Le chasseur immobilier travaille pour l'acheteur, et uniquement pour lui. Il détient un mandat de recherche, prospecte, visite, présélectionne et négocie jusqu'à la signature. C'est un métier de l'immobilier à part entière, soumis aux mêmes règles que l'agent immobilier classique : carte professionnelle, assurance, formation continue, code de déontologie.
Cette fiche s'adresse à ceux qui envisagent d'exercer ce métier ou de créer une structure de chasse immobilière : conditions d'accès, statuts, revenus observés, marché et évolutions possibles. Pour l'angle acheteur et le coût du service, consultez notre article C'est quoi un chasseur immobilier et combien ça coûte.
Ce que fait concrètement un chasseur immobilier
La différence avec l'agent immobilier tient au mandat : mandat de vente signé par le propriétaire d'un côté, mandat de recherche signé par l'acquéreur de l'autre. Le chasseur n'a aucun bien à placer et son intérêt est aligné sur celui du client qui le rémunère.
Ses missions au quotidien :
- cadrer le projet (budget, financement, secteur, critères non négociables) ;
- prospecter : portails d'annonces, réseau d'agences, notaires, biens non encore publiés ;
- visiter en amont et écarter les biens qui ne correspondent pas ;
- analyser le bien retenu : état, copropriété, diagnostics, travaux, urbanisme ;
- négocier le prix et les conditions, puis suivre le dossier jusqu'à l'acte authentique.
Le métier reste concentré là où l'offre est rare et les acheteurs pressés : métropoles, littoral, stations. Il se développe aussi sur des niches (expatriés, investisseurs, résidences secondaires).
Cadre légal : la même carte que l'agent immobilier
La chasse immobilière relève de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et de son décret d'application n° 72-678. Rechercher un bien pour le compte d'un tiers, contre rémunération et de façon habituelle, impose de détenir la carte professionnelle portant la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce ». Exercer sans carte est une infraction pénale punie de 6 mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende, selon la fiche Service-Public Entreprendre sur l'agent immobilier (vérifiée le 1er janvier 2026).
Conditions d'accès à la carte
La carte est délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (CCI) du lieu d'établissement, et non plus par la préfecture. Depuis le décret n° 2015-702, elle est valable trois ans et renouvelable. Les conditions d'aptitude sont les suivantes.
| Situation | Condition exigée |
|---|---|
| Diplôme | BTS Professions immobilières, licence professionnelle immobilier, licence (bac+3) juridique, économique ou commerciale, licence ICH ou certification RNCP de niveau équivalent |
| Expérience avec le baccalauréat | 3 ans à temps plein comme salarié, sous la responsabilité d'un titulaire de la carte |
| Expérience sans le baccalauréat | 10 ans comme salarié, ramenés à 4 ans pour un cadre |
| Honorabilité | Absence de condamnations incompatibles (la CCI consulte le bulletin n° 2 du casier judiciaire) |
Point important pour qui se lance : l'expérience acquise comme agent commercial indépendant n'est pas retenue. Seules les années de salariat comptent.
Garantie financière, assurance et formation continue
- Assurance responsabilité civile professionnelle : obligatoire dans tous les cas, l'attestation est jointe à la demande de carte.
- Garantie financière : obligatoire uniquement si vous détenez des fonds pour vos clients. Son minimum est de 30 000 € les deux premières années, puis 110 000 €. Un chasseur qui ne reçoit que ses honoraires peut faire une déclaration sur l'honneur de non-détention de fonds et en est dispensé. C'est le cas le plus courant.
- Formation continue : 14 heures par an ou 42 heures sur trois ans, dont au moins 2 heures sur la non-discrimination dans l'accès au logement et 2 heures sur la déontologie (décret n° 2016-173). Sans justificatif, la carte n'est pas renouvelée.
- Code de déontologie : élaboré par le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI), il impose confidentialité, transparence sur les honoraires et confraternité.
Exercer sans carte : le statut d'agent commercial
Beaucoup de chasseurs débutent sans carte, comme agent commercial rattaché à un titulaire (réseau, agence ou cabinet de chasse). Le titulaire délivre une attestation d'habilitation, le négociateur s'inscrit au registre spécial des agents commerciaux et exerce sous la responsabilité du titulaire, contre une rétrocession d'honoraires. Voie d'entrée fréquente, elle ne permet pas d'accumuler l'expérience salariée exigée pour obtenir sa propre carte.
Formations et compétences attendues
Le BTS Professions immobilières reste la porte d'entrée la plus directe, complété par une licence professionnelle ou un master en droit immobilier pour ceux qui visent le haut de gamme ou l'investissement. Les écoles spécialisées (ESPI, ESI de la FNAIM, ICH du Cnam) proposent des cursus en alternance et de la formation continue.
Au-delà du diplôme, trois compétences font la différence :
- la connaissance fine d'un secteur : prix au mètre carré rue par rue, copropriétés à éviter, projets d'urbanisme ;
- la lecture technique et juridique d'un bien : procès-verbaux d'assemblée générale, diagnostics, servitudes, règlement de copropriété ;
- la capacité à dire non à son client, quand le bien ou le prix ne tiennent pas.
Rémunération : ce que disent les données
Il n'existe pas de statistique publique propre aux chasseurs immobiliers. La référence la plus proche est la fiche « Conseiller immobilier » de France Travail (code ROME C1504), qui couvre l'ensemble de la transaction. Au premier trimestre 2026, 80 % des offres déposées proposaient un salaire brut mensuel compris entre 1 802 € et 3 097 €, hors commissions. Sur les 12 mois précédents, 70 770 offres avaient été déposées pour 27 280 demandeurs d'emploi ayant recherché ce métier, avec une difficulté de recrutement jugée élevée par France Travail et la Dares.
Ces chiffres décrivent des postes salariés en agence. Un chasseur indépendant vit de ses honoraires, facturés en pourcentage du prix d'achat ou au forfait, et payés à la signature de l'acte. Ses revenus dépendent du nombre de mandats menés à terme, du panier moyen de la zone et du délai entre mandat et acte, souvent de plusieurs mois. Les fourchettes d'honoraires pratiquées sont détaillées dans notre article destiné aux acheteurs. D'où une contrainte à anticiper : une trésorerie suffisante pour tenir six à douze mois sans encaissement.
Quel statut juridique pour démarrer
L'activité d'agent immobilier est une activité commerciale (code APE 68.31Z). Trois options se présentent.
| Statut | Points clés |
|---|---|
| Micro-entreprise | Chiffre d'affaires plafonné à 83 600 € pour les prestations de services depuis le 1er janvier 2026 (77 700 € en 2025). Cotisations sociales de 21,2 % du chiffre d'affaires pour les prestations de services BIC, 25,6 % pour un agent commercial relevant des professions libérales non réglementées. Pas de déduction des frais réels. |
| Entreprise individuelle au réel | Frais déductibles (véhicule, logiciels, abonnements aux portails), patrimoine personnel séparé de plein droit depuis 2022, pas de plafond de chiffre d'affaires. |
| Société (SASU, EURL) | Nécessaire pour s'associer ou recruter, image plus institutionnelle auprès des notaires et des agences, comptabilité et formalités plus lourdes. |
Le régime micro convient pour tester l'activité la première année. Avec un panier moyen élevé, le plafond de 83 600 € est vite atteint et le passage au réel ou en société se prépare avec un expert-comptable. Les points d'attention du régime sont détaillés dans notre article sur le statut de micro-entrepreneur.
Un marché qui se stabilise à un niveau bas
Selon l'Informations rapides n° 216 de l'Insee publiée le 8 septembre 2026, le nombre de transactions de logements anciens réalisées sur 12 mois est estimé à 958 000 fin juin 2026, après 953 000 fin mars et 952 000 fin décembre 2025. Le volume s'est redressé entre octobre 2024 et décembre 2025 puis s'est stabilisé. Il reste loin du point haut de 2021 : les ventes représentent 2,5 % du parc de logements, contre 3,3 % au troisième trimestre 2021. Sur un an, les prix reculent de 0,8 % en France hors Mayotte, avec des appartements quasi stables (-0,1 %) et des maisons en baisse de 1,3 %.
Pour un chasseur, ce contexte est ambivalent. Moins de transactions signifie moins de mandats potentiels et une concurrence accrue avec les agents traditionnels, dont certains ajoutent une offre de chasse à leur activité. Mais un marché lent, où les prix se négocient, redonne de la valeur au conseil et à la sélection.
Perspectives d'évolution
Le métier offre plusieurs trajectoires, en général après trois à cinq ans de pratique :
- Spécialisation : prestige, investissement locatif, expatriés, immobilier d'entreprise. Elle justifie des honoraires plus élevés et simplifie la prospection.
- Structuration : recruter des agents commerciaux rattachés à sa carte, ouvrir un cabinet, rejoindre ou créer un réseau, en assumant la responsabilité de ses collaborateurs.
- Passerelles : agent immobilier classique, conseil en gestion de patrimoine (avec ses propres habilitations), formation, expertise en évaluation.
La difficulté de recrutement signalée par France Travail joue en faveur des profils expérimentés, qui trouvent sans mal à s'associer ou à rejoindre une structure.
Trouver ses clients : le métier se joue aussi en ligne
Un chasseur immobilier n'a ni vitrine ni mandats à afficher sur les portails. Ses clients viennent de la recommandation, des partenaires (courtiers, notaires, entreprises qui mutent des salariés) et de la recherche en ligne. Un acheteur qui tape « chasseur immobilier » suivi du nom de sa ville compare les fiches d'établissement Google, les avis et les sites qui expliquent la méthode et les honoraires.
Trois chantiers suffisent pour exister sur ces requêtes : une fiche Google Business Profile complète et alimentée en avis, un site qui décrit votre zone et vos spécialités, et quelques pages qui montrent votre connaissance du secteur. C'est le périmètre du référencement local, et il se mesure : appels, demandes de rendez-vous, mandats signés.
Questions fréquentes
Faut-il une carte professionnelle pour être chasseur immobilier ?
Oui. Rechercher un bien pour un tiers contre rémunération relève de la loi Hoguet et impose la carte « Transactions sur immeubles et fonds de commerce », délivrée par la CCI pour trois ans. Sans carte, il est possible d'exercer comme agent commercial rattaché à un titulaire, sous sa responsabilité.
Quel diplôme pour obtenir la carte de transaction ?
Un diplôme de niveau bac+3 (licence juridique, économique ou commerciale, licence pro immobilier) ou un BTS Professions immobilières. Sans diplôme, il faut justifier de 3 ans d'expérience salariée sous la responsabilité d'un titulaire de carte avec le baccalauréat, 10 ans sans le bac (4 ans pour un cadre). L'expérience d'agent commercial indépendant n'est pas retenue.
Un chasseur immobilier doit-il souscrire une garantie financière ?
Seulement s'il détient des fonds pour ses clients, avec un minimum de 30 000 € les deux premières années puis 110 000 €. Un chasseur qui ne perçoit que ses honoraires peut déclarer sur l'honneur ne pas recevoir de fonds et en est dispensé. L'assurance responsabilité civile professionnelle reste obligatoire dans tous les cas.
Combien gagne un chasseur immobilier ?
Il n'existe pas de statistique dédiée. Pour l'ensemble des métiers de la transaction, France Travail relevait au premier trimestre 2026 que 80 % des offres proposaient entre 1 802 € et 3 097 € brut par mois, hors commissions. Un chasseur indépendant est payé en honoraires à la signature de l'acte ; son revenu dépend du nombre de mandats aboutis et du panier moyen de sa zone.
Peut-on être chasseur immobilier en micro-entreprise ?
Oui, à condition de détenir la carte ou d'être agent commercial rattaché à un titulaire. Le chiffre d'affaires est plafonné à 83 600 € pour les prestations de services depuis le 1er janvier 2026 et les cotisations représentent 21,2 % à 25,6 % du chiffre d'affaires selon la nature de l'activité. Le plafond est vite atteint avec des honoraires élevés.
Quelle formation continue est obligatoire ?
14 heures par an ou 42 heures sur trois années consécutives, en lien avec l'activité (juridique, économique, commercial, technique), dont au moins 2 heures sur la non-discrimination dans l'accès au logement et 2 heures sur la déontologie. Le justificatif conditionne le renouvellement de la carte.