Un chasseur immobilier est un intermédiaire mandaté par l'acheteur. Là où l'agence classique tient son mandat du vendeur et défend le prix du bien qu'elle commercialise, le chasseur signe un mandat de recherche avec celui qui achète : il cadre le besoin, identifie les biens, filtre les visites et négocie pour son client. Le métier n'a pas de statut juridique propre : il s'exerce sous le même régime que l'agence immobilière, celui de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet.
Cette absence de statut spécifique explique la plupart des mauvaises surprises. Un acheteur qui croit signer un simple contrat de prestation signe en réalité un mandat réglementé, avec des règles précises sur la durée, la rémunération et le moment du paiement. Cet article détaille ses missions réelles, ce que la loi lui interdit, ce que coûtent ses honoraires d'après les barèmes publiés, et ce que l'état du marché change pour un acheteur.
Ce que fait un chasseur immobilier
La prestation couvre la partie du parcours d'achat qui coûte le plus de temps : trouver, trier, visiter. Une mission comprend le plus souvent les étapes suivantes.
- Cadrage du projet : budget d'acquisition réel (prix, frais, travaux), secteurs acceptables, critères éliminatoires, calendrier.
- Recherche : annonces publiques, agences partenaires, apporteurs locaux, biens non diffusés. Un chasseur n'a pas accès à un marché parallèle : il a du temps et des contacts.
- Présélection et visites : le client ne se déplace que sur des biens déjà vus et documentés.
- Analyse : cohérence du prix avec les références locales, état du bien, diagnostics, situation de la copropriété, contraintes d'urbanisme.
- Négociation puis suivi jusqu'à la signature de l'acte authentique chez le notaire.
Les limites comptent autant que les missions. Un chasseur n'est ni diagnostiqueur, ni notaire, ni courtier, et il ne peut garantir ni délai, ni résultat. Un négociateur simplement habilité par un titulaire de carte ne peut d'ailleurs ni détenir de fonds, ni donner de consultation juridique (article 4 de la loi Hoguet).
Le cadre légal : carte T, mandat écrit, paiement au succès
La carte professionnelle « Transactions »
Chasser un bien pour autrui, c'est s'entremettre dans une opération visée à l'article 1er de la loi Hoguet. Cela suppose la carte professionnelle mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce », dite carte T, délivrée depuis 2015 par le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale, pour trois ans. Les conditions d'obtention sont au nombre de quatre : aptitude professionnelle, garantie financière, assurance de responsabilité civile professionnelle, absence d'incapacité d'exercer.
La garantie financière ne peut être inférieure à 110 000 € par activité exercée, montant ramené à 30 000 € les deux premières années ; le professionnel qui déclare ne détenir aucun fonds en est toutefois dispensé, ce qui est le cas de nombreux chasseurs. La formation continue représente 14 heures par an ou 42 heures sur trois ans, dont au moins 2 heures sur la non-discrimination dans l'accès au logement. Les cartes délivrées depuis le 1er juillet 2015 figurent dans un fichier national tenu par CCI France, consultable par nom, raison sociale, SIREN ou numéro de carte.
Le mandat de recherche
Le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 encadre le document que vous signez. Le mandat doit être écrit et préalable à toute négociation (article 72). Il est inscrit sur un registre des mandats, et le numéro d'inscription doit figurer sur l'exemplaire qui vous est remis : un mandat sans ce numéro est un signal d'alerte immédiat.
Trois autres règles protègent l'acheteur :
- Durée limitée obligatoire : une convention sans limitation de ses effets dans le temps est nulle (article 7 de la loi Hoguet).
- Rémunération verrouillée : le professionnel ne peut réclamer d'autres honoraires que ceux prévus au mandat, ni les réclamer à une autre personne que celle qui y est désignée comme en ayant la charge (article 73 du décret).
- Pas de dédit sur un bien non identifié : un mandat d'acheter un bien non identifié ne doit fixer à l'avance aucun dommage-intérêt ni dédit (article 76). C'est exactement le cas d'un mandat de recherche.
Une clause d'exclusivité ou une clause pénale doit être mentionnée en caractères très apparents et ne peut dépasser le montant des honoraires prévus. Passé un délai de trois mois après la signature, chaque partie peut dénoncer le mandat à tout moment, en avisant l'autre quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (article 78).
Aucun euro avant la vente
C'est la règle la plus souvent ignorée. L'article 6 de la loi Hoguet interdit qu'une somme représentative d'honoraires, de frais de recherche ou de démarche soit exigée ou acceptée avant que l'opération ait été effectivement conclue et constatée dans un acte écrit. L'article 73 du décret précise que les honoraires sont perçus une fois l'opération constatée par acte authentique. Autrement dit : pour un particulier, ni frais de dossier, ni acompte de mise en recherche.
Les sanctions ne sont pas symboliques : exiger ou accepter des sommes en infraction à l'article 6 est puni de deux ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende (article 16), et exercer sans carte professionnelle de six mois d'emprisonnement et de 7 500 € d'amende (article 14). Seule exception à la règle du paiement au succès : le cas où le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles.
Combien coûte un chasseur immobilier ?
Il n'existe aucun barème réglementé : les honoraires sont libres. En revanche, ils doivent être publics. L'arrêté du 10 janvier 2017 oblige les professionnels de la transaction à afficher les prix effectivement pratiqués, toutes taxes comprises, en indiquant qui en supporte la charge, et à les rendre aisément accessibles sur leur site. Un chasseur qui refuse de communiquer son barème ne respecte pas cette obligation.
Les barèmes publiés combinent un pourcentage du prix d'achat et un plancher. Deux exemples réels, consultés le 10 septembre 2026.
| Professionnel | Barème affiché | Coût sur un achat à 300 000 € |
|---|---|---|
| Mon Chasseur Immo (réseau national) | 7 900 € TTC forfaitaires jusqu'à 250 000 €, puis 3,15 % TTC de 250 001 à 1 200 000 €, 2,65 % jusqu'à 1 800 000 €, 2,5 % au-delà | 9 450 € TTC |
| Home Select (Paris) | 2,5 % TTC du prix net vendeur, avec un minimum de 10 000 € TTC | 10 000 € TTC (plancher appliqué) |
Ces deux exemples ne sont pas une moyenne de marché : ils montrent une logique de tarification. Sur les petits budgets, le forfait ou le plancher détermine le coût réel et le taux effectif peut dépasser 4 % ; sur les budgets élevés, le pourcentage décroît. Demandez donc un montant en euros TTC pour votre budget cible, pas un taux.
Ces honoraires s'ajoutent au prix et aux frais d'acquisition (droits de mutation et émoluments du notaire) : vérifiez avec votre banque comment ils entrent dans votre plan de financement. Et si le chasseur se rémunère par partage des honoraires de l'agence qui détient le mandat de vente, ce montage doit figurer noir sur blanc dans le mandat de recherche.
Ce que l'état du marché change pour un acheteur
Selon l'Insee (Informations rapides n° 216, 8 septembre 2026), les prix des logements anciens en France hors Mayotte ont reculé de 1,0 % au deuxième trimestre 2026 (données provisoires corrigées des variations saisonnières), soit −0,8 % sur un an : −0,1 % pour les appartements et −1,3 % pour les maisons. Le nombre de transactions des douze derniers mois est estimé à 958 000 à fin juin 2026, contre 953 000 à fin mars.
Côté financement, la Banque de France (Stat Info Crédits aux particuliers, publié le 7 septembre 2026) situe le taux moyen des crédits nouveaux à l'habitat hors renégociations à 3,30 % en juillet 2026, après 3,27 % en juin, pour une production mensuelle corrigée des variations saisonnières de 11 milliards d'euros.
Traduction : les volumes sont revenus à un niveau élevé, les prix baissent peu et le crédit reste au-dessus de 3 %. La valeur d'un chasseur ne tient donc pas à un accès privilégié à des biens cachés, mais à deux éléments mesurables : le temps qu'il fait économiser et l'écart de négociation obtenu.
Six vérifications avant de signer
- Numéro de carte T, vérifié dans le fichier national des professionnels de l'immobilier.
- Barème affiché sur le site, en TTC, avec le montant exact correspondant à votre budget.
- Identité du payeur mentionnée dans le mandat.
- Numéro d'inscription au registre des mandats reporté sur votre exemplaire.
- Durée, exclusivité éventuelle, droit de dénonciation après trois mois, et périmètre écrit de la mission (secteurs, critères, comptes rendus).
- Aucun versement avant l'acte authentique, et aucune clause de dédit sur un bien non identifié.
Devenir chasseur immobilier : les conditions réelles
Deux voies existent. La première consiste à détenir sa propre carte T, donc à justifier de l'aptitude professionnelle : BTS professions immobilières, licence professionnelle ou diplôme bac+3 à dominante juridique, économique ou commerciale, ou à défaut une expérience salariée sous l'autorité d'un titulaire de la carte (trois ans avec le baccalauréat, dix ans sans, quatre ans pour un cadre). La seconde consiste à être habilité par un titulaire de carte T, comme négociateur salarié ou agent commercial : c'est la voie la plus fréquente pour démarrer, avec les restrictions de l'article 4 rappelées plus haut.
Sur les revenus, prudence. Il n'existe pas de statistique publique propre aux chasseurs immobiliers, comptabilisés avec les agences immobilières : les salaires moyens lus un peu partout ne reposent sur aucune source vérifiable. La rémunération dépend du nombre de missions abouties, puisque rien n'est dû tant que la vente n'est pas signée. Dans un métier où la demande est locale et la réputation déterminante, la visibilité sur les recherches de sa zone et un site qui expose clairement barème et méthode pèsent autant que le carnet d'adresses : c'est le terrain du référencement local et de la création d'un site professionnel.
Questions fréquentes
Un chasseur immobilier doit-il détenir une carte professionnelle ?
Oui. Comme il s'entremet dans une opération immobilière, il doit détenir la carte professionnelle mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce », délivrée pour trois ans par le président de la chambre de commerce et d'industrie. Exercer sans cette carte est puni de six mois d'emprisonnement et de 7 500 € d'amende. Les cartes délivrées depuis juillet 2015 sont consultables dans le fichier national tenu par CCI France.
Peut-il demander un acompte avant d'avoir trouvé le bien ?
Non, pas à un particulier. La loi Hoguet interdit d'exiger ou d'accepter la moindre somme au titre d'honoraires ou de frais de recherche avant que l'opération soit effectivement conclue et constatée par écrit. Les honoraires sont perçus une fois la vente constatée par acte authentique chez le notaire. Une exception existe uniquement lorsque le client agit dans le cadre de ses activités professionnelles.
Combien coûte un chasseur immobilier ?
Les honoraires sont libres et doivent être affichés en TTC sur le site du professionnel. Les barèmes publiés combinent généralement un pourcentage du prix d'achat et un montant plancher : par exemple 7 900 € TTC jusqu'à 250 000 € puis 3,15 % chez un réseau national, ou 2,5 % avec un minimum de 10 000 € chez un cabinet parisien (barèmes consultés en septembre 2026). Demandez toujours le montant en euros correspondant à votre budget.
Peut-on résilier un mandat de recherche exclusif ?
Oui. Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, un mandat contenant une clause d'exclusivité ou une clause pénale peut être dénoncé à tout moment par l'une ou l'autre partie, avec un préavis d'au moins quinze jours notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La clause pénale ne peut jamais dépasser le montant des honoraires prévus au mandat.
Quelle différence avec une agence immobilière classique ?
Le statut est le même : carte T, mandat écrit, registre des mandats, paiement au succès. La différence tient à la partie qui mandate. L'agence traditionnelle est mandatée par le vendeur et défend son prix ; le chasseur est mandaté par l'acheteur et négocie dans son intérêt. Un professionnel ne peut percevoir des honoraires que de la partie désignée dans le mandat et dans l'engagement des parties.
Les honoraires du chasseur sont-ils inclus dans les frais de notaire ?
Non. Ce sont des honoraires d'entremise dus au professionnel titulaire de la carte, distincts des frais d'acquisition que sont les droits de mutation et les émoluments du notaire. Ils se budgètent à part. Leur montant et la partie qui en a la charge figurent dans le mandat, puis dans l'engagement des parties.