Le droit de préemption du locataire en bail commercial

4 octobre 2025
Immobilier, BTP

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Lorsqu’un propriétaire décide de vendre un local commercial, le locataire dispose d’un droit de préférence (également appelé droit de préemption) qui lui permet d’être prioritaire pour l’acquisition. Ce droit, introduit par la loi Pinel du 18 juin 2014, est inscrit à l’article L.145-46-1 du Code de commerce et s’applique toujours aujourd’hui.

⚠️ À ne pas confondre : Le dispositif fiscal de défiscalisation Pinel a pris fin le 1er janvier 2025. En revanche, le droit de préemption du locataire commercial, introduit par cette même loi en 2014, reste pleinement en vigueur.

🎯 Le droit de préemption : pour qui ?

Le droit de préemption est un droit rattaché aux baux commerciaux. Il stipule qu’en cas de projet de vente, le locataire doit être prioritaire pour l’acquisition s’il le désire.

Conditions d’application

✅ Le locataire doit être titulaire d’un bail commercial

Sont exclus :

Les locataires en bail dérogatoire
Les conventions d’occupation précaire
Les baux soumis volontairement au statut des baux commerciaux mais ne répondant pas aux conditions

✅ Le local doit être à usage commercial ou artisanal

Détermination selon la clause de destination dans le bail, non l’activité réellement exercée.

⏱️ Délais et procédure

Notification par le bailleur

Lorsque le bailleur envisage de vendre, il doit informer le locataire par :

Lettre recommandée avec avis de réception (LRAR)
Lettre remise en main propre contre récépissé
Signification par huissier (pratique la plus fréquente)

Mentions obligatoires sous peine de nullité :

Prix de vente
Conditions de la vente

Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire.

Délai de réponse du locataire

Le locataire dispose d’un mois à compter de la réception de l’offre pour se prononcer :

Décision	Conséquences
Acceptation	Délai de 2 mois pour finaliser l’acte de vente
Acceptation avec crédit	Délai de 4 mois (sous condition d’obtention du prêt)
Refus ou silence	Le bailleur est libéré et peut chercher un autre acquéreur

Nouvelle offre modifiée

Si le bailleur apporte des modifications substantielles à l’offre initiale (notamment le prix), il doit procéder à une nouvelle notification. Le locataire bénéficie alors d’un second droit de préemption avec un nouveau délai d’un mois.

🏢 Quels locaux sont concernés ?

✅ Locaux couverts par le droit de préemption

Locaux commerciaux
Locaux à usage artisanal
Locaux à usage mixte (habitation + commerce)

Les baux mixtes sont concernés car le texte ne vise pas une activité exclusivement commerciale ou artisanale.

❌ Locaux exclus

Locaux à usage industriel
Terrains nus (sauf si bail commercial avec clause de construction)
Emplacements de stationnement
Entrepôts (dans la plupart des cas)

⚠️ Zones d’incertitude

Locaux à usage de bureaux : La jurisprudence reste floue. Par prudence, il est recommandé au bailleur d’informer son locataire même pour des bureaux.

🚫 Les exceptions au droit de préemption

Le droit de préemption ne s’applique PAS dans les cas suivants :

1. Ventes familiales

Vente au conjoint du bailleur
Vente à un ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint

2. Ventes groupées ou globales

Cession unique de plusieurs locaux distincts
- Exemple : lot 1 = boulangerie, lot 2 = chapellerie
Cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux
- Même si l’immeuble ne comprend qu’un seul local commercial (jurisprudence Cass. Civ. 3, 19 juin 2025)
Vente d’un ensemble commercial
- Exemple : hypermarché + magasin spécialisé contigu avec même exploitant

3. Ventes particulières

Vente à un copropriétaire d’un ensemble commercial
Vente dans le cadre d’une liquidation judiciaire autorisée par le juge-commissaire
Vente sur adjudication (vente aux enchères)
Vente de l’usufruit uniquement (seule la vente de nue-propriété active le droit)

⚖️ Sanctions en cas de non-respect

Nullité de la vente

Si le bailleur vend le local sans avoir informé le locataire, la vente peut être annulée par le tribunal judiciaire.

Le locataire lésé peut :

Obtenir la substitution au tiers acquéreur (se voir attribuer le local)
Recevoir des dommages et intérêts

Amende pénale

Selon l’article 15 IV de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire bailleur peut être condamné à :

6 000 € maximum pour une personne physique
30 000 € maximum pour une personne morale

Responsabilité de l’acquéreur

Si le tiers acquéreur avait connaissance du droit de préemption du locataire, il engage sa responsabilité délictuelle.

📋 Checklist pratique

Pour le bailleur qui veut vendre

✅ Vérifier si le local est soumis au droit de préemption

✅ Notifier le locataire par LRAR ou huissier

✅ Indiquer le prix et les conditions (sans les honoraires d’agence)

✅ Attendre 1 mois la réponse du locataire

✅ Si refus ou silence : libre de vendre aux mêmes conditions

✅ Si nouvelle offre différente : nouvelle notification obligatoire

Pour le locataire qui reçoit l’offre

✅ Disposer d’1 mois pour répondre

✅ En cas d’acceptation : 2 mois (ou 4 avec crédit) pour finaliser

✅ Vérifier les exceptions (vente globale, familiale, etc.)

✅ En cas de non-respect : possibilité d’annulation devant le tribunal

💡 Points clés à retenir

Point	Détail
Origine	Loi Pinel du 18 juin 2014
Texte	Article L.145-46-1 du Code de commerce
Nature	Disposition d’ordre public (non dérogeable)
Locaux	Commerciaux, artisanaux, mixtes
Délai locataire	1 mois pour répondre
Délai achat	2 mois (4 mois si crédit)
Sanction	Nullité de la vente + amendes

🏠 Investir dans l’immobilier commercial

Bien que le dispositif de défiscalisation Pinel ait pris fin en janvier 2025, l’immobilier commercial reste un investissement attractif. D’autres solutions existent pour optimiser votre patrimoine :

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Loi Denormandie (rénovation dans l’ancien)
Loi Malraux (monuments historiques)
Nue-propriété

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❓ Questions fréquentes

Le droit de préemption s’applique-t-il aux bails précaires ?

Non. Le bail précaire (maximum 3 ans) ne bénéficie ni du droit au renouvellement ni du droit de préemption.

Peut-on renoncer au droit de préemption dans le bail ?

Non. La Cour de cassation (28 juin 2018) a confirmé que ce droit est d’ordre public. Le bailleur ne peut pas faire renoncer le locataire dans le contrat.

Que se passe-t-il si je ne réponds pas dans le délai d’un mois ?

Votre silence vaut refus. Le bailleur sera libre de vendre à un tiers aux conditions notifiées.

Les honoraires d’agence sont-ils inclus dans le prix notifié ?

Non. Le prix notifié ne doit pas inclure les honoraires de l’agence immobilière.

Le droit s’applique-t-il en cas de donation ?

Non. Seule la vente au sens strict active le droit de préemption. Les donations, legs, apports en société ou échanges sont exclus.