. Un règlement de copropriété par votre notaire.
  3. Et un diagnostic technique global (DTG) si le bâtiment a plus de 10 ans.

Bonjour les coûts supplémentaires !

4/ Les incidences fiscales de la location saisonnière en SCI

Par défaut, une SCI est transparente fiscalement et soumise à l’impôt sur les revenus (IR). Elle loue des appartements vides, à l’année, et en retire des revenus fonciers.

Si elle loue des biens meublés, cela devient des recettes commerciales, soumises à l’impôt sur les sociétés (IS).

Lorsqu’une SCI à l’IR fait un peu de « meublé », une tolérance de 10% des revenus globaux sur une année ou de la moyenne des 3 dernières années s’applique, avant de la faire basculer à l’IS.

La TVA ne s’applique pas lorsqu’une SCI loue des biens à usage d’habitation.

En complément sur le sujet : https://gestiondepatrimoine.com/immobilier/location-meublee/sci-location-meublee.html

[Article de 2013 mis à jour cette année.]

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2 Comments
    • cecile vinches
    • 3 février 2016
    Répondre

    Bonjour,
    Avec mes parents nous avons créé une SCI familiale. Cette SCI a acquis un appartement dans le même immeuble et sur le même palier que celui que j’occupe actuellement et dont je suis propriétaire ( mon appartement ne fait pas parti de la SCI).
    Le logement a été refait à neuf et mes parents me proposent de l’occuper à titre gratuit ( paiement des charges mais pas de loyer) et de louer le mien afin d’avoir un revenu complémentaire.
    Est-ce légal et quelle fiscalité devrait-on appliquer?

    D’autre part, mon frère ne fait pas parti de la SCI mais peut-il s’opposer à ce projet?

    En vous remerciant
    Cordialement

      • investimmo
      • 25 février 2016
      Répondre

      Bonjour Cécile,

      1/ Si vous occupez cet appartement sans verser de loyer, vous bénéficiez d’un avantage par rapport à votre frère, d’une libéralité de vos parents sur leur quote-part de la SCI.
      Il sera alors fondé à demander une compensation lors de la succession d’un de vos parents… à condition de pouvoir prouver que :
      – Vos parents se sont appauvris…
      – … à votre profit.
      Ce qui est exactement le cas ici puisqu’ils vont perdre leur quote-part de loyer et que dans le même temps, vous bénéficierez du loyer de votre appartement.

      Je vous conseille donc de mettre en place un arrangement avec votre frère ; que vos parents lui versent par exemple un équivalent mensuel de leur quote-part de loyer.

      2/ Fiscalement, une SCI à l’IR ne peut plus déduire de charges pour un logement occupé par l’un de ses associés. A l’inverse, une SCI à l’IS pourra déduire ses charges mais sera par contre imposée sur la base du loyer théorique.

      Par rapport aux donations, elles seront rapportables à la succession d’un de vos parents.

      3/ Dans ma ville (QUIMPER), la plupart des avocats consultent au prix de 50€ les 30 mins. Ce doit être la même chose près de chez vous ; n’hésitez pas à en consulter un pour valider ce paragraphe qui est mon avis, mais pas celui d’un professionnel expérimenté du droit :).

      Les notaires quant à eux organisent des « Conseils du Coin » : ils reçoivent gratuitement un peu partout en France dans les cafés. Les donations et leurs conséquences rentrent exactement dans leu champ de compétence. Prochain rendez-vous le 7 mars : http://www.notaires.fr/fr/actualit%C3%A9/conseil-du-coin-rencontrez-un-notaire-au-caf%C3%A9

      Bien cordialement ~~.

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