« C'est le bon moment pour acheter. » Je suis les sujets immobiliers depuis une quinzaine d'années et j'ai lu cette phrase à peu près chaque année, en marché haussier comme en marché baissier, signée par des dirigeants de portails d'annonces, des promoteurs ou des négociateurs. Venant d'acteurs dont l'activité dépend du volume de transactions, elle appelle une prudence élémentaire. Ce n'est pas une information, c'est une position.
Ce que les conversations avec des acheteurs et des vendeurs m'ont appris, c'est que la question du moment se joue ailleurs. Le bon moment n'est pas économique, il est personnel : il dépend de votre horizon de détention, de votre situation de vie et de ce que vous coûte réellement l'attente. C'est cette décision-là que traite cet article. Pour la lecture du marché et du calendrier d'achat proprement dits, j'ai traité le sujet à part dans marché immobilier : comment décider du bon moment pour acheter.
Ce que dit le marché, et pourquoi cela ne tranche pas votre cas
Les chiffres nationaux existent et méritent d'être connus. Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens en France (hors Mayotte) reculent de 1,0 % sur le trimestre et de 0,8 % sur un an, selon l'indice Notaires-INSEE publié le 8 septembre 2026 — données provisoires, corrigées des variations saisonnières. L'écart entre catégories est plus parlant que la moyenne : sur un an, les maisons perdent 1,3 % quand les appartements restent quasi stables, à -0,1 %. Le volume de transactions sur douze mois est estimé à 958 000 à fin juin 2026, soit 2,5 % du parc de logements.
Maintenant, mettez ces variations en face du coût d'entrée. Les droits de mutation forment le poste principal des frais d'acquisition dans l'ancien, devant les émoluments réglementés du notaire et les débours, comme le rappelle l'Agence nationale pour l'information sur le logement. Or, d'après le barème officiel des droits d'enregistrement publié par la DGFiP et applicable au 1er juin 2026, plus de 80 départements sur une centaine ont porté leur taux départemental à 5,00 %, contre 4,50 % auparavant, en application de l'article 116 de la loi de finances pour 2025. Une douzaine seulement sont restés à 4,50 %.
Autrement dit : un demi-point de droits de mutation voté par votre département pèse davantage sur votre opération qu'une variation nationale de prix de 1 % sur un trimestre. Attendre six mois pour « profiter d'une baisse » relève donc rarement du calcul rationnel. Ce qui compte, c'est la durée pendant laquelle vous allez étaler ces frais.
L'horizon de détention, le seul chiffre vraiment décisif
À l'achat, il faut souvent dix à quinze ans pour que l'évolution du marché absorbe les frais d'acquisition et les travaux d'installation. C'est l'ordre de grandeur que j'avance depuis longtemps, et rien dans la période récente ne le contredit : avec des prix qui reculent légèrement, l'amortissement est plutôt plus lent que plus rapide. La première question à se poser n'est donc pas « les prix vont-ils baisser ? » mais « combien de temps vais-je garder ce bien ? ».
Cette durée change aussi le traitement fiscal à la revente. La résidence principale est totalement exonérée de plus-value. Pour les autres biens, l'exonération d'impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après 30 ans, selon les abattements pour durée de détention rappelés par Service-Public.fr (page vérifiée le 15 avril 2026).
| Horizon envisagé | Ce que cela implique |
|---|---|
| Moins de 3 ans | Les frais d'acquisition ont peu de chances d'être absorbés. La location reste souvent la solution la plus souple, sauf besoin impérieux. |
| 3 à 8 ans | Zone grise. La décision se joue sur l'écart entre loyer et mensualité, sur la liquidité du bien et sur votre capacité à ne pas être forcé de vendre à un mauvais moment. |
| 8 à 15 ans | Horizon classique d'une résidence principale. Les frais d'entrée pèsent peu rapportés à la durée d'occupation. |
| Plus de 22 ans | Pour un bien autre que la résidence principale, la plus-value échappe à l'impôt sur le revenu, puis aux prélèvements sociaux à partir de 30 ans. |
Si votre horizon est court et incertain, la comparaison chiffrée entre achat et location mérite d'être refaite sérieusement ; je l'ai détaillée dans acheter ou louer sa résidence principale.
Le coût d'attendre, et celui de se précipiter
Attendre n'est pas neutre. En août 2026, le taux moyen des crédits immobiliers s'établit à 3,31 % d'après l'Observatoire Crédit Logement / CSA, qui s'appuie sur la production réelle de prêts, avec une durée moyenne de 252 mois, soit 21 ans. Les taux ont légèrement remonté depuis le printemps, après une phase de stabilité autour de 3,23 %. Un quart de point sur vingt ans, ce n'est pas anecdotique sur le coût total.
Côté locataire, l'attente a également un prix, mais il est modéré : l'indice de référence des loyers progresse de 1,15 % sur un an au deuxième trimestre 2026, selon l'INSEE. Ce chiffre plafonne les révisions de loyer des baux en cours ; il ne dit rien du niveau des loyers à la relocation.
La conclusion pratique est peu spectaculaire, mais elle tient : ni l'urgence ni l'attente ne sont justifiées par ces chiffres. Ils déplacent la marge de quelques points, pas la décision. Ce qui déplace la décision, ce sont vos contraintes propres — une mutation, un agrandissement de la famille, une séparation, un départ à la retraite, un besoin de se rapprocher de ses proches.
Une échelle de valeurs plutôt qu'une prévision de marché
Quand quelqu'un me demande s'il doit acheter, je sors assez vite du terrain immobilier. La méthode que je propose est simple : écrivez ce qui compte pour vous — famille, travail, santé, liberté financière, ancrage dans un lieu, disponibilité pour vos proches — et classez ces éléments par ordre de priorité. Puis posez la question autrement : la décision d'acheter ou de vendre sert-elle la valeur placée en tête de votre liste ?
Cette grille explique des arbitrages qui paraissent irrationnels sur le papier et qui ne le sont pas. Payer un peu au-dessus du prix moyen au mètre carré pour un bien qu'on aime et dans lequel on se projette quinze ans est cohérent : quinze années de confort quotidien compensent largement un écart de quelques pour cent. À l'inverse, vendre un peu en dessous du marché pour se rapprocher de sa famille après un deuil répond à une logique tout aussi saine. On n'optimise pas un prix, on optimise une vie.
Vous remarquerez que ce classement bouge avec l'âge et les événements. La valeur qui dominait à 30 ans n'est pas celle qui domine à 55. C'est aussi pour cela qu'aucune interview de professionnel ne peut décider à votre place.
Côté vendeur : ne pas confondre patience et déni
Si vous n'êtes pas pressé et que vous voulez tirer le meilleur prix, examiner chaque offre posément et refuser celles que vous jugez insuffisantes est parfaitement légitime. Le risque n'est pas la patience, c'est de partir sur un prix qui ne génère ni visites ni offres et de s'y tenir par principe.
Mon repère de terrain n'a pas changé : environ trois mois sans offre sérieuse, c'est le moment de questionner l'adéquation du prix avec le marché local, et non de changer d'agence une troisième fois. Deux indicateurs valent mieux qu'un ressenti : le nombre de contacts générés par l'annonce et le taux de transformation contacts/visites. Si les contacts sont nombreux mais les visites rares, le problème vient des photos ou du descriptif. Si les visites s'enchaînent sans offre, il vient du bien lui-même ou de son prix. J'ai détaillé cette mécanique dans comment vendre vite un bien immobilier.
Le test qui tranche
Je garde la conclusion de la première version de cet article, parce que je n'ai pas trouvé mieux depuis : si vous avez besoin de lire une interview « c'est le moment / ce n'est pas le moment » pour vous convaincre, c'est que votre projet n'est pas mûr. Une décision solide s'appuie sur un besoin identifié, une durée assumée, un budget qui tient avec une marge, et un bien examiné sérieusement — diagnostics, charges, travaux, environnement. Le reste est du bruit de fond.
Reformulez la question : non pas « est-ce le bon moment pour le marché ? », mais « est-ce que je sais pourquoi j'achète, pour combien de temps, et ce qui se passe si ma situation change dans trois ans ? ». Si vous avez trois réponses claires, le calendrier macroéconomique n'a plus grand-chose à vous apprendre.
Questions fréquentes
Faut-il attendre une baisse des prix pour acheter un logement ?
Les variations nationales récentes sont faibles : les prix des logements anciens reculent de 0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026 selon l'indice Notaires-INSEE. Un tel écart pèse moins lourd que les frais d'acquisition ou qu'une variation de taux d'intérêt. Attendre n'a de sens que si votre situation personnelle n'est pas stabilisée, pas parce qu'un indice pourrait céder un point.
Combien de temps faut-il garder un bien pour amortir les frais d'achat ?
L'ordre de grandeur communément retenu est de dix à quinze ans pour que l'évolution du marché absorbe les droits de mutation, les émoluments du notaire et les travaux d'installation. Dans un marché stable ou en léger recul, il faut plutôt viser le haut de cette fourchette. En dessous de trois ans d'horizon, un achat est rarement le bon véhicule.
Les primo-accédants paient-ils les mêmes droits de mutation ?
Non. La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à porter leur taux de droits d'enregistrement de 4,50 % à 5,00 %, et la grande majorité l'a fait. Cette hausse de 0,5 point ne s'applique pas aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale, c'est-à-dire aux acquéreurs qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédentes.
Au bout de combien d'années la plus-value immobilière est-elle exonérée ?
La vente de la résidence principale est totalement exonérée de plus-value, sans condition de durée. Pour les autres biens, des abattements pour durée de détention s'appliquent à partir de la sixième année : l'exonération d'impôt sur le revenu est totale après 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après 30 ans.
Au bout de combien de temps faut-il baisser son prix de vente ?
Trois mois sans offre sérieuse constituent un bon signal d'alerte pour réexaminer le prix affiché au regard du marché local. Avant de baisser, vérifiez d'abord d'où vient le blocage : peu de contacts sur l'annonce oriente vers les photos et le descriptif, beaucoup de visites sans offre oriente vers le prix ou vers un défaut du bien. Une baisse décidée sans diagnostic se répète souvent une deuxième fois.
Vaut-il mieux vendre avant d'acheter, ou l'inverse ?
Vendre d'abord sécurise le financement et supprime le risque de portage de deux biens, au prix d'une solution de logement temporaire. Acheter d'abord évite ce désagrément mais suppose un prêt relais, dont le coût court tant que la vente n'est pas signée. Dans un marché où les délais de vente s'allongent, l'ordre « vendre puis acheter » réduit nettement l'exposition financière.
Merci pour cet article. Pour ma part, je pense que même avec les avantages fiscales proposées actuellement, il reste que c'est au niveau des coûts que ça bloque, sauf peut-être si on choisit d'investir en périphérie ou dans les îles tels que Maurice...
Sandra de http://www.lexpressproperty.com/fr
Je suis tout à fait d’accord avec toi. Le bon moment est sans aucun doute personnel ! Il n’y a pas à sortir de là. Puis, c’est toujours le moment d’acheter ou de vendre avec les professionnels ! Ça laisse à réfléchir.