Acheter votre premier immeuble de rapport : les 10 erreurs à éviter

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Qui n'a jamais rêvé de posséder un immeuble de rapport ou un ensemble d'appartements dans un immeuble pour les mettre en location et amasser une rente substantielle ? Mais si en acheter un est sans conteste un investissement rentable, il ne faut pas perdre de vue qu'il s'agit de tout sauf d'un jeu de hasard.

Si vous vous apprêtez à effectuer votre premier investissement dans le domaine des immeubles locatifs, voici les choses auxquelles vous devrez faire attention pour ne pas risquer de faire une mauvaise affaire.

Évitez de faire un investissement émotionnel

Vous ne pouvez certes pas acheter un immeuble de rapport sans croire en la viabilité du projet, mais il ne faut pas investir pour la simple raison que « c'est un coup de cœur ». Tout investissement requiert une impartialité vous permettant d'analyser de façon objective les tenants et aboutissants du bien que vous êtes sur le point d'acquérir. Quand on achète un immeuble locatif, c'est pour en tirer des revenus passifs. Il faut donc s'assurer que l'investissement sera rentable.

L'une des plus grandes erreurs que font beaucoup de personnes, c'est de procéder comme s'ils choisissaient leur propre maison. Il ne s'agit pas seulement de se demander si vous aimeriez vivre dans un tel endroit, mais aussi de se questionner sur le montant des loyers à percevoir.

Renseignez-vous sur le cadre juridique de l'investissement dans l'immeuble locatif

Vous ne pouvez pas faire une bonne affaire sur le marché immobilier si vous ne connaissez pas les règles de droit y définissant le cadre d'échange. Il vous faudra donc avant tout vous informer sur la fiscalité immobilière (la fiscalité des revenus locatifs, le dispositif PINEL, etc.). Plus vous en saurez, plus vous réaliserez la marge de manœuvre dont vous disposez.

N'oubliez pas la règle des 70%

Il faut que l'immeuble au rapport que vous souhaitez acquérir puisse s'autofinancer. Généralement, lorsque l'on veut acheter un immeuble locatif, on a recours à un emprunt bancaire. Il faudrait alors que 70% des loyers perçus puissent couvrir les mensualités à verser à la banque. Cette dernière considère qu'il vous faudra au moins 30% des rentes pour couvrir l'ensemble des charges régulières nécessaires au fonctionnement de l'immeuble. Elle prélève donc les 70% restants, vous laissant une marge pour faire face aux frais de gestion. Bien entendu, si vous souscrivez à une assurance loyers impayés, la banque prélèvera plus que les 70%.

Vous devez analyser, au moment d'acheter votre immeuble, les mensualités à verser à la banque afin de savoir si les loyers envisagés vous permettront de le financer.

Choisissez un bon emplacement pour investir dans un immeuble de rapport

Vous devez bien connaître la zone où se trouve l'immeuble que vous allez choisir. Le danger quand on choisit au hasard l'endroit où investir, c'est que l'on peut tomber sur une zone à risque sécuritaire. Un risque sécuritaire important peut entraîner une baisse de la démographie, et pour une personne voulant acheter un immeuble locatif, c'est tout simplement la pire situation qui puisse se produire. Vous pourriez avoir de grosses difficultés à mettre votre bien en location.

Voici quelques autres questions que vous devez vous poser pour déterminer si l'emplacement est bon :

  • Y a-t-il une gare et des transports communs dans la zone ?
  • Y a-t-il des commerces, hôpitaux et pharmacies à proximité ?
  • Quels sont les avantages que l'on aurait à louer un appartement dans cette zone ?

N'oubliez pas les frais divers

Au moment de définir le réel coût de l'immeuble que vous êtes sur le point d'acquérir, souvenez-vous d'inclure dans votre évaluation les nombreuses petites dépenses qui surviennent à l'occasion de l'acquisition :

  • Les frais du notaire : même si nous aurions tous aimé nous en passer, il est nécessaire de faire appel à un notaire qui accompagnera le processus d'acquisition. Vous lui verserez une somme d'argent qui équivaudra à 7 à 9% de la valeur de votre futur immeuble. Cette somme couvre les honoraires du notaire, mais aussi différentes taxes communales ;
  • Les frais liés aux travaux : il est vrai que l'on ne peut évaluer de manière précise le montant de ces travaux avant au moins une visite sur les lieux. Il faut cependant garder à l'esprit qu'il y aura forcément des travaux à effectuer : installer une fenêtre neuve, une cloison, changer les clés, etc. ;
  • Les frais d'aménagement : il faudra peut-être mettre en place le mobilier et acheter les produits électroménagers.

La prise en compte de ces frais vous sert tant au moment de l'évaluation du coût de l'immeuble que plus tard, au moment de l'établissement du loyer.

Tenez compte de la taxe foncière et des impôts à payer sur le loyer

Le montant de la taxe foncière dépend du bien lui-même et de son emplacement. Vous devez chercher à le connaître avant de vous lancer. Ne commettez pas l'erreur de vous en tenir à ce que vous payez pour votre propre résidence, car la taxe foncière est rarement la même d'un immeuble à un autre.

Le fait de tenir compte de ces versements fiscaux vous permet de faire une analyse juste du coût réel de l'immeuble que vous comptez acheter, afin de jauger sa rentabilité par rapport aux mensualités à prélever par la banque sur les loyers.

Les places de parking : ne les oubliez pas !

On a tôt fait d'oublier les places de parking. Évidemment, le problème ne se pose pas si l'espace à acheter est assez vaste pour que l'on puisse prévoir des places de parking. Le cas échéant toutefois, il faut savoir que votre immeuble au rapport pourrait ne pas être très attractif pour les locataires.

Méfiez-vous des immeubles bon marché

Si vous apprenez que l'on veut vendre un complexe immobilier à un prix déraisonnablement bas, c'est probablement qu'il y a un problème grave qui affecte sa rentabilité. Le vice ne se trouve pas toujours où l'on croit. L'immeuble peut être en parfait état, mais situé dans une zone qui a perdu son attrait, de sorte qu'il n'y a pas de locataires.

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Au cours de la visite de l'immeuble, restez vigilant et vérifiez tout

Ce serait faire une grave erreur que de se laisser bluffer par les paroles enthousiastes de celui qui essaie de vous vendre l'immeuble. Restez vigilant et passez tout au peigne fin. Assurez-vous que les équipements n'ont pas d'avaries majeures, et si c'est le cas, revenez sur votre décision d'achat ou au moins sur le prix que vous étiez prêt à y mettre.

Surtout, inspectez du mieux que vous pouvez la toiture, mais aussi la charpente. Refaire une toiture demande toujours un budget important. Autant savoir si vous devrez le faire après l'achat ou si vous n'aurez pas à vous en inquiéter. Si vous rachetez une maison ancienne susceptible d'avoir subi quelques dégâts avec le temps, il est conseillé de vous faire accompagner d'un spécialiste qui pourra vous donner un avis objectif.

Les diagnostics énergétiques : l'autre aspect souvent oublié

Plus un bien prend de l'âge, plus il devient coûteux sur le plan énergétique. Si votre immeuble possède un système de chauffage ancien, il consommera plus. Les locataires le savent et leur évaluation de votre appartement en pâtira. C'est pour cela qu'il faut se souvenir de demander le diagnostic énergétique du bien que l'on s'apprête à vous vendre.

Si vous faites attention à tous ces points, vous devriez être en mesure de faire une très bonne affaire.

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