J'ai reçu il y a quelque temps la question d'un lecteur installé en Irlande depuis plusieurs années. Son projet : acheter sur place, puis rentrer en France sous cinq ans en confiant le logement à une agence de location. Ses questions tenaient en trois lignes : serai-je taxé en Irlande, en France, ou dans les deux ? Faut-il déclarer deux fois ? Pourrai-je réemprunter en France une fois rentré ?
Ces questions reviennent dès qu'un projet immobilier traverse une frontière. Je ne suis ni fiscaliste ni conseiller en investissement, et cet article ne vous dit pas s'il faut acheter. Il pose le cadre — marché, fiscalité des loyers, encadrement irlandais, obligations déclaratives françaises — pour que vous arriviez chez un professionnel avec les bonnes questions. Le décor a beaucoup changé depuis la première version de ce texte.
Où en est le marché irlandais
Le Central Statistics Office publie chaque mois un indice des prix des logements construit à partir des actes enregistrés. Dans sa publication du 19 août 2026, portant sur juin 2026, l'indice national progresse de 5,6 % sur douze mois, et la hausse est plus forte hors de Dublin (+6,4 %) qu'à Dublin (+4,6 %). Le prix médian d'un logement vendu sur les douze mois à fin juin 2026 s'établit à 396 000 € au niveau national et à 500 000 € dans le comté de Dublin. Le même communiqué recense 4 058 acquisitions pour le seul mois de juin, dont 1 085 logements neufs, soit 1,82 milliard d'euros (CSO, Residential Property Price Index, juin 2026). Des volumes modestes : la revente ne s'improvise pas en quinze jours, surtout hors des grandes villes.
Côté loyers, le Rent Index publié par le Residential Tenancies Board (RTB) et analysé par l'ESRI donne, pour le premier trimestre 2026, un loyer moyen standardisé de 1 839 € par mois en nouvelle location (+9,1 % sur un an) et de 1 513 € pour les baux en cours (+4,2 %), sur un échantillon de 13 019 nouvelles locations et 46 510 locations renouvelées (RTB/ESRI Rent Index, T1 2026). L'écart entre les deux séries est le point à retenir : le loyer d'un bail en cours ne suit pas le marché, parce que la loi l'en empêche.
Qui impose les loyers : l'Irlande d'abord
La convention fiscale entre la France et l'Irlande, signée le 21 mars 1968 et entrée en vigueur le 15 juin 1971, est toujours celle qui s'applique (BOFiP, BOI-INT-CVB-IRL). Son article 3 pose une règle simple : « Les revenus provenant de biens immobiliers sont imposables dans l'État contractant où ces biens sont situés. » Un appartement irlandais produit donc des revenus imposables en Irlande, où que vous résidiez.
Côté irlandais : la retenue de 20 % et la déclaration annuelle
Depuis le 1er juillet 2023, l'Irlande applique aux bailleurs non résidents le Non-Resident Landlord Withholding Tax. Le locataire, ou l'agent collecteur désigné, transmet une notification de loyer à l'administration irlandaise et lui reverse 20 % du loyer dans les 21 jours du paiement. Cette retenue n'est pas un impôt définitif : elle s'impute sur l'impôt dû lors de la déclaration annuelle du bailleur, le formulaire 11 (Revenue, Non-resident landlords, mise à jour du 12 juin 2026).
Deux conséquences. Passer par une agence irlandaise, comme l'envisageait mon lecteur, change la mécanique : c'est l'agent qui gère la retenue et les notifications. Et la base imposable se calcule après déduction des charges admises : gestion, assurance, entretien, enregistrement auprès du RTB, amortissement du mobilier de 12,5 % par an pendant huit ans — à condition que la location soit bien enregistrée au RTB (Revenue, dépenses déductibles, mise à jour du 5 décembre 2025). La logique diffère de celle des dépenses déductibles des revenus fonciers en France.
Côté français : exonéré, mais déclaré quand même
C'était la question centrale de mon lecteur. La réponse tient en une phrase : l'exonération n'est pas une dispense de déclaration. L'article 21 prévoit que les revenus imposables en Irlande « sont exonérés des impôts français », tout en autorisant le calcul de l'impôt français « au taux correspondant à l'ensemble des revenus imposables d'après la législation française ». C'est la méthode du taux effectif : vos loyers irlandais ne sont pas imposés en France, mais ils relèvent le taux appliqué à vos autres revenus.
Concrètement, la notice du formulaire 2047 pour les revenus 2025 demande de porter ces revenus fonciers étrangers ligne 4EA (régime réel) ou 4EB (micro) de la déclaration 2042 C, sans les reprendre dans le cadre 8 de la 2047. Ce point a changé au fil des millésimes : fiez-vous à la notice de l'année concernée, pas à un ancien tutoriel (impots.gouv.fr, revenus perçus de l'étranger).
Ce que vous payez à l'achat, puis chaque année
| Prélèvement | Base et taux | Source |
|---|---|---|
| Stamp duty (droits d'enregistrement) | 1 % jusqu'à 1 M€, 2 % entre 1 et 1,5 M€, 6 % au-delà, pour les actes signés depuis le 2 octobre 2024 ; 15 % pour au moins dix logements acquis sur douze mois. | Revenue, mise à jour du 22 octobre 2025 |
| Local Property Tax (taxe foncière) | Assise sur la valeur au 1er novembre 2025 pour 2026-2030. Taux de base de 0,0906 % via 19 tranches jusqu'à 2,1 M€ (95 € par an en tranche 1), modulable de ±15 % par la collectivité. | Revenue, mise à jour du 8 avril 2026 |
Barèmes complets : stamp duty et Local Property Tax. S'y ajoutent honoraires du solicitor, expertise, frais bancaires et assurance : ils creusent l'écart entre rendement affiché et rendement net calculé sérieusement.
L'encadrement des loyers a changé le 1er mars 2026
C'est la réforme la plus structurante pour qui achète pour louer. Les Rent Pressure Zones, ce zonage qui limitait les hausses dans les secteurs tendus, ont laissé place le 1er mars 2026 à un régime national applicable à toutes les locations privées et aux logements étudiants. Le loyer ne peut être révisé qu'une fois par an, dans la limite du plus bas de ces deux termes : 2 % ou l'inflation mesurée par l'indice des prix à la consommation. Certains appartements neufs relèvent d'un régime distinct, indexé sur l'inflation sans plafond de 2 % (RTB, fixation et révision des loyers).
Trois points à intégrer avant tout calcul prévisionnel.
- La remise au loyer de marché est encadrée. Elle n'est possible que dans des cas précis : départ volontaire du locataire, manquement de sa part, ou fin d'un cycle de six ans pour les baux conclus à partir du 1er mars 2026. Elle est exclue quand la location prend fin à l'initiative du bailleur.
- La notification au RTB conditionne la validité de la révision. L'avis de fixation ou de révision doit être adressé simultanément au locataire et au RTB, justificatifs à l'appui. Sans cet envoi, il n'est pas valable.
- Les règles de résiliation dépendent de la taille du parc. Les bailleurs détenant au moins quatre logements et les sociétés ne peuvent mettre fin à une location que dans des cas très restreints ; les bailleurs de un à trois logements disposent de motifs supplémentaires (RTB, changements de la loi locative).
L'écart entre 1 839 € et 1 513 € relevé par le RTB au premier trimestre 2026 est l'effet cumulé de cet encadrement : le loyer des annonces n'est pas celui que vous percevrez sur la durée.
Les obligations françaises qu'on oublie
Un bien immobilier détenu à l'étranger n'a pas à être déclaré en tant que tel. Le compte bancaire qui encaisse les loyers, si. L'article 1649 A du code général des impôts impose de déclarer chaque année, via le formulaire 3916-3916 bis, tout compte ouvert, détenu, utilisé ou clos à l'étranger, ainsi que les contrats d'assurance-vie et comptes d'actifs numériques. L'amende est de 1 500 € par compte non déclaré, portée à 10 000 € pour un État sans convention d'assistance administrative avec la France (impots.gouv.fr, comptes à l'étranger, modifiée le 10 mars 2026).
Deux autres sujets se traitent avec un professionnel : l'impôt sur la fortune immobilière, qui retient le patrimoine immobilier mondial au-delà du seuil légal, et la plus-value de cession, qui suit elle aussi le lieu de situation du bien.
Réemprunter en France au retour
La dernière question de mon lecteur portait sur sa capacité à acheter en France avec un CDI tout en conservant son bien irlandais. Le cadre est celui de n'importe quel emprunteur : la décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021, applicable depuis le 1er janvier 2022, impose aux banques un taux d'effort maximal de 35 % et une durée maximale de 25 ans, avec une marge de dérogation pouvant aller jusqu'à 20 % de la production trimestrielle de crédits (HCSF, octroi de crédits immobiliers).
Ce que j'observe sur les dossiers, sans que cela constitue une règle opposable : aucune banque ne retient l'intégralité des loyers, chacune applique sa propre décote, et l'historique de compte comme la stabilité de l'emploi pèsent au moins autant. Préparez donc un dossier lisible sur la location irlandaise — bail, avis de révision, justificatifs fiscaux, relevés. C'est le même travail que pour une gestion locative classique, en deux langues.
Les points à vérifier avant de signer
Cet article n'est pas une recommandation d'investissement et ne préjuge d'aucun rendement. Voici la liste à confronter à votre situation avec un solicitor irlandais et un conseil fiscal français.
- Votre résidence fiscale à l'achat puis après le retour : elle commande tout le reste.
- Le mode de collecte : agent collecteur irlandais ou retenue par le locataire.
- Le statut du bail repris ou créé, et le loyer applicable sous le régime national de contrôle.
- L'enregistrement de la location auprès du RTB, condition de déductibilité des charges.
- La déclaration française : loyers retenus pour le taux effectif, comptes irlandais sur le 3916.
- Le scénario de sortie : délais de revente et fiscalité de la plus-value.
J'ai détaillé ailleurs le comparatif entre acheter et louer un appartement en Irlande.
Questions fréquentes
Les loyers d'un appartement irlandais sont-ils imposés en France ?
Non, pas directement. La convention fiscale franco-irlandaise de 1968 attribue l'imposition des revenus immobiliers à l'État où le bien est situé, et son article 21 exonère ces revenus d'impôt français. Ils doivent néanmoins être déclarés en France, car ils sont retenus pour calculer le taux appliqué aux autres revenus du foyer.
Faut-il déposer une déclaration dans les deux pays ?
Oui, mais pour deux finalités différentes. En Irlande, le bailleur non résident dépose une déclaration annuelle sur laquelle s'impute la retenue à la source de 20 % opérée par le locataire ou l'agent collecteur. En France, les loyers irlandais figurent sur la déclaration de revenus au titre du taux effectif, sans être imposés.
Qu'est-ce que la retenue de 20 % sur les loyers versés à un bailleur non résident ?
Depuis juillet 2023, le locataire ou l'agent collecteur d'un bailleur qui ne réside pas en Irlande doit prélever 20 % du loyer et le reverser à l'administration fiscale irlandaise dans les 21 jours, accompagné d'une notification de loyer. Ce prélèvement est un acompte : il vient en déduction de l'impôt calculé lors de la déclaration annuelle.
De combien peut-on augmenter un loyer en Irlande ?
Depuis le 1er mars 2026, un régime national remplace les Rent Pressure Zones et s'applique à toutes les locations privées. Le loyer ne peut être révisé qu'une fois par an, dans la limite de 2 % ou de l'inflation mesurée par l'indice des prix à la consommation, selon le plus bas des deux. L'avis de révision doit être envoyé au locataire et au Residential Tenancies Board, faute de quoi il n'est pas valable.
Doit-on déclarer un bien immobilier détenu à l'étranger à l'administration française ?
Le bien lui-même n'a pas à être déclaré en tant que tel, mais ses revenus et les comptes bancaires associés le sont. Le formulaire 3916-3916 bis impose de déclarer chaque compte ouvert, détenu, utilisé ou clos à l'étranger, sous peine d'une amende de 1 500 € par compte. Le patrimoine immobilier mondial est par ailleurs pris en compte pour l'impôt sur la fortune immobilière au-delà du seuil légal.
Combien coûtent les droits d'enregistrement lors d'un achat en Irlande ?
Pour les actes signés depuis le 2 octobre 2024, le stamp duty résidentiel est de 1 % jusqu'à un million d'euros, 2 % sur la fraction comprise entre un et 1,5 million, puis 6 % au-delà. Un taux majoré de 15 % s'applique en cas d'acquisition d'au moins dix logements sur douze mois. S'y ajoutent la Local Property Tax annuelle et les honoraires du solicitor.